Nieruchomości

Oferta na rynku nowych mieszkań jest dziś spora, ale projektów wprowadzanych do realizacji jest coraz mniej. Rynek dojrzewa, konsoliduje się, pojawiają się nowe przepisy budowlane i regulacje determinujące jego rozwój. Jakie trendy i zjawiska będziemy obserwować w sektorze mieszkaniowym w nadchodzącym czasie? Jak rynek mieszkaniowy będzie się zmieniał? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl.

Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal

Aktualnie rynek mieszkaniowy w Polsce cechuje stabilizacja. Poziom oferty jest wysoki, jednakże może on ulegać stopniowemu ograniczeniu. Od wiosny obserwujemy wzrost aktywności klientów na rynku pierwotnym. Kontynuacji tego trendu sprzyjać powinny dalsze obniżki stóp procentowych. Na rynek mogą też powrócić inwestorzy, zachęceni lepszymi aktualnie warunkami zakupu oraz zmniejszającą się atrakcyjnością innych, w miarę bezpiecznych aktywów (rekordowa wycena złota, mniejsze odsetki na lokatach i obligacjach).

Istotne obniżki cen nie będą jednak możliwe ze względu na inne ważne czynniki, silnie oddziałujące na rynek mieszkaniowy, w tym: zaostrzenie wymogów technicznych i ekologicznych, nowe regulacje np. dotyczące budowy schronów, czy też wciąż długie procedowanie pozwoleń (w tle reforma planistyczna). Na wysokim poziomie utrzymują się także ceny gruntów, mocno kształtujące cenę w nowych inwestycjach.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Rynek mieszkaniowy jest w fazie stabilizacji po okresie wcześniejszego ożywienia. Prognozy na przyszłość obarczone są jednak niepewnością, wynikającą m.in. z sytuacji geopolitycznej, otoczenia regulacyjnego oraz zmian demograficznych i migracyjnych.

Obniżka stóp procentowych to pozytywny sygnał, który poprawił zdolność kredytową gospodarstw domowych, ale Polska nadal należy do krajów o jednym z najwyższych kosztów kredytu mieszkaniowego w Europie. Bodźcem pobudzającym popyt mogą być kolejne spadki stóp procentowych.

W perspektywie 6-12 miesięcy duże znaczenie będą miały aktywność deweloperów we wprowadzaniu nowych projektów, która przełoży się na poziom oferty oraz dynamika sprzedaży. Jak podaje GUS, od stycznia do lipca br. oddano do użytkowania o 3,9 proc. mniej mieszkań niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Spadła również liczba wydanych pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych budów. W dłuższym horyzoncie może to wpłynąć na ograniczenie oferty oraz zwiększenie presji na ceny.

Z uwagi na wysokie koszty budowy, deficyt gruntów oraz długie procedury administracyjne, nie spodziewamy się spadku cen mieszkań. Bardziej prawdopodobny scenariusz to stabilizacja z tendencją do stopniowego wzrostu, zwłaszcza w dużych miastach i atrakcyjnych lokalizacjach. Na ten moment prognozujemy umiarkowane wzrosty, średnio 1–2 proc. powyżej inflacji. Szybsze tempo może pojawić się wtedy, gdy relacja popytu i podaży wyrówna się.

Polski rynek deweloperski pozostaje mocno rozdrobniony, dlatego proces konsolidacji jest naturalnym kierunkiem. Jednocześnie coraz wyraźniej widoczna jest regionalizacja. Aktywność inwestycyjna skupia się wokół największych ośrodków miejskich, co dodatkowo sprzyja konsolidacji branży.

W nadchodzących latach istotne będzie również podnoszenie jakości, zarówno samego produktu, jak i obsługi. Z perspektywy Develii priorytetem pozostaje dostarczanie nowoczesnych i funkcjonalnych mieszkań, odpowiadających zmieniającym się wymaganiom nabywców oraz nowym standardom życia w miastach.

Renata Mc Cabe - Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

Podaż mieszkań w Warszawie jest znacznie mniejsza niż w poprzednich latach, a popyt roczny jest prawie taki sam, jak podaż roczna. Rynek mieszkaniowy zmienił się w ostatnich latach, profesjonalizuje się. Nie jest to łatwa branża, potrzebna jest bardzo dobra znajomość potrzeb klienta, prawa, wymogów miejskich. Zakładamy, że profesjonalizacja branży będzie kontynuowana.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Rynek mieszkaniowy w Polsce wchodzi obecnie w nową fazę – dojrzalszą, bardziej zrównoważoną i uregulowaną. Choć podaż mieszkań wciąż pozostaje względnie wysoka, to tempo przyrostu nowych inwestycji wyraźnie maleje. Wynika to z kilku nakładających się czynników, m.in. wzrostu kosztów realizacji, ograniczonej dostępności gruntów w największych aglomeracjach, niepewności regulacyjnej oraz większej ostrożności inwestorów w dobie wysokich stóp procentowych i zmieniającej się demografii.

Rynek mieszkaniowy w Polsce będzie się profesjonalizował, stając się bardziej dojrzały, zróżnicowany i selektywny. Kluczowe będzie dostosowanie się do nowych warunków, zarówno przez deweloperów, jak i klientów. Firmy, które potrafią elastycznie reagować na zmiany, inwestować w jakość i innowacje, będą w stanie nie tylko przetrwać ten etap transformacji, ale i wykorzystać go jako szansę rozwoju.

Piotr Dobrzyński, Head of Operations and Technical BPI Real Estate Poland - Builder

Rynek mieszkaniowy w Polsce wchodzi w fazę dojrzałości. Widzimy mniejszą dynamikę w liczbie nowych inwestycji, ale jednocześnie coraz większą profesjonalizację i koncentrację na jakości. Konsolidacja sektora sprawia, że przewagę zyskują deweloperzy o stabilnej pozycji i doświadczeniu, którzy potrafią elastycznie reagować na zmieniające się regulacje i oczekiwania klientów. Coraz większe znaczenie będą miały czynniki związane ze zrównoważonym rozwojem, efektywnością energetyczną i komfortem życia. Spodziewam się dalszego wzrostu znaczenia segmentu premium, co oznacza, że rynek będzie mniej masowy, ale bardziej świadomy i nastawiony na długoterminową wartość.

Andrzej Gutowski, dyrektor Sprzedaży Ronson Development

Przyszłość rynku mieszkaniowego w Polsce rysuje się w kierunku stopniowej stabilizacji i konsolidacji. Obecnie obserwujemy okres względnego spokoju po wcześniejszych gwałtownych zawirowaniach, które wynikały m.in. zamieszania dotyczącego próby powstawania rządowych programów mieszkaniowych czy obniżek stóp procentowych. Rynek dojrzewa i staje się mniej podatny na nagłe wahania cen. Dodatkowo nowe regulacje, jak ustawa o jawności cen będą miały na niego stabilizujący wpływ.

W najbliższym czasie możemy spodziewać się, że część mniejszych deweloperów, którzy rozwijali się głównie w okresie boomu, zniknie z rynku, a pozostaną podmioty silniejsze, bardziej stabilne i konkurujące głównie jakością oraz standardem obsługi. Wysoka konkurencja sprawi, że firmy będą stawiały na lepsze wykończenie mieszkań, innowacyjne rozwiązania oraz kompleksową obsługę klienta, zamiast rywalizować wyłącznie ceną.

Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.

Polski rynek mieszkaniowy wchodzi obecnie w fazę dojrzewania. Choć podaż mieszkań nadal jest relatywnie wysoka, tempo jej przyrostu wyraźnie spada, co wynika zarówno z ograniczeń administracyjnych, jak i rosnących kosztów realizacji. W praktyce oznacza to, że nowa podaż będzie bardziej selektywna, a kluczową rolę odegrają najlepsze lokalizacje oraz projekty odpowiadające realnym potrzebom nabywców.

Duże znaczenie mają także przepisy – od ustawy deweloperskiej, przez regulacje energetyczne, po zmiany w normatywie parkingowym. Każda z tych regulacji w różny sposób wpływa na strukturę kosztów, standard inwestycji i finalną cenę dla klienta. Z jednej strony podnosi to poprzeczkę jakościową, a z drugiej wymusza na firmach większą elastyczność i profesjonalizację procesów.

W nadchodzącym czasie spodziewamy się dalszej ewolucji popytu. Coraz większą rolę będzie odgrywać segment mieszkań na wynajem instytucjonalny (PRS), rosnąć będzie znaczenie zrównoważonego budownictwa i rozwiązań proekologicznych, a technologia będzie wspierać proces projektowania i obsługi klienta. Dla takich firm jak Waryński SA to szansa, aby budować trwałą przewagę konkurencyjną i oferować produkty, które odpowiadają nie tylko bieżącym potrzebom, ale też długofalowym trendom rozwojowym.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Rynek mieszkaniowy w Polsce dojrzewa i widać proces konsolidacji. Coraz większą rolę odgrywają firmy, które potrafią działać w długim horyzoncie, skutecznie pozyskiwać kapitał i zarządzać procesami administracyjnymi. Podaż mieszkań pozostanie relatywnie duża, ale jej przyrost będzie mniejszy niż w latach boomu. Kluczowym czynnikiem stanie się czas do pozwolenia na budowę oraz umiejętność uszlachetniania gruntów. W nadchodzących latach będziemy obserwować większą specjalizację deweloperów i wzrost znaczenia rynku PRS, a także dalsze dostosowywanie się branży do wymogów środowiskowych i energooszczędnych.

Anita Makowska, Starszy Analityk Biznesu w Archicom

Obecnie w wielu miastach obserwujemy dużą podaż mieszkań. Wyjątkiem pozostaje Warszawa i Trójmiasto. Deweloperzy dostosowują więc tempo wprowadzania nowych inwestycji do bieżącego popytu. W naturalny sposób rynek wchodzi tym samym w fazę samoregulacji, choć hamowanie jest na tyle skuteczne, iż potencjalna luka podażowa może pojawić się już w okolicach 2027 roku, przy założeniu, że nie pojawią się dodatkowe czynniki zewnętrzne, takie jak nowe regulacje, programy mieszkaniowe czy zmiany w polityce kredytowej. Spodziewamy się wzrostu akcji kredytowej, zwłaszcza w kontekście obniżek stóp procentowych. Jednak nie tylko finansowanie będzie głównym impulsem dla rynku, ale również i przekonanie nabywców, że ceny osiągnęły równowagę i że zakup mieszkania w obecnych warunkach jest dobrą decyzją.

Ciekawym zjawiskiem jest również postępująca konsolidacja sektora, prowadząca w efekcie do pełnej profesjonalizacji rynku nieruchomości, czego w Polsce brakowało, a na co pracujemy już jako deweloperzy, pośrednicy, wynajmujący, rzeczoznawcy od co najmniej dwóch dekad. To wszystko sprawia, że zakup nieruchomości ma być bezpiecznym wyborem, zarówno dla inwestorów, jak i osób niezaznajomionych z rynkiem. W Polsce nieruchomości pozostają nadal jednym z głównych sposobów lokowania nadwyżek finansowych, co będzie utrzymywać stabilny popyt także w kolejnych latach. Jednocześnie Polacy nie odchodzą od chęci posiadania nieruchomości na własność. Dziś jest przestrzeń na to, aby mogli realizować swoje marzenia w odpowiednich warunkach rynkowych.

Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu, Grupa CTE

Rynek mieszkaniowy w Polsce dojrzewa i konsoliduje się. Tempo przyrostu nowych inwestycji maleje, a coraz większą rolę odgrywają stabilni, duzi deweloperzy. Dla mniejszych firm utrzymanie konkurencyjności staje się coraz trudniejsze, jednak przedsiębiorstwa z doświadczeniem i kompetentną kadrą managerską oraz nadzorczą zachowują silną i stabilną pozycję na rynkach lokalnych.

Na ceny i standard budownictwa wpływają nowe regulacje, dotyczące efektywności energetycznej i zrównoważonego rozwoju, a obok tradycyjnego rynku nabywców coraz większe znaczenie zyskuje segment PRS, czyli najmu instytucjonalnego. Ten model przyciąga kapitał inwestorów i odpowiada na rosnący popyt na wynajem w dużych miastach.

Jakim zainteresowaniem cieszą się obecnie nowe mieszkania o podwyższonym standardzie oraz nieruchomości premium? Jak dużą ofertą dysponują firmy w tym segmencie? Jak kształtują się średnie ceny w projektach oferujących mieszkania w wyższym standardzie? Czy deweloperzy będą wprowadzać na rynek nowe inwestycje o takim profilu? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.
Agnieszka Majkusiak, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Atal

Sprzedaż mieszkań z segmentu premium również podlega wahaniom rynkowym, aczkolwiek grupa odbiorców nimi zainteresowanych często dokonuje zakupu za gotówkę. Jest więc o wiele mniej wrażliwa na takie zmienne, jak dostępność oraz koszt kredytu. Mamy ma dla tych osób bardzo ciekawą ofertę, np. w trójmiejskich inwestycjach Atal Zawiślańska Wille Miejskie lub Przystań Sobieszewo Atal. Są to bardzo atrakcyjnie zlokalizowane projekty o wysokim standardzie, z inteligentnymi rozwiązaniami jak np. smart home. Apartamenty w tych projektach kupowane są często jako tzw. nieruchomość second home lub celem wynajmu czasowego.

W ścisłym centrum Katowic unikalną inwestycją, m.in. z uwagi na lokalizację i styl budownictwa, jest projekt Atal Olimpijska, którego dominantą jest 36-kondygnacyjny drapacz chmur, najwyższy tego rodzaju obiekt w regionie. Mieszkańcy wieżowca będą mogli korzystać z dostępnego tylko dla nich tarasu widokowego, z którego roztacza się imponujący widok na cały region.

Ceny w przywołanych przykładach projektów premium są wyższe o ok. 30-40 proc. od segmentu popularnego. Na ich zróżnicowanie cenowe wpływ ma usytuowanie danego apartamentu, piętro, orientacja względem stron świata, itp. Ceny wahają się od około 14 700 zł/mkw. do 17 000 zł/mkw. w Gdańsku oraz od 11 500 zł/mkw. do 16 800 zł/mkw. w Katowicach w stanie deweloperskim.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Oprócz mieszkań w segmencie popularnym i o podwyższonym standardzie rozszerzamy nasze portfolio o inwestycje premium, które odpowiadają na potrzeby klientów poszukujących prestiżowych projektów w najlepszych lokalizacjach. Przykładem jest kompleks mieszkaniowy Królowej Jadwigi 51 realizowany w ścisłym centrum Poznania, który wyróżnia się wysokim standardem wykończenia, elegancką architekturą oraz dużą ilością zieleni. Inwestycja cieszy się dużym zainteresowaniem klientów. Ponad połowa mieszkań z pierwszego etapu projektu znalazła już nabywców. Ceny mieszkań zaczynają się od 14 399 zł za mkw.

We wrześniu br. startuje w Gdyni kolejna inwestycja premium Develii, która uzupełni naszą ofertę w Trójmieście. Chcemy realizować projekty premium, które nie tylko wyróżniają się prestiżową lokalizacją, nowoczesnym designem i szeroką gamą udogodnień, ale również realnie wzbogacają tkankę miejską o przyjazną mieszkańcom, zrównoważoną przestrzeń.

Katarzyna Kwiatkowska, Sales Office Manager, Matexi Polska

Nasza oferta koncentruje się przede wszystkim na segmencie średnim i średnim podwyższonym, jednak konsekwentnie rozwijamy także projekty w wyższym standardzie. Zauważamy, że mieszkania w segmencie podwyższonym i premium cieszą się dużym zainteresowaniem klientów, nie tylko ze względu na komfort i atrakcyjne lokalizacje, lecz także dlatego, że stanowią sprawdzoną i bezpieczną formę lokaty kapitału.

Dobrym przykładem jest inwestycja Żelazna 54 w Warszawie. To nowoczesna kamienica w klasycznym, miejskim stylu, zlokalizowana w dynamicznie rozwijającym się centrum biznesowym Warszawy, w pobliżu ul. Grzybowskiej, w sąsiedztwie Fabryki Norblina i Browarów Warszawskich. Dysponujemy ofertą około 90 lokali w metrażach od 29 mkw. do 124 mkw. Średnia cena za metr kwadratowy w tym projekcie wynosi ok. 41 500 zł. Przekazanie gotowych lokali właścicielom planowane jest na pierwszy kwartał 2026 roku. Projekt wyróżnia się elegancją, starannie dopracowaną architekturą i wysoką jakością wykonania. Do dyspozycji mieszkańców przewidziano m.in. zielony taras na dachu, dziedziniec, garaż podziemny oraz parter z lokalami handlowo-usługowymi o reprezentacyjnych, przeszklonych witrynach. Elewacja, utrzymana w jasnych i ciemnych odcieniach koralu, nawiązuje do estetyki przedwojennej Warszawy. Mieszkania o wysokości 280–300 cm zapewniają możliwość nietuzinkowych aranżacji, a w częściach wspólnych zastosowane zostaną materiały najwyższej jakości.

Z myślą o klientach poszukujących komfortu, wysokiego standardu i kameralnej, zielonej lokalizacji realizujemy również projekt Sady Żoliborz, powstający u zbiegu ulic Anny German i Krasińskiego. To inwestycja, która wyróżnia się nie tylko prestiżowym położeniem w jednej z najbardziej zielonych dzielnic Warszawy, lecz także dopracowaną architekturą, funkcjonalnymi układami mieszkań oraz starannie zaprojektowanymi częściami wspólnymi i przestrzeniami między budynkami.

Naszą ambicją jest, aby klienci mieli do dyspozycji szeroką i zróżnicowaną ofertę, od mieszkań w średnim segmencie po projekty w podwyższonym i premium, ale zawsze z naciskiem na jakość, funkcjonalność i atrakcyjną lokalizację.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Obserwujemy zainteresowanie mieszkaniami o podwyższonym standardzie oraz nieruchomościami z segmentu premium. Klienci coraz częściej szukają, nie tylko funkcjonalnych metraży, ale również wysokiej jakości wykończenia, nowoczesnej architektury, atrakcyjnego otoczenia oraz rozwiązań sprzyjających komfortowi życia, takich jak przestronne tarasy, duże przeszklenia, inteligentne systemy zarządzania domem czy zielone przestrzenie wspólne.

Od lat rozwijamy ofertę w segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie, szczególnie w atrakcyjnych, dobrze skomunikowanych lokalizacjach dużych miast. Realizujemy inwestycje, które łączą nowoczesne technologie, takie jak standardowe wyposażenie w system Smart House z wysoką jakością materiałów, ekologicznymi rozwiązaniami i przemyślanym układem przestrzennym. Przykładem mogą być wybrane etapy projektów w Warszawie, Gdańsku czy Wrocławiu, które odpowiadają na potrzeby bardziej wymagających klientów.

Średnia cena metra kwadratowego w inwestycjach o wyższym standardzie różni się w zależności od lokalizacji, jednak w największych miastach waha się obecnie w przedziale 16 000 zł/mkw. – 20 000 zł/mkw., a w projektach stricte premium nawet powyżej tej wartości, zwłaszcza w najbardziej prestiżowych dzielnicach.

Planujemy dalszy rozwój oferty w tym segmencie, zarówno przez wprowadzanie nowych etapów istniejących inwestycji o wyższym standardzie, jak i analizę możliwości realizacji nowych projektów premium. Potrzeby klientów ewoluują, a my dostrzegamy duży potencjał w tworzeniu mieszkań, które łączą jakość, estetykę i nowoczesne podejście do życia w mieście.

Wprowadziliśmy ofertę premium Grand Selection, w której dostępne są najwyższej klasy apartamenty w wyjątkowych, prestiżowych lokalizacjach w Warszawie w inwestycji Royal Residence oraz w Gdańsku w projektach Nowa Wałowa, Nadmotławie i Wendy. Planujemy już kolejne propozycje należące do tej linii w Poznaniu oraz innych miastach, gdzie prowadzimy działalność.

Robyg Grand Selection to esencja wyrafinowanego stylu życia, zakorzeniona w wartościach, które definiują prawdziwą jakość i wyjątkowość. Ta prestiżowa linia inwestycji mieszkaniowych Robyg została stworzona z myślą o tych, którzy cenią, nie tylko wysoki standard, lecz także autentyczne doświadczenia – harmonijnie łączące luksus, estetykę i codzienny komfort. To połączenie unikalnej architektury inspirowanej lokalnym dziedzictwem, najwyższej jakości wykończenia i starannie wyselekcjonowanych lokalizacji – blisko natury, centrum wydarzeń miejskich oraz prestiżowych punktów na mapie miasta.

Agnieszka Gajdzik-Wilgos, Manager Sprzedaży Ronson Development

Segment mieszkań o podwyższonym standardzie i nieruchomości premium to część rynku, w której sprzedaż zawsze przebiega nieco wolniej. Klienci podejmują decyzje zakupowe zazwyczaj na bardziej zaawansowanym etapie realizacji inwestycji, a często dopiero w momencie, gdy budynki są już gotowe i można realnie ocenić jakość wykończenia, standard części wspólnych czy otaczającą infrastrukturę. To właśnie te elementy – dbałość o detale, wysoki komfort i unikalny charakter projektu są dla nabywców w tym segmencie kluczowe.

W naszej ofercie znajdują się inwestycje klasy premium, takie jak warszawska Nova Królikarnia, gdzie ceny kształtują się na poziomie od 23 578 zł/mkw. do 24 836 zł/mkw., czy Zielono Mi, w której ceny wahają się od 15 800 zł za mkw. do 19 000 zł za mkw. Oba projekty wyróżniają się, nie tylko wysokim standardem wykonania, ale także wyjątkową lokalizacją, co czyni je atrakcyjnymi propozycjami dla najbardziej wymagających klientów.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Segment nieruchomości premium pozostaje stabilny. Widać, że klienci poszukują mieszkań o podwyższonym standardzie, dobrze zlokalizowanych i z atrakcyjną architekturą. W Trójmieście czy kurortach nadmorskich, górskich oraz na Warmii i Mazurach popyt na tego typu projekty jest szczególnie widoczny. Średnie ceny metra kwadratowego w tym segmencie kształtują się na poziomie często na poziomie 18–25 tys. zł, w zależności od lokalizacji. Alter Investment wprowadza do oferty działki i projekty w najlepszych destynacjach, które w kolejnych etapach mogą być rozwijane jako inwestycje premium, to naturalny kierunek z naszej perspektywy. Przykładem z naszego portfolio jest inwestycja we Władysławowie, Lądku Zdrój czy wyjatkowy grunt nad jeziorem Ławki w gminie Jeziorany.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Segment premium wykazuje się zdecydowanie większą stabilnością niż rynek popularny. Klienci w tym obszarze mniej kierują się krótkoterminowymi wahaniami makroekonomicznymi, a bardziej patrzą na unikalność lokalizacji, standard wykończenia i długoterminową wartość. Dlatego sprzedaż w segmencie premium nadal cieszy się dużym zainteresowaniem. Nasza strategia zakłada koncentrowanie się właśnie na mieszkaniach premium i o podwyższonym standardzie, gdzie zapewniamy klientowi wartość dodaną – od jakości architektury, przez rozwiązania technologiczne, po prestiżową lokalizację. To segment, który naszym zdaniem w najbliższych latach będzie rozwijał się najdynamiczniej.

Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.

Zainteresowanie mieszkaniami w segmencie premium pozostaje stabilne, mimo ogólnych wyzwań rynkowych. Segment mieszkań o podwyższonym standardzie obejmuje do około 10 proc. oferty polskiego rynku, co pokazuje rosnące zapotrzebowanie na tego typu nieruchomości wśród zamożniejszych klientów.

W tym momencie koncentrujemy się na realizacji osiedla Stacja Ligocka w Katowicach w standardzie popularnym, który od lat cieszy się zainteresowaniem nabywców. Jednakże obserwując trendy rynkowe i rosnące oczekiwania klientów, planujemy ekspansję w segment podwyższonego standardu już w przyszłym roku.

Nasza strategiczna decyzja to wejście na rynek warszawski z inwestycją na Mokotowie, w lokalizacji o ugruntowanej pozycji, idealnej dla mieszkań o podwyższonym standardzie. Wejście w ten segment to naturalny krok rozwoju naszej firmy, odpowiadający na rosnące oczekiwania rynku i pozwalający na dywersyfikację portfolio inwestycyjnego.

Renata Mc Cabe - Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

Popyt na mieszkania o podwyższonym standardzie jest niewielkim, ale stabilnym, ułamkiem całego popytu. Nasza firma nastawiona jest raczej na rynek średni, oferujemy dobrą jakość w rozsądnych cenach.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper

Klienci poszukujący nowego lokum zwracają uwagę, nie tylko na metraż, funkcjonalność i lokalizację. Coraz częściej wybierają inwestycje charakteryzujące się wysoką jakością wykonania oraz komfortową przestrzenią wspólną. Istotnym aspektem jest estetyka osiedla, ilość i jakość zieleni oraz dodatkowe udogodnienia. Dlatego mieszkania o podwyższonym standardzie oraz z segmentu premium systematycznie umacniają swoją pozycję na rynku, a ich wartość rośnie. Nieruchomości z tej kategorii są nie tylko atrakcyjnym miejscem do życia, ale także bezpieczną lokatą kapitału.

Wszystkie oferowane przez nas mieszkania i apartamenty wyróżniają się podwyższonym standardem. Tworzymy inwestycje, które cechuje ponadczasowa architektura, wysoka jakość zastosowanych materiałów i nowoczesne rozwiązania. Ich znakiem rozpoznawczym są starannie zaprojektowane części wspólne wypełnione bogatą roślinnością i elegancką małą architekturą. W zielonych strefach powstają pergole, fontanny i oczka wodne, tworząc wyjątkowe miejsca do relaksu. Mieszkańcy naszych osiedli korzystają także z licznych udogodnień, m.in. z siłowni terenowych, kolorowych placów zabaw, wygodnych miejsc parkingowych, stanowisk do ładowania samochodów elektrycznych, cichobieżnych wind czy wideodomofonów.

Jesienią tego roku rozszerzymy naszą ofertę o wyjątkowe apartamenty premium. W ramach inwestycji Lokum Porto, mieszczącej się na wrocławskim Starym Mieście, powstaje nowoczesny, prestiżowy apartamentowiec wyróżniający się oryginalnym designem, panoramicznymi oknami zapewniającymi piękny widok na tereny zielone przy Odrze oraz imponującą zieloną ścianą zewnętrzną budynku w całości pokrytą roślinnością. Znajdą się w nim m.in. penthouse’y o powierzchniach 231mkw. i 241 mkw. z salonami o wysokości aż 646 cm, przestronnymi tarasami oraz ogrodami zimowymi.

Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu, Grupa CTE

Segment mieszkań premium wciąż cieszy się sporym zainteresowaniem, szczególnie wśród osób poszukujących, zarówno wyjątkowego miejsca do życia, jak i stabilnej lokaty kapitału. Klienci coraz częściej stawiają na unikalne lokalizacje, wysoki standard wykończenia oraz ponadczasową architekturę. Nasza firma realizuje obecnie we Wrocławiu inwestycję Apartamenty Świeradowska, projekt premium, w którym ceny mieszkań mieszczą się w przedziale 15–18 tys. zł za mkw. Wyróżnia go klasyczna architektura inspirowana przedwojennymi wzorcami oraz wyjątkowa lokalizacja, co czyni go szczególnie atrakcyjnym na tle rynku. Patrząc na utrzymujący się popyt, nie wykluczamy kolejnych inwestycji w segmencie premium, bo to właśnie jakość i unikalny charakter decydują dziś o wartości nieruchomości.

Barbara Klassek, dyrektor Sprzedaży, Segment Premium w Archicom

Mieszkania w standardzie premium cieszą się niezmiennie wysokim zainteresowaniem nabywców, którzy traktują je zarówno jako komfortowe miejsca do życia, jak i bezpieczną formę lokowania kapitału. Archicom rozwija ten segment poprzez markę Archicom Collection, w ramach której realizuje inwestycje Flare przy ul. Grzybowskiej oraz Apartamenty Gutenberga i M7 w superkwartale Towarowa 22 w Warszawie.

Flare, którego oddanie planowane jest na połowę 2026 roku zaoferuje 76 apartamentów wykończonych „pod klucz” w trzech stylach do wyboru. Apartamenty Gutenberga i M7 dostarczą odpowiednio 160 i 140 luksusowych lokali. Projekty wyróżniają unikalne udogodnienia, od stref SPA i business lounge, przez prywatny basen inspirowany rzymskimi łaźniami, aż po obecność dzieł sztuki światowej klasy artystów w częściach wspólnych.

Jak dużo obcokrajowców kupuje nowe mieszkania w Polsce? Czy ich liczba rośnie? Jaka jest największa grupa kupujących wśród cudzoziemców? Jakimi mieszkaniami najbardziej interesują się nabywcy zza granicy? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Agnieszka Majkusiak, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Atal

Udział cudzoziemców w wolumenie zakupowym nowych mieszkań w Polsce znajduje się na mniej więcej na stałym poziomie, ale może wahać się w zależności od aglomeracji. W naszej praktyki wynika, że to udział kilkuprocentowy, ale zdarzają się okresy, gdy jest on większy. Tak np. było w ostatnim czasie w Poznaniu. Wśród kupujących przeważają Ukraińcy i Białorusini, lecz coraz liczniejsza jest reprezentacja osób pochodzących z Indii. Kupujący zazwyczaj interesują się mieszkaniami na własne cele. W zależności od budżetu, jakim dysponują są to lokale od dwu do czteropokojowych.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

W Polsce rośnie sprzedaż mieszkań kupowanych przez obcokrajowców. W ubiegłym roku cudzoziemcy kupili w Polsce ponad 20 proc. więcej mieszkań niż rok wcześniej, co potwierdza rosnące zainteresowanie inwestorów zagranicznych naszym rynkiem nieruchomości. Aktualnie udział cudzoziemców na naszym rynku mieszkaniowym może wynosić około 5 proc.

Wśród klientów Develii odsetek obcokrajowców to ponad 9 proc. W tej grupie dominują obywatele Ukrainy, którzy stanowią mniej więcej połowę wszystkich zagranicznych nabywców. Klienci z Ukrainy kupują mieszkania, zarówno z bardziej przystępnego cenowo segmentu popularnego, jak i w droższych inwestycjach o podwyższonym standardzie. Największym zainteresowaniem tej grupy nabywców cieszą się mieszkania trzypokojowe, które wybierane są przede wszystkim z myślą o rodzinach. Drugą najliczniejszą grupą zagranicznych klientów są Białorusini.

Barbara Marona, Sales Office Manager, Matexi Polska

W ostatnim czasie w Warszawie zauważyliśmy wzrost zainteresowania naszą ofertą wśród obcokrajowców, natomiast taka grupa była wśród naszych klientów już od dawna. Największą grupę stanowią obywatele Ukrainy, ale wśród nabywców znajdziemy też osoby innych narodowości. Obcokrajowcy zainteresowani są w większości mieszkaniami trzy i czteropokojowymi na własne potrzeby, a także na cele inwestycyjne. W Krakowie obcokrajowcy również stanowią zauważalną, choć nie tak dużą jak w Warszawie grupę nabywców mieszkań.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

W ostatnich latach obserwujemy stopniowy wzrost udziału obcokrajowców w strukturze nabywców mieszkań w Polsce. Szczególnie wyraźne było to po 2022 roku, w związku z napływem obywateli Ukrainy. Wśród klientów zagranicznych to właśnie Ukraińcy stanowią obecnie największą grupę kupujących, zarówno w celach inwestycyjnych, jak i mieszkaniowych, często decydując się na pozostanie w Polsce na stałe.

Wśród nabywców z zagranicy widoczne są również osoby pochodzące z Białorusi, Gruzji, Kazachstanu, ale także z Niemiec, Wielkiej Brytanii czy krajów skandynawskich. Często są to Polacy z zagranicy lub inwestorzy szukający stabilnych i bezpiecznych form lokowania kapitału.

Obcokrajowcy najczęściej interesują się mieszkaniami dwu i trzypokojowymi, w dobrych lokalizacjach z rozwiniętą infrastrukturą i łatwym dostępem do transportu publicznego. Coraz większe znaczenie ma dla nich jakość wykończenia, bezpieczeństwo osiedla, a także dostępność udogodnień, takich jak tereny zielone, place zabaw czy rozwiązania smart home. W przypadku inwestorów z zagranicy poszukujących lokali na wynajem kluczowe są lokalizacje centralne, dobrze skomunikowane z uczelniami i strefami biznesowymi.

W naszej strukturze sprzedaży udział klientów zagranicznych stopniowo rośnie, co potwierdza, że Polska – mimo globalnych wyzwań gospodarczych – pozostaje atrakcyjnym rynkiem mieszkaniowym, zarówno do życia, jak i inwestycji.

Agnieszka Gajdzik-Wilgos, Manager Sprzedaży Ronson Development

Obecnie w Warszawie nie obserwujemy wzrostu liczby zakupów mieszkań dokonywanych przez obcokrajowców. Największym zainteresowaniem wśród cudzoziemców cieszy się nasze nowe Osiedle Startowe we Wrocławiu, gdzie faktycznie przeważają osoby głównie z Ukrainy i Białorusi.

Piotr Dobrzyński, Head of Operations and Technical BPI Real Estate Poland - Builder

Widzimy rosnące zainteresowanie ze strony obcokrajowców. Najwięcej zapytań pochodzi od klientów ze Wschodu, głównie z Ukrainy, ale także z innych krajów regionu. Wśród kupujących pojawiają się również klienci z USA oraz Azji. To nadal relatywnie niewielka grupa w skali całego rynku, ale jej obecność rośnie. Cudzoziemcy najczęściej interesują się mieszkaniami w centralnych, prestiżowych lokalizacjach, zarówno w celach inwestycyjnych, jak i na własne potrzeby. Dla nas to potwierdzenie, że projekty premium w topowych lokalizacjach mają ponadlokalny, międzynarodowy potencjał.

Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.

W ostatnich latach widoczny był wzrost aktywności obcokrajowców na polskim rynku mieszkaniowym, ale ich udział wciąż pozostaje stosunkowo niewielki w porównaniu do nabywców krajowych. Największą grupę niezmiennie stanowią obywatele Ukrainy, którzy najczęściej poszukują mieszkań w dużych aglomeracjach, dobrze skomunikowanych i oferujących rozwinięty rynek pracy. Część z nich traktuje zakup jako inwestycję w mieszkanie na wynajem, inni natomiast kupują z myślą o własnych potrzebach mieszkaniowych.

W przypadku naszej inwestycji Stacja Ligocka w Katowicach nie odnotowaliśmy zainteresowania ze strony klientów z zagranicy. Wynika to w dużej mierze z lokalnego charakteru tego projektu, który odpowiada przede wszystkim na potrzeby mieszkańców regionu. Spodziewamy się jednak, że w projektach warszawskich, takich jak planowana inwestycja na prestiżowym Mokotowie, udział nabywców spoza Polski będzie wyraźniejszy, zwłaszcza w segmencie premium i o podwyższonym standardzie.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

W strukturze nabywców faktycznie rośnie udział cudzoziemców, a największą grupę stanowią obywatele Ukrainy. Widoczny jest też popyt ze strony obywateli Niemiec, Skandynawii czy Wielkiej Brytanii, którzy często inwestują w mieszkania w celach inwestycyjnych lub wakacyjnych. Największym zainteresowaniem cieszą się lokale w dużych miastach, szczególnie w Trójmieście i Warszawie, a także nieruchomości w pasie nadmorskim oraz w górach. Obcokrajowcy chętnie wybierają mieszkania dwu i trzypokojowe w dobrej lokalizacji.

Piotr Ludwiński, dyrektor sprzedaży w Archicom

Wśród nabywców nieruchomości z portfolio Archicom dominują Polacy. Obcokrajowcy odpowiadają za około 15 proc. wszystkich transakcji, a ich odsetek utrzymuje się na stabilnym poziomie. Najliczniejszą grupę zagranicznych klientów stanowią obywatele Ukrainy. Coraz częściej mieszkania z naszej oferty wybierają także pary pochodzące z różnych krajów, zwłaszcza z południa Europy.

Renata Mc Cabe - Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

Obcokrajowcy minimalnie zwiększyli liczebność wśród naszych kupujących, natomiast nie jest to skala, która miałaby wpływ znaczący na naszą podaż, na ceny, ani na to, co i jak projektujemy.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper

Udział cudzoziemców wśród naszych klientów nie przekracza 20 proc. Najliczniejszą grupę stanowią obywatele Ukrainy, a następnie nabywcy z krajów Unii Europejskiej. Wśród zagranicznych klientów wyraźnie zaznacza się obecność małżeństw mieszanych, w których najczęściej stroną dokonującą zakupu lokum jest Polka.

Zagraniczni nabywcy najchętniej wybierają przestronne, rodzinne mieszkania trzy lub czteropokojowe. Kieruje nimi chęć zapewnienia sobie wygodnej przestrzeni do stałego zamieszkania lub długoterminowego pobytu w Polsce. Tego typu nieruchomości o wysokim standardzie, zlokalizowane w atrakcyjnych częściach Wrocławia postrzegają, nie tylko jako bezpieczne, komfortowe miejsce do życia dla siebie i swojej rodziny, ale także jako dobrą inwestycję.

Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu, Grupa CTE

W ostatnich latach obserwujemy wyraźny wzrost liczby obcokrajowców kupujących mieszkania w Polsce. Największą grupę stanowią obywatele Ukrainy, którzy od 2022 roku aktywnie inwestują, zarówno w lokale na własne potrzeby, jak i w mieszkania przeznaczone na wynajem. Coraz częściej na rynku obecni są także nabywcy z Białorusi, Niemiec, krajów skandynawskich czy Bliskiego Wschodu, którzy najczęściej zainteresowani są nieruchomościami w dużych miastach i atrakcyjnych lokalizacjach biznesowych lub turystycznych.

W Grupie CTE obcokrajowcy stanowią obecnie około 10 proc. klientów. Najczęściej wybierają mieszkania dwu i trzypokojowe, które dobrze sprawdzają się jako produkt inwestycyjny, a w segmencie premium rośnie zainteresowanie apartamentami o wysokim standardzie w centralnych dzielnicach miast. Udział obcokrajowców w rynku mieszkaniowym systematycznie rośnie, a ich preferencje koncentrują się na mieszkaniach funkcjonalnych, dobrze zlokalizowanych i zachowujących wartość w długim czasie.

W jakim tempie na przestrzeni ostatnich lat rosły ceny gruntów inwestycyjnych? Jak od 2020 roku zmieniały się koszty budowy projektów mieszkaniowych? Jak na ceny mieszkań rzutowały zmiany w przepisach budowlanych? O ile metr kw. byłyby droższy, gdyby np. ustawodawca nie wycofał się z narzucenia sztywnego normatywu parkingowego w nowych inwestycjach? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

W ostatnich latach rynek nieruchomości w Polsce doświadczał dynamicznych zmian, zarówno pod względem cen mieszkań, jak i kosztów budowy. Od 2020 roku średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły o około 15 proc., przy czym w największych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, wzrosty w latach 2022–2024 sięgnęły nawet 30 proc. Istotny wpływ na ceny miały rosnące koszty budowy, zwłaszcza w latach 2021–2023, kiedy to ceny materiałów budowlanych i wynagrodzeń w branży znacząco wzrosły. W samym 2024 roku koszt budowy 1 mkw. powierzchni użytkowej wzrósł o ponad 18 proc. w ujęciu rocznym.

Równolegle rosły ceny gruntów inwestycyjnych, które w największych aglomeracjach podrożały w ostatnich latach o 20–30 proc., a w niektórych lokalizacjach nawet o 100 proc. Udział kosztu gruntu w całkowitej cenie mieszkania potrafi obecnie sięgać nawet 24 proc.

Dodatkowym czynnikiem wpływającym na koszty inwestycji są nowe przepisy budowlane. Wprowadzenie obowiązku budowy 1,5 miejsca parkingowego na jedno mieszkanie znacząco podniosło koszty realizacji projektów w niektórych przypadkach nawet o 5–10 proc. Przy średniej cenie mieszkania rzędu 15 000 zł/mkw. oznacza to wzrost ceny końcowej o 750–1500 zł/mkw. Gdyby nie wycofano normatywu parkingowego z ustawy, mieszkania byłyby dziś wyraźnie droższe.

Wszystkie te czynniki, rosnące koszty materiałów i robocizny, drożejące grunty oraz regulacje administracyjne przekładają się na systematyczny wzrost cen mieszkań i ograniczają dostępność nowych inwestycji mieszkaniowych na rynku.

Andrzej Biedronka-Tetla, członek zarządu Atal ds. finansowych

Na przestrzeni ostatnich pięciu lat ogólne koszty budowy, uwzględniając wszystkie tego składowe, wzrosły mniej więcej dwukrotnie. Wpływ na to miały zwyżki cen materiałów i robocizny, które aktualnie ustabilizowały się. Był to wynik wysokiej inflacji i wzrostu płac, a także nowych regulacji i zmian w przepisach oraz normach, co przełożyło się na droższą produkcję, a w efekcie wyższe ceny mieszkań. Proporcjonalnie podrożały też grunty, kluczowy element kalkulacji inwestycji deweloperskich.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Na przestrzeni ostatnich lat koszty budowy mieszkań w Polsce systematycznie rosły, przede wszystkim z powodu inflacji, rosnących cen gruntów, materiałów budowlanych oraz kosztów pracy. Choć obecnie tempo wzrostu powoli wyhamowuje, kluczowe czynniki, takie jak wysokie ceny działek inwestycyjnych i surowców pozostają niezmienne. Jak wynika z danych GUS, w drugim kwartale 2025 roku średni koszt budowy 1 mkw. nowego budynku mieszkalnego wyniósł 6 973 zł. To mniej niż na początku roku, ale wciąż więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej.

W obliczu wysokich kosztów budowy oraz ograniczonej podaży gruntów ważne jest efektywne zarządzanie procesem inwestycyjnym. Dwa lata temu w ramach naszej grupy powstała spółka Develia Construction, która odpowiada za realizację 20-25 proc. projektów. Dzięki temu mamy lepszą kontrolę nad kosztami oraz jakością prowadzonych inwestycji.

Dla firm deweloperskich kluczowa jest przewidywalność otoczenia regulacyjnego, ponieważ umożliwia odpowiedzialne planowanie inwestycji. Propozycja wprowadzenia normatywu 1,5 miejsca parkingowego na każde mieszkanie w wielu lokalizacjach, zwłaszcza w centrach dużych miast, gdzie dostępność gruntów i powierzchni podziemnych jest ograniczona, mogła znacząco podnieść koszty realizacji i ograniczyć liczbę nowych lokali. Ostatecznie z niej zrezygnowano, pozostawiając decyzję w tym zakresie samorządom, co zwiększy elastyczność projektową i pozwoli lepiej dostosować inwestycje do lokalnych uwarunkowań.

Marek Straszak, Regional Construction Manager, Matexi Polska

W ostatnich pięciu latach koszty budowy mieszkań przeszły dwa znaczące zawirowania. Najpierw w okresie pandemii, a następnie po wybuchu konfliktu w Ukrainie. W obu przypadkach kluczowym czynnikiem były zakłócenia w łańcuchach dostaw materiałów oraz ograniczona dostępność pracowników, co przełożyło się na gwałtowny wzrost kosztów. Od 2020 roku do połowy 2025 roku koszty budowy mieszkań wzrosły łącznie o około 50 proc.

Dodatkowym elementem wpływającym na ceny są regulacje prawne. Przepisy dotyczące energooszczędności wymagają stosowania coraz lepszych rozwiązań technicznych, od wysokiej jakości stolarki okiennej, przez bardziej zaawansowaną izolację, po systemy wentylacji z odzyskiem ciepła. Od stycznia 2026 roku, zacznie obowiązywać również rozporządzenie w sprawie miejsc doraźnego schronienia. W praktyce oznacza to konieczność wzmocnienia części podziemnych budynków, co wiąże się ze znacząco większym zużyciem stali i betonu, a tym samym kolejnym wzrostem kosztów.

Warto podkreślić, że wycofanie z nowelizacji ustawy tzw. normatywu parkingowego było kluczowe dla ekonomiki wielu projektów, zwłaszcza w centralnych lokalizacjach, gdzie dostępne działki są niewielkie. Wymóg zapewnienia 1,5 miejsca parkingowego na jedno mieszkanie często zmuszałby inwestorów do projektowania nawet trzech kondygnacji garaży podziemnych. Takie rozwiązanie podnosiłoby koszty realizacji inwestycji o dodatkowe 10–15 proc., a w konsekwencji przekładało się na jeszcze wyższe ceny mieszkań.

Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.

W ostatnich latach koszty budowy mieszkań ulegały dużym wahaniom. W latach 2021–2022 ceny materiałów rosły nawet o ponad 30 proc. rok do roku, natomiast w 2023 roku rynek wyhamował. Obecnie obserwujemy stabilizację, a w wielu kategoriach nawet niewielkie spadki. Z drugiej strony, koszty robocizny nadal rosną o 8–10 proc. rocznie, co sprawia, że całkowite nakłady na inwestycję wciąż powoli idą w górę, według danych GUS – średnio o około 3 proc. rocznie.

Jednocześnie ceny gruntów inwestycyjnych w dużych miastach utrzymują się na wysokim poziomie – szczególnie w Warszawie, gdzie popyt na dobre lokalizacje pozostaje bardzo silny. To sprawia, że różnica w kosztach wytworzenia pomiędzy projektami realizowanymi na przykład w Katowicach a w Warszawie wynosi nawet kilkanaście procent.

Dodatkowym czynnikiem wpływającym na koszty są regulacje prawne. Nowa ustawa deweloperska oraz zaostrzone wymogi energooszczędności zwiększyły nakłady na inwestycje o kilka procent. Największe obciążenie niosły jednak przepisy dotyczące normatywu parkingowego, które do niedawna wymuszały na inwestorach nawet 1,5 miejsca postojowego na mieszkanie. To oznaczało konieczność budowy dodatkowych kondygnacji garaży podziemnych, co w praktyce mogło znacząco podnosić koszt całej inwestycji. Dlatego z zadowoleniem przyjęliśmy decyzję o zniesieniu sztywnego normatywu w sierpniu 2025 roku i przekazaniu kompetencji gminom. To daje większą elastyczność w projektowaniu i pozwala oferować klientom bardziej racjonalne ceny, szczególnie w lokalizacjach dobrze skomunikowanych.

Piotr Dobrzyński, Head of Operations and Technical BPI Real Estate Poland - Builder

W ostatnich 5 latach koszty budowy mieszkań, a tym samym realizacji projektów budowlanych, wzrosły około 30-50 proc. ze względu na inflację. Zwiększyły się koszty pracy oraz produkcji materiałów ze względu na wyższe koszty energii. Nie każdy materiał zdrożał tyle samo, niektóre takie jak stal, styropian i wełna mineralna, czy drewno zanotowały duży skok spekulacyjny - nawet 100 proc. w okresie pandemii i na początku konfliktu w Ukrainie. Dziś ceny materiałów są na dość niskich poziomach ze względu na spadek popytu. Niemniej jednak całościowy wzrost kosztów materiałów budowlanych od 2020 roku wyniósł około +40 proc.

W zakresie wpływu nowych przepisów budowlanych na ceny mieszkań, jak np. normatywu parkingowego, w związku z niższym popytem na mieszkania można uznać, że na ten moment nie jest odczuwalny. Niemniej jednak większy normatyw parkingowy zwiększa powierzchnię całkowitą budynku, a więc powierzchnię niesprzedawalną, zwiększając koszty budowy całego budynku. To przy stałej ilości powierzchni użytkowej mieszkań, czyli tzw. PUM, przekłada się na wzrost ceny za metr kwadratowy PUM. Wysokość wzrostu zależy od projektu, z reguły jest to kilka lub kilkanaście procent. W szczególnych przypadkach, związanych z wymiarami działki zwiększony normatyw mógłby spowodować, że dana inwestycja w ogóle byłaby nieopłacalna, bo trzeba by było wykonać np. kolejną kondygnacje podziemną, co może właśnie skutkować brakiem opłacalności inwestycji w danej lokalizacji. Wbrew pozorom cena sprzedaży miejsca postojowego w garażu podziemnym z reguły znacząco nie pokrywa kosztów jego wybudowania.

Renata Mc Cabe - Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

Koszty budowy w ostatnich latach rosły znacząco, ze względu na inflację oraz na wzrost kosztu siły roboczej. Ze względu na niedobór gruntów inwestycyjnych, ich ceny rosną co roku. Od 2020 roku widzimy większy wzrost kosztów, niż w poprzednich latach, między innymi ze względu na wysoką inflację. Nowe przepisy budowlane oraz rosnące oczekiwania miasta odnośnie infrastruktury budowanej realizowanej przez deweloperów mają bardzo duży wpływ na wzrost cen mieszkań.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Na przestrzeni ostatnich pięciu lat koszty budowy systematycznie rosły – zarówno w zakresie materiałów, jak i robocizny. Najbardziej dynamiczny wzrost obserwowaliśmy w latach 2021–2022, kiedy ceny stali, betonu i drewna zwiększyły się nawet o kilkadziesiąt procent r/r. Od 2023 roku tempo podwyżek wyhamowało, ale koszty wciąż są wyższe niż przed pandemią. Równolegle drożały grunty inwestycyjne, w dużych miastach nawet o 40–50 proc. od 2020 roku. Nowe regulacje, jak normatywy energooszczędności czy wymogi środowiskowe, podnoszą próg wejścia dla deweloperów, co w naturalny sposób wpływa na ceny mieszkań. Gdyby utrzymano zapis o obligatoryjnych normatywach parkingowych, mieszkania byłyby w wielu projektach droższe nawet o 10–15 proc.

Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu, Grupa CTE

W ostatnich latach koszty budowy mieszkań w Polsce rosły w tempie niespotykanym od dekad. Od 2020 roku ceny materiałów wzrosły średnio o 40–60 proc., a koszty pracy o 30–40 proc. Jednocześnie w dużych miastach ceny gruntów pod inwestycje zwiększały się o ponad 10 proc. rocznie, przez co ich udział w kosztach projektu sięga dziś nawet 30 proc.

Do tego dochodzą regulacje prawne– nowe normy energooszczędności i wymogi techniczne w sposób oczywisty podnoszą jakość mieszkań, ale też zwiększają koszty ich realizacji. Gdyby utrzymano obowiązek budowy miejsc postojowych z tzw. normatywu parkingowego, czyli konieczności budowy określonej liczby miejsc postojowych mieszkania mogłyby być droższe o dodatkowe 5–10 proc.

Podsumowując, na cenę metra kwadratowego mieszkania w ostatnich latach złożyła się, nie tylko drożejąca robocizna i materiały, ale także szybki wzrost wartości gruntów oraz konsekwencje regulacji prawnych i to te trzy czynniki w największym stopniu zdeterminowały dzisiejszy poziom cen na rynku mieszkaniowym.

Jakub Serek, dyrektor ds. Planowania Kosztów Realizacji w Archicom

Koszty budowy w ostatnich latach zmieniały się bardzo dynamicznie, a na ich poziom wpływało jednocześnie wiele czynników. Od 2020 roku obserwowaliśmy znaczący wzrost, zarówno cen materiałów, jak i kosztów pracy, zwłaszcza w okresie pandemii i późniejszych skoków inflacji. Aktualnie sytuacja jest bardziej stabilna, a roczny wzrost kosztów mieści się w granicach inflacyjnych, co pozwala na bardziej efektywne planowanie inwestycji. Nie można jednak mówić wyłącznie o jednym źródle wzrostów. Oprócz cen materiałów i wynagrodzeń istotne znaczenie miały także m.in. zobowiązania wobec samorządów dotyczące realizacji infrastruktury w pobliżu osiedla – np. dróg, terenów rekreacyjnych czy też obiektów publicznych.

Z kolei zmiany w przepisach budowlanych, często potrzebne z perspektywy jakości i bezpieczeństwa, również podnoszą koszty realizacji inwestycji. Przykładem jest obowiązek zapewniania miejsc schronienia doraźnego, który zacznie obowiązywać od 2026 roku. Dziś trudno jednak jednoznacznie wycenić jego potencjalny wpływ. Widać w związku z tym, że finalna cena mieszkania jest efektem wielu nakładających się czynników, od kosztów gruntów, pracy i materiały, aż po regulacje prawne.

Tegoroczne dane rynkowe pokazują spadek ilości budowanych mieszkań w porównaniu do 2024 roku, znacznie mniejszą liczbę pozwoleń na budowę uzyskanych przez deweloperów oraz najmniejszą od 2018 roku ilość lokali oddanych do użytkowania. Czy to oznaki spowolnienia w sektorze? Czy firmy zmniejszają aktywność inwestycyjną albo rozważają dywersyfikację działalności? Jak deweloperzy dostosowują swoje plany do obecnych realiów rynkowych? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal

Firmy deweloperskie uruchomiły liczne projekty przed wejściem w życie przepisów nowelizujących wymagania techniczne. Znalazło to odzwierciedlenie w niższych aktualnie statystykach GUS. Zmniejszył się także wolumen produkcji u mniejszych i średnich deweloperów, m.in. z uwagi na pogorszenie się popytu, co jest widoczne już od wiosny 2024 roku.

Atal dokonał w ostatnim roku dużych nakładów inwestycyjnych na rozpoczęcie lub kontynuowanie budów w kilkudziesięciu inwestycjach lub ich etapach. Korzystaliśmy w ten sposób z dobrej koniunktury na rynku materiałów i wykonawstwa. Ten cykl pomału będzie się wygaszał, gdyż częstotliwość nowych wprowadzeń zdecydowanie zmniejszymy, zaś istniejące budowy ukończymy, sukcesywnie ograniczając też koszty.

Będziemy dysponowali wystarczająco dobrze zabezpieczonym portfolio sprzedażowym na dłuższy czas, z przewagą lokali gotowych, chętnie wybieranych przez kupujących, którzy chcą jak najkrócej ponosić koszty kredytowania mieszkania w budowie. Mamy również zabezpieczony bank ziemi, poczyniliśmy już większość z zaplanowanych na ten rok zakupów.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Mimo rekordowo wysokiej oferty, nie zmieniamy istotnie naszych planów dotyczących uruchamiana nowych projektów w miastach, w których prowadzimy działalność. Szczególnie, że w lipcu br. sfinalizowaliśmy akwizycję Bouygues Immobilier Polska, co pozwoliło nam zwiększyć zarówno liczbę mieszkań w realizacji, jak i potencjał banku ziemi – przede wszystkim w Warszawie, czyli na największym i najbardziej stabilnym rynku w Polsce, a także w Poznaniu i we Wrocławiu. Zgodnie z naszą strategią zakładamy stopniowy wzrost udziału w rynku tak, aby w 2028 roku osiągnąć cel sprzedaży na poziomie 4,5 tys. mieszkań rocznie.

Dobrze zaprojektowane inwestycje w atrakcyjnych lokalizacjach, nawet w wymagającym otoczeniu rynkowym, utrzymują wysoki poziom popytu, co znajduje odzwierciedlenie w naszych wynikach sprzedażowych z ostatnich miesięcy. Głównym obszarem naszej działalności pozostaje sprzedaż mieszkań klientom indywidualnym. W ramach dywersyfikacji stopniowo zdobywamy nowe kompetencje w sektorze living. Obecnie czekamy na pozwolenie na budowę akademika we Wrocławiu w formule joint venture. Nabyliśmy także kolejny grunt w centrum Wrocławia, gdzie planujemy realizację obiektu dla studentów obejmującego około 600 mieszkań oraz lokale usługowe. W naszej ocenie segment PBSA (Purpose Built Student Accommodation) posiada w Polsce duży potencjał wzrostu.

Andrzej Gutowski, dyrektor Sprzedaży Ronson Development

Nie jest niespodzianką, że deweloperzy dostosowują swoją produkcję do dużo niższego popytu. Rynek mieszkaniowy w Polsce właśnie teraz wyhamowuje, ponieważ oznaki spowolnienia były widoczne już od dłuższego czasu. Mieliśmy moment, w którym rynek łudził się szybkim wprowadzeniem programów mieszkaniowych czy szybszym obniżaniem stóp procentowych. To spowodowało, że deweloperzy zwiększyli podaż ponad realny popyt. Obecnie sytuacja się ustabilizowała, a rynek wszedł w fazę równowagi na niższym poziomie niż w poprzednich latach.

Patrząc w perspektywie najbliższych dwóch lat, spodziewamy się powrotu do hossy z 2021 czy 2023 roku. To naturalnie wpływa na naszą strategię. Inwestycje realizujemy ostrożniej, w sposób bardziej selektywny i dostosowany do realnego popytu. Traktujemy ten okres jako czas stabilizacji, w którym można przygotowywać się do przyszłych impulsów rozwojowych, takich jak potencjalne obniżki stóp procentowych.

Nasza strategia opiera się przede wszystkim na stabilnym rozwoju, dostosowaniu tempa inwestycji do sytuacji rynkowej oraz uważnym śledzeniu decyzji Rady Polityki Pieniężnej, które będą miały kluczowy wpływ na dalszą dynamikę rynku. Widzimy ten okres raczej jako czas stabilizacji z lekkim optymizmem niż jako gwałtowne hamowanie branży.

Mirosław Bednarek, Regional Business Director, prezes zarządu Matexi Polska

Na rynku deweloperskim obserwujemy stopniowe ożywienie popytu. W drugim kwartale br. zaobserwowaliśmy wyraźny wzrost aktywności klientów. Był on związany nie tylko z pierwszą obniżką stóp procentowych, ale także z tym, że część nabywców przestała odkładać decyzje zakupowe w oczekiwaniu na nowy program rządowy. Od kwietnia do czerwca zawarliśmy łącznie 99 umów deweloperskich, co oznacza wzrost o blisko 40 proc. zarówno względem pierwszego kwartału 2025 roku, jak i analogicznego okresu roku ubiegłego. Według wstępnych danych sprzedażowych spodziewamy się dalszej poprawy wyników również w trzecim kwartale.

Do wzrostu sprzedaży przyczynia się także konsekwentne poszerzanie naszej oferty o nowe projekty. Niedawno wprowadziliśmy na rynek dwie inwestycje - Sady Żoliborz II przy skrzyżowaniu ulic Anny German i Zygmunta Krasińskiego w Warszawie, gdzie powstaje 66 mieszkań oraz Bukowińska Mokotów na warszawskim Mokotowie, obejmującą 72 mieszkania i 2 lokale usługowe. Na początku przyszłego roku również planujemy uruchomienie kolejnych inwestycji, jednej w Krakowie oraz dwóch w Warszawie.

Dzięki rosnącemu zainteresowaniu klientów oraz planowanemu wprowadzaniu nowych projektów, nie ograniczamy naszej aktywności inwestycyjnej i ciągle poszukujemy atrakcyjnych działek. Warto jednak zaznaczyć, że czas potrzebny na uzyskanie pozwolenia na budowę to często nawet kilka lat, a w ich trakcie zdarzają się nieprzewidziane okoliczności, które mogą ten proces jeszcze bardziej wydłużyć.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Choć statystyki za pierwsze miesiące 2025 roku wskazują na pewne wyhamowanie w zakresie liczby rozpoczętych inwestycji czy uzyskiwanych pozwoleń na budowę, nie postrzegamy tego jako trwałego osłabienia rynku mieszkaniowego, lecz raczej jako naturalną korektę po okresie bardzo dynamicznego wzrostu. Rynek pozostaje aktywny, a zapotrzebowanie na nowe mieszkania, szczególnie w dużych miastach, nadal utrzymuje się na wysokim poziomie, m.in. z uwagi na silne potrzeby mieszkaniowe, migracje wewnętrzne oraz rosnące znaczenie najmu.

Podchodzimy do tej sytuacji w sposób strategiczny, ale nie zwalniamy tempa. Utrzymujemy wysoką dynamikę sprzedaży oraz aktywnie wprowadzamy nowe projekty do oferty, zarówno w największych aglomeracjach, jak i na rynkach rozwijających się. Mimo bardziej wymagającego otoczenia gospodarczego popyt na mieszkania utrzymuje się na stabilnym poziomie, a nasze rozpoznawalne lokalizacje, konkurencyjna oferta i jakość wykonania nadal przyciągają klientów.

Obserwujemy stabilny, wysoki poziom sprzedaży. Klienci są aktywni, a nasza szeroka oferta, elastyczne podejście i atrakcyjne lokalizacje sprawiają, że cieszymy się dużym zainteresowaniem. Nasza strategia zakłada dalszy rozwój, zarówno w segmencie mieszkań na sprzedaż, jak i w modelu PRS, co pozwala nam elastycznie odpowiadać na zmieniające się potrzeby rynkowe.

Patrzymy z optymizmem na drugą połowę roku i kolejne lata. Spodziewamy się, że wraz z dalszą stabilizacją stóp procentowych i większą dostępnością kredytów mieszkaniowych, popyt pozostanie silny. Jesteśmy dobrze przygotowani do dalszego działania – mamy zabezpieczony bank ziemi, gotowe projekty i zespół z dużym doświadczeniem. Obecna sytuacja to dla nas przede wszystkim szansa na dalsze umacnianie pozycji rynkowej i rozwój z korzyścią zarówno dla klientów, jak i inwestorów.

Nie planujemy ograniczania działalności – przeciwnie, konsekwentnie realizujemy strategię rozwoju i wykorzystujemy potencjał rynku tam, gdzie nadal występuje realne zapotrzebowanie na mieszkania. Kluczowe jest dla nas zachowanie elastyczności oraz szybkie dostosowywanie struktury oferty do bieżących oczekiwań klientów i warunków rynkowych. Monitorujemy sytuację na bieżąco, dbając o odpowiednie tempo realizacji inwestycji oraz bezpieczny poziom zaangażowania kapitałowego.

Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.

Rzeczywiście widzimy, że rynek mieszkaniowy w Polsce przechodzi obecnie fazę ochłodzenia. Dane za pierwsze siedem miesięcy 2025 roku jasno pokazują kilkunastoprocentowy spadek liczby rozpoczynanych budów oraz wyraźny, sięgający około 25 proc. spadek wydawanych pozwoleń na budowę w stosunku do analogicznego okresu roku ubiegłego. Do użytku oddano także najmniej mieszkań od 2018 roku, co jest konsekwencją wcześniejszego spowolnienia procesów inwestycyjnych.

Waryński SA na te zmiany patrzy jednak długofalowo. Deweloperka to sektor, który zawsze porusza się w cyklach, po fazie dynamicznego wzrostu naturalnie przychodzi spowolnienie. Dlatego nasza strategia zakłada przede wszystkim elastyczne zarządzanie bankiem ziemi i portfelem projektów. W praktyce oznacza to, że nie wycofujemy się z rynku, ale dostosowujemy tempo i strukturę nowych inwestycji do realnego popytu.

Nie planujemy ograniczania aktywności inwestycyjnej, ale działamy selektywnie, koncentrując się na lokalizacjach z największym potencjałem popytowym. Przykładem są nasze inwestycje Stacja Ligocka w Katowicach i planowana na przyszły rok inwestycja na warszawskim Mokotowie, które realizujemy zgodnie z założeniami i harmonogramem.

Reasumując – mieszkaniówka faktycznie hamuje, ale nie oznacza to zatrzymania naszej działalności. Wręcz przeciwnie, to czas na mądrą selekcję projektów, tak aby w kolejnym cyklu wzrostowym być jeszcze silniejszym graczem na rynku.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Obserwujemy spowolnienie w mieszkaniówce, zwłaszcza w obszarze liczby nowych pozwoleń na budowę. W związku z wysokimi stopami procentowymi podaż nowych inwestycji dopasowuje się do popytu. Dla Alter Investment nie oznacza to jednak wyhamowania aktywności, lecz mądrzejszą selekcję projektów. Specjalizujemy się w przygotowywaniu gruntów i ich uszlachetnianiu, dlatego w obecnym otoczeniu koncentrujemy się na inwestycjach o najwyższym potencjale i krótszym czasie do uzyskania decyzji administracyjnych. Równolegle rozwijamy nowe lokalizacje i segmenty, zarówno mieszkaniowe, jak i pod zabudowę jednorodzinną czy PRS, co pozwala nam dywersyfikować działalność i elastycznie dostosowywać strategię do zmieniających się warunków rynkowych.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Rzeczywiście dane statystyczne pokazują spadek liczby rozpoczętych inwestycji czy pozwoleń na budowę. Wynika to jednak w dużej mierze z naturalnych cykli koniunkturalnych oraz wcześniejszego spowolnienia. BPI Real Estate Poland nie planuje zmniejszać aktywności inwestycyjnej. Przeciwnie, koncentrujemy się na jakości naszych projektów i zakupie gruntów w topowych lokalizacjach, które gwarantują długofalową wartość. Nasza strategia zakłada selektywność i precyzyjny dobór lokalizacji. Inwestujemy w miejsca, które zapewniają naszym klientom najwyższy komfort życia i jednocześnie utrzymują wartość nieruchomości w długim okresie. Dywersyfikację rozumiemy jako obecność na różnych rynkach w Polsce w obrębie segmentu premium i podwyższonego standardu.

Renata Mc Cabe - Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

Rynek mieszkaniowy w Polsce, w szczególności w Warszawie, rośnie wolniej niż w poprzednich latach ze względu na znaczne wydłużenie terminów rozpatrywania wniosków w urzędach. Zakładamy, że spowolnienie jest tymczasowe.

Piotr Ludwiński, dyrektor sprzedaży w Archicom

W mojej ocenie rynek mieszkaniowy w Polsce nie hamuje, lecz stabilizuje się po bardzo intensywnym okresie związanym m.in. z programem Bezpieczny Kredyt 2proc. Niezmiennie obserwujemy stabilny popyt i dużą aktywność klientów, a nasze inwestycje, starannie projektowane i zróżnicowane pod względem metraży, odpowiadają na potrzeby zarówno singli, rodzin, jak i osób kupujących lokale w celach inwestycyjnych.

Nie zmniejszamy przy tym naszej aktywności inwestycyjnej. Przeciwnie, dysponujemy rozbudowanym bankiem ziemi i konsekwentnie rozwijamy działalność w segmencie mieszkaniowym. Sprzedaż biurowca City2 pozwoliła nam skoncentrować się w 100 proc. na tym obszarze. W tym zakresie dywersyfikujemy ofertę, od mieszkań z segmentu popularnego, przez projekty inwestycyjne, aż po miastotwórcze przedsięwzięcia typu „destinations”, takie jak Fuzja, Wita czy Towarowa 22.

W najbliższych latach planujemy wprowadzenie atrakcyjnych projektów w największych polskich miastach, a równolegle rozwijamy inwestycje realizowane w trybie tzw. lex deweloper we Wrocławiu i Warszawie. Stale optymalizujemy proces deweloperski i aktywnie uczestniczymy w debacie o przyszłości miast. To pozwala nam myśleć o rynku długoterminowo, a nie tylko w perspektywie jednego cyklu koniunkturalnego.