Mieszkaniowy

Na warszawskim rynku dobrze sprzedają się, zarówno mieszkania ekonomiczne, jak i najdroższe w kraju nieruchomości oferowane przez deweloperów

Rynek mieszkaniowy w Polsce przeżywa teraz swój czas. Nigdy wcześniej deweloperzy nie budowali tylu mieszkań, nie sprzedawało się tak wiele lokali i nie było wprowadzanych na rynek tak dużo inwestycji. Wszystko dzięki utrzymującemu się już od dawna ogromnemu zapotrzebowaniu na mieszkania. W ostatnich trzech latach sprzedaż na rynku deweloperskim regularnie rosła prawie o jedną piątą rocznie.

Liderem pod względem popytu wciąż pozostaje Warszawa, w której kwartalnie sprzedaje się około 7,5 tys. nowych mieszkań, a rocznie do nabywców trafia ponad 28 tys. lokali deweloperskich. Co piąte budowane w Polsce mieszkanie sprzedawane jest w stolicy.

Pod koniec ubiegłego roku deweloperzy oferowali na rynku warszawskim około 18 tys. mieszkań, wśród których było tylko 2,1 tys. ukończonych lokali. Stołeczna oferta jest szeroka, ale chłonność rynku jeszcze większa. Zdaniem analityków, czas jaki obecnie potrzebowaliby deweloperzy na wyprzedanie swojej oferty nigdy nie był tak krótki.

Warszawa przyciąga młodych ludzi

W Warszawie potrzeba mieszkań, bo do żadnej innej aglomeracji w kraju nie ściąga tak dużo młodych ludzi, jak do stolicy. Według danych GUS, w latach 2005–2016 na pobyt stały zameldowało się w Warszawie ponad 265 tys. ludzi, wśród których najliczniejszą grupę stanowiły osoby w wieku 25–29 lat. Najwięcej z nich przybyło z województwa lubelskiego, łódzkiego i podlaskiego oraz z gmin ościennych. Najczęściej nowi mieszkańcy przyjeżdżali do Warszawy z takich miast jak Piaseczno (5,5 tys.), Lublin (5,4 tys.), Radom (4,6 tys.), Łódź (4,4 tys.) i Białystok (3,9 tys.).

Nowi mieszkańcy najchętniej wybierają Białołękę i Wesołą, dzielnice które należą do najtańszych w mieście oraz Wilanów, w którym ceny mieszkań kształtują się w okolicy średniej stawki ofertowej na rynku deweloperskim w Warszawie. Na Białołęce najtańsze budowane lokale można znaleźć już w cenie poniżej 5 tys. zł za metr kw., a w kwocie 5,5 tys. zł/mkw. jest już spory wybór mieszkań.

Ceny mieszkań stale idą w górę

Stawki na rynku deweloperskim powoli, ale systematycznie rosną. W zeszłym roku mieszkania zdrożały najbardziej w Trójmieście i Warszawie, a w tym roku deweloperzy nadal podnoszą ceny. Dotyczy to zarówno mieszkań z segmentu popularnego, jak i premium. Mimo to chętnych do zakupu jednak nie ubywa, bo wzrost płac w ubiegłym roku był jeszcze wyższy.  

Podwyżki cen nowych mieszkań wiążą się z rosnącymi kosztami realizacji inwestycji, a przede wszystkim zakupu ziemi pod budowę mieszkań. – W Warszawie ceny gruntów w ostatnim czasie wzrosły najbardziej w Polsce. Wyższy koszt pozyskania działek pod inwestycje w naturalny sposób przekłada się na ceny sprzedawanych mieszkań – informuje Tomasz Sadłocha z Ochnik Development. – Utrzymaniu poziomu stawek ofertowych nie sprzyja również zwiększający się deficyt gruntów inwestycyjnych. Parceli, na których można budować, szczególnie w centrum Warszawy, jest coraz mniej, a dostęp do ziemi kontrolowanej przez skarb państwa ogranicza także proces wdrażania rządowego programu Mieszkanie Plus – wyjaśnia specjalista.

Większe zainteresowanie lokalami w wyższym standardzie

Tomasz Sadłocha uważa, że wzrost kosztów materiałów budowlanych i robocizny, który możemy obecnie obserwować, w nadchodzących miesiącach nadal generował będzie podwyżki cen mieszkań. – Sytuacji nie poprawia też niedobór pracowników, z którym borykają się firmy budowlane realizujące inwestycje – dodaje ekspert Ochnik Development. Przyznaje jednak, że pomimo wzrostu stawek rynkowych, paradoksalnie rośnie zainteresowanie droższymi mieszkaniami, budowanymi w wyższym standardzie, w tym także apartamentami oferowanymi w inwestycji Dzielna 64 prowadzonej przez Ochnik Development na warszawskim Muranowie.     

Większym powodzeniem klientów w Warszawie cieszą się teraz, nie tylko lokale wysokiej jakości, ale i o większym metrażu. Ich nabywcy przenoszą się z mniejszych lokali, które zajmowali wcześniej do lepszych i wygodniejszych mieszkań, co jest konsekwencją wzrostu ich zamożności.

Duży popyt na luksus

Rośnie też grono kupujących nieruchomości z najwyższej półki. Według szacunkowych danych, takich mieszkań sprzedało się w Polsce w zeszłym roku o ponad 20 proc. więcej niż rok wcześniej. Sprzedaż w tym segmencie generują w znacznym stopniu dwie warszawskie, luksusowe wieże mieszkalne – Złota 44 i Cosmopolitan. W pierwszej za rekordowo wysoką cenę 11 mln zł sprzedał się apartament o powierzchni 240 mkw. (prawie 46 tys. zł/mkw.), w drugiej ponad 160 metrowy apartament poszedł w cenie 35 tys. zł za mkw.

Jak podaja analitycy, nieruchomości najwyższej klasy kosztują w Warszawie od 9,5 do 14,3 tys. euro (40–60 tys. zł) za mkw. Prognozują, że średnie ceny takich nieruchomości, podobnie jak popyt na nie, będą dalej rosły. Dzięki wzrostowi stawek za 3–5 lat w Warszawie osiągnięty zostanie w tym segmencie poziom cen Amsterdamu i Berlina, za 6–7 lat Monachium, za 10–11 lat Paryża i Londynu, a za 16–17 lat Nowego Jorku.

Autor: Ochnik Development

 Czy w tym roku deweloperzy znów odnotują rekordowe wyniki? Czy wzrostowa tendencja rynku załamie się? Jakie czynniki o tym zadecydują? Sondę prezentuje serwis nieruchomości Dompress.pl

Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp S.A.

Z optymizmem patrzymy na ten rok. Widzimy niesłabnące zainteresowanie klientów poszukujących mieszkań dla siebie i pod inwestycje. To zasługa niskich stóp procentowych, niskiego bezrobocia, rosnących wynagrodzeń i ogólnie dobrej kondycji gospodarki. Trudno będzie jednak powtórzyć wynik z 2017 roku. Nie należy spodziewać się nagłej zmiany trendu, ale zadziałać może kilka czynników, które mogą zahamować popyt. To m.in. zapowiadana podwyżka stóp procentowych, rosnące ceny mieszkań, będące konsekwencją wzrostu cen gruntów oraz wykonawstwa, czy brak programu wsparcia MdM. Efekt tych zmian będzie widoczny najwcześniej w drugiej połowie roku.

Tomasz Sujak, członek zarządu Archicom S.A. 

W tym roku na ilość sprzedawanych mieszkań niezmiennie wpływ będą miały warunki makroekonomiczne, które są wciąż sprzyjające, jak na przykład niskie bezrobocie, rosnące płace, czy wciąż niskie stopy procentowe. To sprawia, że Polacy chętnie decydują się na zakup nieruchomości, zarówno na cele własne, jak i inwestycyjnie.

Dariusz Krawczyk, prezes zarządu Polnord S.A.

Dopóki nie zaistnieją istotne czynniki determinujące popyt na mieszkania, których w Polsce wciąż jest za mało, będziemy mieli do czynienia z dalszym dynamicznym rozwojem rynku. W strategii Polnordu na lata 2016-2019 założyliśmy wstępnie, że w 2018 roku rynek mieszkaniowy zacznie się schładzać. Będzie to wymagało od deweloperów, którzy chcą utrzymać wysoki poziom sprzedaży, wytężonej pracy nad bardziej precyzyjnym dopasowaniem oferty do potrzeb zmniejszającej się liczby osób poszukujących mieszkań. Polnord jest przygotowany na taki scenariusz.

Marcin Liberski, dyrektor marketingu i sprzedaży w Atlas Estates

W tym roku spodziewamy się dynamiki rozwoju rynku mieszkaniowego na podobnym poziomie jak w zeszłym. Z pewnością nie niższym niż dotychczas. Będzie miało na to wpływ kilka czynników. Przede wszystkim sytuacja rynkowa sprzyja inwestorom. Niskie stopy procentowe zachęcają do inwestowania kapitału w nieruchomości. O dobrej sytuacji ekonomicznej świadczy choćby spadające bezrobocie i rosnące płace. Polskie społeczeństwo bogaci się, a szczególnie młodzi ludzie, którzy migrują do dużych miast w poszukiwaniu pracy i większych możliwości rozwoju. Przeprowadzki wiążą się z poszukiwaniem mieszkań. Rynek mieszkaniowy pozostanie więc w dobrej kondycji.

Małgorzata Ostrowska, Członek Zarządu i Dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Liczymy na to, że dobra koniunktura utrzyma się również w tym roku. Sprzyjają jej takie pozytywne zjawiska w gospodarce jak: stabilny wzrost gospodarczy, ciągły deficyt mieszkań, rekordowo niskie bezrobocie, rosnące wynagrodzenia oraz utrzymujące się niskie stopy procentowe, które zachęcają Polaków do inwestowania swoich oszczędności właśnie w nieruchomości.

Eryk Nalberczyński, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper

Spodziewamy się utrzymania dynamiki rozwoju rynku mieszkaniowego w 2018 roku. Obserwujemy ciągły rozwój dużych miast, do których napływają studenci, pracownicy z mniejszych miast, czy też z zagranicy. Te osoby będą decydowały się na zakup mieszkania albo będą korzystały z oferty najmu. Zwiększa się także siła nabywcza Polaków. Odpowiada za to między innymi wzrost płac oraz niskie oprocentowanie kredytów, dzięki któremu są one dostępne dla większej liczby osób. Niskie stopy procentowe sprzyjają inwestowaniu środków w mieszkania na wynajem, co jest obecnie pewną i korzystną lokatą kapitału.

Zuzanna Kordzi, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Deweloperzy rozpoczynają budowę nowych inwestycji i planują wprowadzenie wielu projektów, co spowoduje utrzymanie dotychczasowej dynamiki sprzedaży. Nic nie wskazuje, żeby zainteresowanie zakupem mieszkań zmniejszyło się. Nie ma oznak pogorszenia sytuacji gospodarczej, czy potwierdzonych informacji o podwyżkach stóp procentowych. Rok 2018 powinien przynieść podobne wyniki sprzedaży, jak rok poprzedni.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

W 2018 roku dynamika rozwoju rynku mieszkaniowego powinna utrzymać się na podobnym poziomie, co w roku ubiegłym. Jeśli chodzi o klientów, kończący się program MdM również nie wywoła zawirowań w kontekście sprzedaży mieszkań, o czym ostatnio dość intensywnie spekulowano. Jedynym zagrożeniem może być wzrost cen mieszkań  spowodowany rosnącymi kosztami realizacji inwestycji i drogimi w zakupie działkami. Z drugiej strony, polskie społeczeństwo na przestrzeni ostatnich lat progresywnie się bogaci, dlatego nie spodziewamy się załamania tendencji wzrostowej na rynku mieszkaniowym.

Mirosław Łoziński, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Dynamika rozwoju rynku mieszkaniowego utrzyma się na dotychczasowym poziomie lub nieznacznie przyspieszy. Rozwój gospodarczy kraju przekłada się na wzrost zamożności mieszkańców, w związku z tym również na zwiększenie liczby transakcji na rynku mieszkaniowym. Program Mieszkanie dla Młodych jest aktualnie wygaszany, a jeszcze w tym roku wdrożony zostanie nowy program Mieszkanie Plus, który ma wprowadzić na rynek mieszkania na wynajem z opcją dojścia do własności.  Prawdopodobny jest początek wzrostu stóp procentowych i wciąż widoczna jest niesłabnąca aktywność deweloperów budujących nowe mieszkania – tak w skrócie można opisać najbliższy rok na rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Adrian Potoczek, dyrektor ds. sprzedaży w Wawel Service

Przewidujemy, że na początku roku 2018 nastąpi szybki wzrost na rynku nieruchomości, później natomiast możemy oczekiwać znacznego spadku popytu. Ceny mieszkań już są wysokie, a jeśli nadal będą rosnąć klientów będzie coraz mniej. Jednak to nie jedyny czynnik zmieniający dynamikę rozwoju na rynku mieszkaniowym. Ciągły wzrost kosztów budowy, zakończenie programu MdM, nowy program rządowy Mieszkanie Plus z pewnością nie pozostaną bez echa dla branży.

Adam Dąbkowski, dyrektor generalny Nexity Polska

Rynek nieruchomości rośnie i w najbliższych miesiącach to zjawisko nie ulegnie zmianie. Otoczenie, w którym działamy my – deweloperzy, dynamicznie się zmienia. Ten rok może być z tego powodu nieco większym wyzwaniem dla inwestorów niż poprzednie. W 2018 roku trendem, który niezmiennie będzie oddziaływał na branżę nieruchomości bez wątpienia będzie zwiększające się "zagęszczanie" w centrach miast. Deweloperzy będą dążyć do tego, by budować w okolicach centrów, które są stale atrakcyjne dla dużej liczby klientów.  

Nie bez znaczenia jest fakt, że działki pod budowę nowych osiedli drożeją, a ich ilość została ograniczona przez regulacje dotyczące obrotu ziemią rolną. Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa utrudniła, a nawet uniemożliwiła niektórym deweloperom zakup działek pod inwestycję w wielu lokalizacjach. Jeśli deweloperzy będą chcieli utrzymać marże na dotychczasowym poziomie, zapewne będą zmuszeni do stopniowego podnoszenia cen ofertowych dla nowych nieruchomości.

Jerzy Kłeczek, specjalista ds. marketingu w Activ Investment

Pod względem dynamiki rozwoju rynku mieszkaniowego rok 2018 powinien być podobny do roku 2017. Wynika to głównie z utrzymującej się dobrej sytuacji gospodarczej w kraju, bogacenia się społeczeństwa i wciąż dostępnych kredytów, a także chęci lokowania pieniędzy w nieruchomości. Szczególnie widoczne jest to w dużych miastach, jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, czy na Górnym Śląsku.

Autor: Dompress.pl

Jak długo utrzyma się hossa na rynku nieruchomości i obecne ceny nowych mieszkań

2017 był najlepszym rokiem w historii polskiego rynku mieszkaniowego. Deweloperzy sprzedali rekordową liczbę mieszkań, więcej niż wprowadzili na rynek. Nabywców znalazło przeszło dwa razy więcej lokali niż w czasie poprzedniego boomu. Popyt na nieruchomości stale rośnie od siedmiu lat. Zapotrzebowanie rynkowe jest teraz tak duże, że firmy budujące mieszkania mają trudności z jego zaspokojeniem.  

W ubiegłym roku deweloperzy już po raz czwarty z rzędu poprawili własny rekord sprzedaży. Wynik był o ponad 20 proc. lepszy niż rok wcześniej. Podążając za popytem firmy rozpoczęły budowę niespotykanej dotąd ilości mieszkań. W minionym roku na rynek weszło o jedną czwartą więcej lokali niż rok wcześniej i dwa razy więcej mieszkań niż cztery lata temu. A mimo tak dużej produkcji pod koniec 2017 roku oferta mieszkaniowa była mniejsza niż w jego początkach.   

Niskie oprocentowanie lokat i kredytów

W tym roku ruch w biurach sprzedaży deweloperów również nie słabnie, mieszkania sprzedają się na pniu, a obserwatorzy rynku zastanawiają się jak długo utrzyma się hossa. - Zakupom sprzyja stabilna sytuacja makroekonomiczna oraz wzrost wynagrodzeń w kraju przy niskim bezrobociu i inflacji. W takich warunkach klienci śmielej podejmują decyzje o wydatkach na zakup nieruchomosci – przyznaje Tomasz Sadłocha z Ochnik Development.

- Niewątpliwą podporą segmentu mieszkaniowego są niskie stopy procentowe, które nie zachęcają do trzymania pieniędzy na deficytowych lokatach. Więcej zarobić można inwestując w nieruchomości, tym bardziej że stawki najmu idą w górę. Wysokość stóp procentowych ma dla branży kluczowe znaczenie, bo nabywcy mieszkań mają większy dostęp do kredytów i możliwość zaciągania wyższych zobowiązań, a przy tym niższe są koszty finansowania inwestycji – tłumaczy Tomasz Sadłocha.

Dobra rentowność wynajmu mieszkań

Podniesienie stóp procentowych spowodowałoby, zdaniem specjalisty, spadek zdolności kredytowej kupujących. - Gdyby stopy wzrosły i lokaty bankowe były wyżej oprocentowane z rynku mieszkaniowego mogłoby też odejść część klientów inwestycyjnych. W projektach Dzielna 64 i Studio Centrum, które realizujemy w centrum Warszawy tacy kupujący stanowią większość – informuje ekspert Ochnik Development.

Nic nie wskazuje jednak, żeby stopy procentowe w najbliższym czasie poszły w górę. Rada Polityki Pieniężnej jest ostrożna, jeśli chodzi o zapowiedzi. Nie mniej rynek spodziewa się, że podwyżki nadejdą pod koniec tego roku lub na początku 2019. Jeśli do nich dojdzie, proces nie będzie szybki i nie powinien wpłynąć na zahamowanie koniunktury. Ewentualny wzrost będzie prawdopodobnie niewielki, co nie przełoży się na znaczący spadek popytu na mieszkania. Na wynajmie wciąż będzie można zarobić dużo więcej niż na lokatach. Stopniowe podwyżki stóp mogą być dla rynku odczuwalne dopiero w kolejnych latach.

Rosnące ceny mieszkań

Analitycy wskazują, że podobne obawy dotyczyły podwyżek wkładu własnego do kredytu. Okazało się jednak, że nabywcy mieszkań doskonale poradzili sobie z jego zwiększeniem. Dziś przy wymaganym przez banki 20 proc. wkładzie własnym chętnych na kredyty, nie tylko nie ubywa, ale ich liczba rośnie. Ubiegły rok pod względem sprzedaży hipotek był najlepszy od sześciu lat.

Gorączkę zakupową mogą ostudzić natomiast rosnące ceny mieszkań, które generują coraz wyższe koszty zakupu gruntów, materiałów budowlanych i wykonawstwa. Już w drugiej połowie zeszłego roku w największych aglomeracjach stawki ofertowe na rynku deweloperskim zaczęły iść w górę.  

W Trójmieście ceny nowych mieszkań w ubiegłym roku wzrosły aż o kilkanaście procent. W Warszawie i Łodzi stawki podskoczyły o niespełna 10 proc., a we Wrocławiu i w Poznaniu o prawie 5 proc. Prognozy mówią, że w tym roku ceny nowych mieszkań mogą wzrosnąć o dalsze kilkanaście procent.

Trudności z zakupem gruntów

Deweloperzy mają coraz większe trudności z pozyskaniem i uruchomieniem gruntów pod inwestycje. Firmom nie łatwo znaleźć też wykonawców nowych budów. Stąd wolniejsze tempo wprowadzania na rynek inwestycji i coraz wyższe stawki ofertowe za metr.

Duże wątpliwości firm wzbudzają też planowane zmiany legislacyjne, dotyczące rynku mieszkaniowego, które przynieść ma nowelizacja ustawy deweloperskiej. Na zgromadzonych przez deweloperów w bankach ziemi parcelach prawdopodobnie trudniej będzie budować mieszkania. Przygotowywana ustawa ogranicza bowiem możliwość prowadzenia inwestycji na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, co dziś jest powszechną praktyką.

Mieszkanie+ słabą konkurencją

Pewnego rodzaju konkurencją dla deweloperów może okazać się też program Mieszkanie+, choć dotychczas w jego ramach nie są prowadzone większe inwestycje. Trudno określić, jaki będzie miał realnie wpływ na rynek, ponieważ budowa tanich mieszkań na wynajem przechodzi na razie fazę pilotażową. W tym roku ruszyć ma dopiero główny filar programu oparty o Krajowy Zasób Nieruchomości. Jak dotąd jeszcze, wbrew zapowiedziom, niesą prowadzone większe programowe projekty i nie wiadomo, kiedy zostaną uruchomione. Tym samym, w najbliższym czasie skala tej inicjatywy, w porównaniu z działalnością deweloperów, raczej nie będzie znacząca.  

Autor: Ochnik Development