Mieszkaniowy

Inwestycja firmy Ochnik Development przekroczyła właśnie półmetek budowy. Deweloper poinformował, że w budynku sprzedało się już przeszło 60 proc. mieszkań, a część z dostępnych apartamentów objęta jest rezerwacją. Niemal wszystkie lokale usługowe, mieszczące się na parterze rozeszły się natomiast od razu po wprowadzeniu projektu do sprzedaży.

– W inwestycji, którą realizujemy przy Dzielnej 62 w Warszawie mieszkania kupowane są w zdecydowanej większości za gotówkę. Centralne usytuowanie, w zielonej części Muranowa i standard projektu to podstawowe aspekty decydujące o wyborze. Nabywców zachęca też spójna, oryginalna wizja aranżacji budynku – informuje Tomasz Sadłocha, Członek Zarządu Ochnik Development Group. – Podobnie, jak w przypadku naszych, poprzednich realizacji, w których oferowaliśmy mieszkania w wysokim standardzie, także teraz do biura sprzedaży trafiają wymagający klienci, którzy cenią sobie centralne lokalizacje Warszawy oraz kameralne i odizolowane od zgiełku miejskiego projekty. Muranów, tak jak Powiśle, czy Stary Mokotów to lokalizacje, w obrębie których od lat poszukują dobrej klasy nieruchomości osoby chcące długoterminowo ulokować kapitał na warszawskim rynku, a teraz dodatkowo muszą myśleć o ochronie jego wartości przed inflacją. Klienci świetnie znają teraz realia i zdają sobie sprawę, że nie będzie wielu okazji do zakupu nowych mieszkań w ścisłym centrum miasta, bo nie ma już gdzie budować – przyznaje Tomasz Sadłocha.         

Dobrze zlokalizowane nieruchomości z segmentu premium zawsze zapewniały i nadal zapewniają kupującym ponadczasową wartość inwestycji, niezależnie od kondycji gospodarki i nastrojów społecznych. Lokalizacja kameralnego budynku przy Dzielnej 62 umożliwia łatwy dostęp do zaplecza usługowego, gastronomicznego oraz rozrywki, które ma do zaproponowania najnowocześniejsza w kraju strefa biznesowa, zogniskowana w okolicy ronda Daszyńskiego, a z drugiej strony także obszar w okolicy DM Klif i CH Arkadia Westfield.

Zieleń i zróżnicowane funkcje dla wygody         

Zamierzeniem architektów było stworzenie ekskluzywnego budynku, który wpisałby się w pierzeję wzdłuż ulicy Dzielnej i grał z nowoczesną urbanistyką okolicy, stanowiąc jednocześnie wygodną do życia wyspę. Dzielna 62 zaprojektowana została w formie cichej, zielonej strefy rekreacyjnej, na co złożył się wypełniony roślinnością dziedziniec z małą architekturą oraz obszerne loggie. Zielenią obsadzona będzie także tarasowa część dachu apartamentowca otoczona szklaną balustradą. W budynku znajdzie się również reprezentacyjny hol recepcyjny z ogrodem wertykalnym z żywą roślinnością, pokrywającą jedną ze ścian.

– Projektując inwestycje chcemy, żeby ich przestrzeń była możliwie najbardziej przyjazna i użyteczna dla mieszkańców. Aranżacja nieruchomości miejskich idzie w kierunku projektowania zabudowy większych obszarów i tworzenia kompleksów o komplementarnej użyteczności. Miejsc koncentrujących różne funkcje, co nie tylko zapewnia komfort zamieszkania, ale sprzyja tworzeniu lokalnych centrów społecznych –  mówi Tomasz Sadłocha. – W sąsiedztwie Dzielnej 62 oddaliśmy dwa projekty mieszkaniowe - Apartamenty Dzielna 64 i Studio Centrum, a także zrealizowaliśmy loftowy kompleks biurowy Dzielna 60. Te inwestycje zlały się w nowy obraz tego kwartału miasta i podnoszą funkcjonalność tego obszaru – dodaje Tomasz Sadłocha.   

Piękno detalu 

Ochnik Development znany jest z przeprowadzonych z sukcesem inwestycji, także takich które oparte są na rewitalizacji historycznych zabudowań fabrycznych. Wyjątkowa stylistyka jest również znakiem rozpoznawczym Dzielnej 62. Nowy, warszawski apartamentowiec zaprojektowany został w klasycznym stylu, zbliżonym do estetyki art déco, gdzie na pierwszy plan wysuwają się wysublimowane detale. Podział elewacji sześciokondygnacyjnego budynku wyznaczają dekoracyjne słupki z mosiężnymi elementami. Elegancki charakter bryły budynku podkreślają ryfle z jasnego piaskowca i grafitowe tafle ze spieków kwarcowych.     

Mosiężne wykończenia, które stanowią element przewodni aranżacji, poza fasadą budynku, umieszczone zostały też na drzwiach okazałego wejścia głównego i wkomponowane w mozaikowe posadzki w korytarzach. Ten wątek stylistyczny kontynuowany jest w wielu miejscach w częściach wspólnych. Pojawia się w postaci charakterystycznego ażurowego wzoru na zamykających podcienia, dwuskrzydłowych bramach wjazdowych i w górnej części skośnych, giętych balustrad balkonowych.

Elegancki szlif Dzielnej 62 nadają też wysmakowane w stylu windy z czarnymi drzwiami, mozaikową posadzką i lustrami w ekspozycji z drewna. Look dopełniać będzie bogata iluminacja, w tym punktowe oświetlenie fasady, liniowe podświetlenie balkonów oraz podświetlenia zieleni i ławek na dziedzińcu i drzew na tarasie na dachu.    

Ze względu na trudności z parkowaniem w centrum Warszawy pod budynkiem powstał dwukondygnacyjny garaż podziemny. Każde z 50 mieszkań, mieszczących się w budynku ma też przypisane, własne miejsce do przechowywania. W bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji usytuowany jest park z placem zabaw. W pobliżu znajduje się basen, szkoły, przedszkola i uczelnie wyższe oraz DM Klif i CH Arkadia.

Mieszkania w budynku przy Dzielnej 62 zostaną przekazane właścicielom w drugiej połowie bieżącego roku.  

Andrzej Oślizło, prezes zarządu Develia S.A.

Jesteśmy za każdą zmianą, która może poprawić dostępność mieszkań. Wachlarz możliwych działań jest bardzo szeroki – poluzowanie restrykcyjnej rekomendacji S, wprowadzenie dopłat do kredytów hipotecznych w rodzaju programów Mieszkanie dla Młodych czy Rodzina na Swoim albo przyjęcie gwarantowanych przez państwo kredytów o stałej stopie procentowej na poziomie 2 proc.. To tylko niektóre z nich.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Jeżeli sprzedaż spada o 50 proc. to nie oznacza to, że klienci nie potrzebują już mieszkań. Część osób może się wstrzymać z zakupem, ale duża grupa musi przejść na rynek najmu. Potrzeby mieszkaniowe są jednymi z podstawowych potrzeb człowieka a w Polsce nie mamy żadnej polityki mieszkaniowej. Gminy nie są w stanie rozwiązać tego problemu we własnym zakresie a rząd nie wprowadza żadnych systemowych rozwiązań a możliwości jest wiele. Na przykład osoby, które kupują pierwsze mieszkanie na własne potrzeby mogłyby mieć ulgę podatkową, oprocentowanie kredytów przeznaczonych na zakup mieszkania na własne potrzeby mogłoby być preferencyjne, można wprowadzić rozwiązania typu „najem z dojściem do własności”. Rozwiązań jest wiele, potrzebna jest tylko wola polityczna.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Polsce nadal brakuje kilku milionów mieszkań, a klienci chcą inwestować w swoje lokum. Zatem pewnego rodzaju wsparcie rządu, nowe programy udostępniające finansowania czy na przykład preferencyjne kredyty byłyby bardzo dobrym rozwiązaniem i na pewno oczekiwanym przez Polaków. Brak działań ze strony rządu może rzeczywiście skutkować szybszym rozwojem rynku najmu, a tym samym sektora PRS.

Po kryzysie w 2008 roku rynek potrzebował około trzech, czterech lat, by wrócić do normy. Myślę, że tym razem – zapewne w połowie roku – będziemy już mieli nową normalność. Klienci kredytowi na pewno wrócą na rynek, jeśli rząd zdecyduje się na wprowadzenie zmian zwiększających dostępność kredytów. Jeśli nie, mimo wszystko uważam, że z czasem będzie ich przybywać, ale nie na takim poziomie jak w 2012 roku. Rynek był przegrzany, a popyt bardzo wysoki, bo ludzie chcieli ulokować kapitał w bezpiecznych inwestycjach, takich jak nieruchomości.

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor Sprzedaży Ronson Development

Każdy program, który może pomóc Polakom przy zakupie własnego mieszkania będzie dodatkowym wzmocnieniem po stronie popytowej. Ważne tylko, aby niósł realną pomoc, a nie jak program z gwarancją wkładu własnego, przy obecnych realiach rynkowych był martwy. Programy tego typu powinny być tworzone z udziałem ekspertów i praktyków rynku, by przynosić realne korzyści.

Potrzeba wielu składowych, aby efektywnie walczyć z luką mieszkaniową i ułatwić ludziom realizację potrzeb mieszkaniowych – zrezygnowanie z rekomendacji KNF, znaczne obniżenie oprocentowania kredytu na pierwsze mieszkanie, stałe oprocentowanie kredytu, nie dokładanie kolejnych obciążeń podatkowych firmom deweloperskim, szczególnie w zakresie działalności PRS, uproszczenie procedur administracyjnych na najwcześniejszych etapach prowadzenia inwestycji – to zmiany, na które czeka nasza branża.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal S.A.

Ostatnie lata pokazały, że rządowe programy mieszkaniowe nie zawsze były skuteczne. To temat na dłuższą dyskusję, ale nasuwa się wniosek, że były one konstruowane w oderwaniu od rynkowych realiów i bez konsultacji z branżą. Świadczą o tym chociażby mocno zaniżone pułapy cenowe mieszkań kwalifikujących się do danego programu. O wiele lepiej sprawdził się, mimo iż nie był pozbawiony wad, program Rodzina na swoim, który zakończył się przed dekadą.

Systemowe rozwiązania, o których się mówi, na pewno pomogłyby nie tylko deweloperom, ale przede wszystkim młodym ludziom w realizacji ich życiowych marzeń o posiadaniu nieruchomości. To oczywiste, że klasie średniej, dobrze zarabiającym specjalistom jest bliżej do ich urzeczywistnienia. Dalsze utrzymywanie nadmiernie rygorystycznych warunków kredytowania, czy też brak innych form wsparcia tylko oddala perspektywy zakupu własnego mieszkania i zmusza potencjalnych beneficjentów do jeszcze droższego wynajmu.

Życzylibyśmy sobie więc, aby Państwo widziało w deweloperach partnerów, z którymi można rozwiązywać realne problemy mieszkaniowe Polaków. W ten sposób buduje się także ich bogactwo na przyszłość, nawet jeśli wymaga to spłaty kredytu.

Warto też widzieć zagadnienie szerzej. Zastój w nieruchomościach to nie tylko problem branży deweloperskiej, lecz także firm z jej otoczenia. Sprzedaż mieszkań napędza inne branże, np. sektor materiałów wykończeniowych czy wyposażenia wnętrz. Media coraz częściej informują o wygaszaniu produkcji u rodzimych producentów, chociażby płytek ceramicznych. Przekłada się to wszystko na kondycję całej gospodarki, której budownictwo jest ważnym barometrem.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Złagodzenie kryteriów dotyczących zaciągania kredytów mieszkaniowych byłoby obecnie najlepszym rozwiązaniem. Program Mieszkanie bez wkładu własnego nie jest odpowiednim rozwiązaniem dla kupujących na własne potrzeby. Barierą jest tu brak zdolności kredytowej, trzeba mieć zdolność na minimum 100 proc. wartości lokalu i rosnące raty. Stąd konieczne jest wprowadzenie rozwiązań podobnych do obowiązujących w przeszłości programów Rodzina na Swoim czy Mieszkanie dla Młodych.

Warto podkreślić, że spowodowane niedostępnością kredytów ograniczenie popytu na mieszkania prowadzi do zapaści na rynku mieszkaniowym, a ta z kolei pociągnie za sobą zmniejszenie produkcji budowlanej i problemy w związanych z deweloperką branżach i w konsekwencji utratę pracy przez pracowników firm powiązanych z rynkiem mieszkaniowym, producentów materiałów, wykonawców, projektantów. Brak interwencji może doprowadzić do poważnego kryzysu w całej gospodarce.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Polski rynek nieruchomości odczuwa już wyraźny zastój. Ta sytuacja może przerodzić się w realny kryzys, jeśli nie dojdzie do zahamowania wzrostu inflacji i stóp procentowych. Ofert sprzedaży przybywa, ale jest coraz mniejsze zainteresowanie ze strony klientów. Sytuacja może ulec stopniowej zmianie, ale pod warunkiem, że NBP obniży stopy procentowe.

Ważnym czynnikiem, który ma wpływ na całą branżę budowlaną jest złagodzenie rekomendacji KNF przy udzielaniu kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową. W zaleceniu z marca 2022 roku Komisja Nadzoru Finansowego wskazała, aby w procesie oceny zdolności kredytowej kredytobiorcy banki przyjmowały minimalną zmianę poziomu stopy procentowej o 5 p.p. wyższą względem stanu obecnego. Jak szacują eksperci branżowi, w 2022 roku zdolność kredytowa Polaków obniżyła się o ponad połowę względem 2021 roku.

Kolejną propozycją jest pilne wprowadzenie rozwiązań, które pomogą młodym rodzinom w procesie zakupu pierwszego mieszkania. Mam tu na myśli podobne rozwiązania do obowiązujących w przeszłości programów Rodzina na Swoim czy Mieszkanie dla Młodych. Ewentualnie poprzez wprowadzenie kredytów o stałej, gwarantowanej przez Bank Gospodarstwa Krajowego stopie procentowej.

W celu ochrony przed zapaścią całej branży budowlanej pomocny może być powrót do ulgi budowlanej na wynajem, która funkcjonowała w Polsce w latach 1997-2001 i jak podają eksperci, przyczyniła się pośrednio do powstania około 100 tys. nowych mieszkań w kraju. Ulga pozwalała na odliczenie od dochodu wydatków poniesionych na budowę oraz zakup mieszkania w budynku wielorodzinnym, w którym znajdowały się inne mieszkania przeznaczone na wynajem.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Zapotrzebowanie na mieszkania jest duże, niestety możliwości nabywcze są małe.  Doświadczeni deweloperzy z dużym zapleczem i zdywersyfikowaną ofertą oraz usługami komplementarnymi mogą utrzymać się na rynku, trafiając do różnych grup odbiorców. Natomiast mniejsze podmioty bez doświadczenia oraz pozostałych elementów zmierzą się z ryzykiem upadłości. Rząd jak najbardziej powinien podjąć rozsądne inicjatywy, m.in. wdrażając ulgę podatkową, szybką i zdecydowaną legislację, przemyślane programy typu MDM. Oczywiście gdyby znalazł się na to budżet państwowy, a może to być trudne w obecnej sytuacji gospodarczej.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Z optymizmem patrzymy w przyszłość. Liczymy na to, że niedługo zostanie wprowadzony rządowy program wparcia dla kupujących, który umożliwi łatwiejszy dostęp do kredytów, co pozwoli na zwiększenie popytu na mieszkania.

Marcin Michalec, CEO Okam

Kluczowe jest zatrzymanie inflacji, a jako niezwykle istotne postrzegamy też uspokojenie się sytuacji na światowych rynkach i zakończenie konfliktu zbrojnego w Ukrainie. Bardzo korzystne dla dalszego rozwoju sektora, zarówno z punktu widzenia inwestorów, jak i nabywców jest powrót do poziomu kredytowania sprzed kilku lat.

Segment najmu mieszkań, w tym instytucjonalnego, postrzegamy jako uzupełnienie oferty sprzedaży lokali na rynku pierwotnym. Najem mieszkań nie jest w stanie odpowiedzieć na wszystkie potrzeby konsumentów w przestrzeni, w której popyt nieustannie przewyższa podaż. Nie pozwala też na realizację marzeń wielu osób o własnym M. Wszelkie wsparcie rządowe skierowane do konsumentów stanowiłoby oczywiście wartość dodaną.

Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development

Poprawienie sytuacji mieszkaniowej nie jest możliwe bez zmiany politycznego podejścia. Praktycznie wszystkie mieszkania budują deweloperzy albo inwestorzy prywatni. Polityka państwowa w tym zakresie nie istnieje. Programy Mieszkanie Plus oraz Kredyty mieszkaniowe bez wkładu własnego zakończyły się porażką. Najwyższa pora na działania, które będą wsparciem dla młodych ludzi, kupujących swoje pierwsze mieszkanie. Gwarantowane oprocentowanie oraz pokrycie kosztów części kredytu będą bez wątpienia skutecznymi rozwiązaniami. Obawiam się, że tego typu inicjatywy, których pozytywne rezultaty kredytobiorcy i gospodarka odczuliby w dłuższym terminie nie są teraz w modzie, a rządzący skupią swoje działania na nadchodzących wyborach.

Andrzej Oślizło, prezes zarządu, Develia S.A.

Jeśli wszystko drożeje o blisko 20 proc. to ceny mieszkań powinny rosnąć proporcjonalnie. Ceny generalnego wykonawstwa i materiałów budowlanych istotnie wzrosły od wybuchu konfliktu w Ukrainie, ale od kilku miesięcy widzimy lekką korektę tych zmian i stabilizację. Niewiadomą jest wypadkowa wpływu wzrostu cen energii i paliw oraz niższego poziomu inwestycji budowlanych. 

Z uwagi na rosnące koszty finansowania i wolniejsze tempo sprzedaży wielu deweloperów ogranicza realizację nowych inwestycji. Warto pamiętać, że obecna oferta jest w dużej części sprzedana, a nowych projektów będzie mniej. Przy kurczącej się podaży nie widzimy szans na spadki cen nieruchomości. Po powrocie popytu klientów kredytowych ceny powinny powrócić do poprzednich rosnących trendów.

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor Sprzedaży Ronson Development

W obecnej sytuacji ekonomicznej ważniejsze od poziomu marży jest utrzymanie płynności finansowej firmy. W ostatnim półroczu nie widzieliśmy wzrostu kosztów budowy. Są one stabilne, a po stronie deweloperów pojawia się raczej oczekiwanie na negocjacje z generalnymi wykonawcami, nie zaś kreowanie presji na podnoszenie cen. Nie zakładamy podwyżek, jedynie drobne korekty między etapami kolejnych inwestycji, wynikające głównie z dostępności najchętniej wybieranych przez kupujących metraży.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal S.A.

Sytuacja na rynku nieruchomości nie sprzyja podwyższaniu cen mieszkań. Jako deweloper ponosimy to ryzyko, że zakontraktowana cena mieszkania jest dla klienta stała, a koszt budowy zmienny. Na tyle, na ile jest to rynkowo akceptowalne, podwyższone koszty realizacji mają odzwierciedlenie w cenach mieszkań, które na przestrzeni ostatnich 2 lat podrożały. Pomimo wpływu wielu niekorzystnych czynników zachowujemy marżowość na dobrym poziomie.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Spadek sprzedaży spowodował zatrzymanie wzrostu cen mieszkań. Jeżeli sytuacja nie ulegnie zmianie obecnie realizowane projekty zostaną zakończone, ponieważ były kontraktowane rok lub dwa lata wcześniej. Deweloperzy w jeszcze większym stopniu niż kilka miesięcy temu wstrzymają produkcję ze względu na brak opłacalności. Do stycznia do października 2022 roku rozpoczęto budowę 14 proc. lokali mniej niż w tym samym czasie w 2019 roku, w ostatnim spokojnym roku przed pandemią i konfliktem w Ukrainie. Spodziewamy się kolejnych ograniczeń w produkcji mieszkań, co sprawi że ceny utrzymają się na dotychczasowym poziomie. A w chwili zmiany tendencji i powrotu popytu do poprzedniego poziomu przewidujemy gwałtowny wzrost cen ze względu na ich ograniczoną dostępność.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Staramy się bardzo mocno kontrolować koszty, aby ceny mieszkań dla klientów były nadal atrakcyjne. Należy jednak zakładać wzrost cen zgodnie z inflacją. Wiele materiałów budowlanych, jak również koszty pracy rosną nawet szybciej niż inflacja. Dlatego nie ma możliwości, by utrzymywać ceny bez zmian.

Marcin Michalec, CEO Okam

W tym momencie nie odczuwamy spadku zainteresowania naszymi projektami. Z uwagi na ich mocne strony, atrakcyjne lokalizacje i liczne udogodnienia dla nabywców, sprzedaż utrzymuje się na w miarę stałym poziomie. Ceny lokali, które oddajemy lub oddamy wkrótce do użytkowania, nie różnią się lub tylko minimalnie od tych, które wprowadzaliśmy na rynek w poprzednich miesiącach. Istotne jest przy tym, że gwarantujemy nabywcom wysoki standard wykończenia, a także pakiet dodatkowych udogodnień i prośrodowiskowych rozwiązań we wszystkich rozwijanych projektach.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Wszyscy obserwujemy spadek popytu na mieszkania, ale też widzimy ograniczenia w podaży. W związku z tym nie ma przesłanek, żeby ceny mieszkań miały spadać. Spodziewamy się raczej wzrostów cen ze względu na wyższe stawki gruntów po jakich zostały kupione w ostatnich latach. Do tego należy uwzględnić wyższe ceny materiałów i wykonawstwa. Jeśli rachunek ekonomiczny nie będzie się zgadzał, to inwestycje będą przekładane w czasie.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Obserwując wskaźnik średniej ceny za metr kwadratowy z listopada 2022 roku w porównaniu do grudnia można było zauważyć trend zwyżkowy. W Warszawie średnia cena wyniosła 13 334 zł/mkw. (+0,08 proc. mdm), w Krakowie 12 138 zł/mkw. (+1,05 proc. mdm), a w Gdańsku - 11 990 zł/mkw. (+3,67 proc. mdm). Pozostałe miasta notują lekkie spadki, Wrocław - 11 800 zł/mkw. (-0,79 proc. mdm) i Poznań - 10 158 zł/mkw. (1,84 proc. mdm). Najtańszym miastem jest Łódź, w której cena metra wynosi 8 578 zł/mkw. i spadła o 6,83 proc.