Mieszkaniowy

Jak wielu nabywców mieszkań skorzysta z programu Pierwsze klucze, jeśli w jego ramach będzie można kupić tylko używane mieszkania w cenie do 10-11 tys. zł/mkw.? Jakie lokalizacje obejmie? Do kogo jest adresowany? Jakie korzyści może przynieść rynkowi? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Mirosław Bednarek, Regional Business Director, prezes Matexi Polska

Dobrze, że po miesiącach oczekiwania wreszcie poznaliśmy wstępne plany resortu dotyczące wsparcia mieszkalnictwa w naszym kraju. Każdy program, który przybliża potrzebujących do posiadania własnego lokum, zasługuje na uznanie. Cieszy również fakt, że środki zostaną przeznaczone na budownictwo komunalne i społeczne oraz wsparcie zakupu mieszkań z rynku wtórnego. Szkoda, że z pomocy państwa wyłączone zostały osoby pragnące kupić nowe mieszkania. Ograniczy to wybór kupujących oraz dostęp do nowoczesnych lokali.

Warto pamiętać, że nowe inwestycje spełniają najwyższe standardy efektywności energetycznej i jakości budownictwa, co ma kluczowe znaczenie dla komfortu i kosztów utrzymania mieszkań w długim terminie. Wyłączenie rynku pierwotnego z programu rządowego może natomiast paradoksalnie zwiększyć popyt na nowe mieszkania. Potencjalni nabywcy, którzy dotąd zwlekali z decyzją o zakupie, właśnie otrzymali sygnał, że nie ma już na co czekać. Mogą teraz skorzystać ze stabilizacji cen na rynku pierwotnym, poszukiwać okazji i negocjować rabaty.

Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal

Nie widzimy w tym programie korzyści dla gospodarki w szerszym ujęciu. Nie wspiera produkcji, nie sprzyja kreacji nowych miejsc pracy i nie przysporzy dochodów budżetowi państwa. Zapowiedź wyłączenia z programu rynku pierwotnego można uznać za zaskakującą, ze względu na strukturę produkcji mieszkaniowej w Polsce, w której deweloperzy od lat mają ponad 90 proc. udział w segmencie budownictwa wielorodzinnego.

Ograniczenie programu do rynku wtórnego promuje starszą substancję mieszkaniową, mniej atrakcyjną pod względem technicznym i mniej efektywną energetycznie. Ponadto, może spowodować wzrost cen w mniejszych miastach. Na rynki w dużych aglomeracjach, gdzie działają czołowi deweloperzy, będzie miał natomiast ograniczony wpływ ze względu na zaproponowane limity cenowe. To wszystko stawia pod znakiem zapytania cele przedstawionego programu i znacząco zawęża grono jego odbiorców oraz dostępną w tych ramach ofertę.

Marcin Michalec, dyrektor zarządzający, Okam Capital

Wprowadzenie programu ograniczającego wsparcie wyłącznie do rynku wtórnego to duże zaskoczenie i obawiamy się potencjalnych szkód, które ta decyzja może wyrządzić na rynku. Po pierwsze, założone limity cenowe zmuszą do kupowania mieszkań zlokalizowanych na peryferiach lub znajdujących się w złym stanie technicznym, wymagających dużych nakładów na remonty. Utrzymanie takich mieszkań i wynikające z tego opłaty eksploatacyjne są też często dużo wyższe.

Dodatkowo, w mniejszych miastach program może wywołać wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym, skłaniając do ich sztucznego windowania. W małych miastach spodziewamy się także zmniejszenia skali inwestycji i ograniczenia dostępności mieszkań, co nie pomoże w zaspokajaniu polskiego głodu mieszkaniowego. Dalsze zmniejszanie liczby nowych inwestycji nie ominie też zapewne większych ośrodków miejskich. Kolejnym następstwem rządowej decyzji może być upadek małych deweloperów działających w niewielkich miejscowościach, a także wielu firm budowlanych i generalnych wykonawców, którzy jeszcze przed ogłoszeniem zasad programu znajdowali się w tarapatach.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Po długim okresie niepewności pozytywnie oceniamy pojawienie się nowej propozycji rządu dotyczącej wsparcia nabywców mieszkań, ponieważ przyczyni się ona do ograniczenia spekulacji na rynku oraz zmniejszenia niepewności, które dominowały przez ostatni rok. Jednak przy założonych limitach ceny metra kwadratowego program najprawdopodobniej nie będzie miał realnego wpływu na rynek mieszkaniowy.

W największych miastach program obejmie marginalną część oferty. W Krakowie jego kryteria spełnia obecnie zaledwie 0,7 proc. lokali, w Warszawie 1 proc. Ponadto, skierowanie wsparcia wyłącznie na rynek wtórny nie przyczyni się do zmniejszenia deficytu mieszkaniowego ani do rozwoju nowoczesnych, energooszczędnych inwestycji.

Katarzyna Ostaszewska, Balcerzak, Project Manager, Grupo Lar Polska

Wstępne założenia programu Pierwsze klucze są zaskakujące co najmniej z trzech względów. Pierwszy to wsparcie rynku wtórnego z pominięciem pierwotnego, co może prowadzić do wzmożonego obrotu nieruchomościami nie spełniającymi aktualnych standardów, w tym emisyjności. Nie da się również ukryć, zwłaszcza w kontekście rynku warszawskiego, że zakładana cena za mkw. nieruchomości jest trudna do osiągniecia. Ustawodawca przewidział możliwość podwyższenia tej kwoty, ale pytanie, ile gmin z niej skorzysta, aby nie wspierać ucieczki mieszkańców poza granice miasta.

Przy założeniu, że program jest dla osób które potrzebują wsparcia, a więc osób młodych i tych o najniższych dochodach, w tym rodzin kombinacja tych dwóch czynników, tj. stawianie na rynek wtórny w połączeniu z niską ceną, może prowadzić do sytuacji, w której beneficjenci programu zostaną zmuszeni do zakupu nieruchomości w złym stanie technicznym, bez udogodnień (np. wind), wymagających znacznych nakładów czy też po prostu drogich w eksploatacji i położonych na obszarach o słabej infrastrukturze.

Trzecie zaskoczenie to wprowadzenie Inwestora Instytucjonalnego, czyli możliwości sprzedaży mieszkań w ramach programu przez TBSy czy SIMy, których rola dotychczas była inna.

Najtańsze mieszkania z rynku wtórnego w słabym stanie technicznym, prawdopodobnie bez wind i podłączenia do pełnej infrastruktury miejskiej zyskają. Wzrośnie ich popularności oraz ceny, do takich poziomów, że wiele osób, które mogły być dotychczas nimi zainteresowane zwróci się w stronę rynku pierwotnego. Nawet tańsze mieszkanie, zbudowane na obrzeżach miasta będzie bardziej przyszłościowe w kontekście późniejszych nakładów, a także atrakcyjności w przypadku zmiany planów właściciela.

Samo wprowadzenie programu, które zakończy niepewność i potencjalne rozważania, czy warto czekać na ofertę i pomoc rządu, również powinno ożywić rynek. Działalność TBS i SIM w kontekście konkurencji dla rynku deweloperskiego można uznać za pomijalną w kontekście skali prowadzonej przez te podmioty działalności.

Paulina Prusiecka, dyrektor marketingu, członek zarządu w Grupie Konkret

Obecne zaawansowanie prac nad programem rządowego wsparcia jest na zbyt wczesnym etapie, by dokonywać jego oceny. Pojawia się więcej pytań, niż odpowiedzi. Poczekajmy na gotową ustawę. Już teraz natomiast widać intencje ustawodawcy, który zdecydowanie swoimi działaniami chce wesprzeć tą część społeczeństwa, której nie stać i może nigdy nie będzie stać na zakup własnego M. Chodzi tu o zapewnienie finansowania m.in. dla mieszkalnictwa komunalnego. W przypadku programu Pierwsze klucze zapowiadane ograniczenia, co do zakupu nieruchomości tylko i wyłącznie na rynku wtórnym, czy w określonych ramach cenowych, mogą w niewielkim stopniu wpłynąć na poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym.

Nie mówimy tego jako przedstawiciel branży deweloperskiej, w którego ukierunkowane są zmiany w podejściu do polityki mieszkaniowej. Zwyczajnie takie podejście nie wpłynie pozytywnie na zwiększenie zasobów mieszkaniowych, a jedynie ureguluje obrót tym, co zostało wybudowane. Co za tym idzie klienci, którzy będą chcieli skorzystać z rządowego wsparcia na zakup pierwszego M nie będą mieli dostępu do mieszkań wykonanych w najnowszych technologiach i najbardziej efektywnych energetycznie. Należy też zadać sobie pytanie, jak program wpłynie na ceny nieruchomości na rynku wtórnym i czy zwyczajnie ich nie podbije?

Natomiast z punktu widzenia klientów, którzy są zdecydowani na zakup własnego mieszkania, kluczowa jest poprawa dostępności kredytów, a co za tym idzie wysokości stóp procentowych. I tak pewnie w obliczu braku dopłat do kredytów ze strony państwa, będą oni musieli zrewidować swoje podejście do wyboru nieruchomości i wybrać mieszkania położone z dala od miasta albo o nieco niższym metrażu.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Jest to kolejna ingerencja w rynek, która może zaburzać równowagę. Szczęśliwie, limity cenowe sprawią, że w dużych miastach program nie będzie miał żadnego wpływu na sprzedaż. Oferta mieszkań do 11 tys. zł/mkw. stanowi około 2,5 proc. wystawionych na sprzedaż mieszkań, z czego wiele dotyczy mieszkań powyżej 70 mkw. Nadal nie ma pomysłu na zwiększenie dostępności mieszkań.

Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.

Program Pierwsze klucze to krok w dobrą stronę, jednak warto rozważyć jego rozszerzenie o lokale z rynku pierwotnego. Liczba nieruchomości na rynku wtórnym jest ograniczona, a popyt na nowe mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach zawsze będzie. Rozszerzenie programu mogłoby zwiększyć podaż mieszkań i wesprzeć rozwój budownictwa mieszkaniowego, lepiej odpowiadając na potrzeby osób szukających nowych nieruchomości.

Program mógłby także przyczynić się do poprawy jakości mieszkań, zwłaszcza pod kątem energooszczędności i nowoczesnych rozwiązań. Włączenie rynku pierwotnego zwiększyłoby dostępność mieszkań dla szerszej grupy nabywców, a także pomogłoby w rozwoju lokalnych rynków nieruchomości, co byłoby korzystne zarówno dla inwestorów, jak i przyszłych właścicieli mieszkań.

Anita Makowska, Starszy Analityk Biznesu w Archicom

Wstępne założenia programu Pierwsze klucze ograniczające jego działanie wyłącznie do rynku wtórnego oraz mieszkań w cenie do 10-11 tys. zł za mkw. budzą pewne wątpliwości, jeśli chodzi o skuteczność odpowiedzi na wyzwania rynku. W praktyce dostępność takich lokali będzie możliwa głównie w mniejszych miejscowościach i na peryferiach dużych miast, co oznacza, że beneficjentami programu nie będą mieszkańcy aglomeracji, gdzie potrzeby mieszkaniowe są największe. Program kierowany jest do osób, które mogą zaciągnąć kredyt, ale niekoniecznie do tych, które mają największy problem z dostępem do mieszkań, czyli osób o niskich dochodach, wykluczonych z rynku kredytowego.

Ograniczenie wsparcia do rynku wtórnego, zamiast objęcia nim także nowego budownictwa, nie wpłynie na wzrost podaży, co w dłuższej perspektywie nie rozwiąże problemu niedoboru mieszkań. Deweloperzy, nieobjęci programem, nie będą wobec tego zwiększać oferty, a brak impulsu inwestycyjnego osłabi także sektor budowlany. Z punktu widzenia rynku, program może przynieść krótkotrwały wzrost popytu na mieszkania tańsze, co w ograniczonej ofercie doprowadzi do wzrostu cen. Korzyścią może być ułatwienie zakupu lokali osobom, które planowały transakcję, ale potrzebowały impulsu, jednak wpływ programu na strukturalne problemy mieszkaniowe będzie ograniczony.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Wstępne założenia programu Pierwsze klucze budzą wiele wątpliwości, co do jego realnego wpływu na rynek mieszkaniowy. Skierowanie wsparcia wyłącznie na rynek wtórny, bez jednoczesnego pobudzania nowego budownictwa, ogranicza jego skuteczność i może prowadzić do marginalnych efektów.

Po pierwsze, program pomija kluczowy problem polskiego rynku mieszkaniowego, czyli brak wystarczającej podaży nowych lokali. Zamiast wspierać rozwój budownictwa i zwiększać liczbę dostępnych mieszkań, może doprowadzić do wzrostu cen na rynku wtórnym, co jeszcze bardziej utrudni dostęp do nieruchomości dla osób o niższych dochodach.

Po drugie, kryteria cenowe w wysokości 10-11 tys. zł za mkw. mogą być całkowicie nieadekwatne do realiów rynkowych w największych miastach, zwłaszcza w takich lokalizacjach jak Gdańsk. Przy obecnych cenach znalezienie mieszkania jedno lub dwupokojowego w tym przedziale może okazać się praktycznie niemożliwe. Oznacza to, że ci, którzy najbardziej potrzebują wsparcia, w rzeczywistości nie będą mogli z niego skorzystać.

Podsumowując, Pierwsze klucze w obecnym kształcie wydaje się rozwiązaniem o bardzo ograniczonym wpływie na rynek. Bez mechanizmów wspierających budownictwo i dostosowania limitów cenowych do rzeczywistych warunków lokalnych, program nie będzie miał istotnego znaczenia dla poprawy sytuacji mieszkaniowej w Polsce.

Eyal Keltsh, prezes zarządu Robyg i Vantage

Bez szczegółowych informacji o tym, które lokalizacje obejmie program Pierwsze klucze, można przypuszczać, że będzie koncentrować się na mniejszych miastach i obrzeżach dużych aglomeracji, gdzie ceny używanych mieszkań mogą być niższe. Możliwość uzyskania dofinansowania na mieszkania w cenach 10-11 tys. zł/mkw. w najbardziej popularnych lokalizacjach może być ograniczona, co może sprawić, że program nie będzie miał równie dużego wpływu w centralnych częściach największych miast.

Natomiast w mniejszych miastach i na przedmieściach większych ośrodków, gdzie ceny mieszkań są znacznie niższe, takie wsparcie może okazać się bardziej dostępne i skuteczne w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób z niższymi dochodami.

Jednym z głównych ograniczeń tego programu jest to, że nie wspiera bezpośrednio rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Program jest ukierunkowany na rynek wtórny (mieszkania używane), a nie na wspieranie budowy nowych mieszkań. Jeśli program nie będzie wspierał rozwoju nowych inwestycji, rynek nieruchomości w Polsce wciąż będzie borykał się z problemami związanymi z niewystarczającą liczbą nowych mieszkań. Z tego względu program Pierwsze klucze może pełnić raczej funkcję doraźną, skierowaną na poprawienie sytuacji na rynku wtórnym, ale nie rozwiąże długoterminowych problemów z dostępnością mieszkań. W związku z tym jego wpływ na rynek nieruchomości w Polsce może być ograniczony, a jego skuteczność będzie zależała od lokalizacji i szczegółowych założeń dotyczących finansowania.

Andrzej Gutowski, Dyrektor Sprzedaży Ronson Development

Program Pierwsze klucze prawdopodobnie nie wywrze istotnego wpływu na rynek nieruchomości w dużych miastach. Ustalony limit cenowy na poziomie 11 tys. zł/mkw. jest niższy od średnich cen mieszkań w największych aglomeracjach, gdzie koncentruje się działalność deweloperów. W związku z tym program obejmie głównie mniejsze miasta oraz tereny podmiejskie i to tam może zaistnieć ryzyko ewentualnego wzrostu cen do wysokości ustalonych limitów.

Jednym z możliwych skutków wprowadzenia programu może być przyspieszenie decyzji zakupowych przez osoby, które wcześniej liczyły na możliwość nabycia mieszkania od dewelopera w ramach programu. Gdy okaże się, że taka opcja nie jest dostępna, mogą szybciej zdecydować się na zakup na standardowych warunkach. Jednak ogólny wpływ programu na rynek pozostanie niewielki.

Łukasz Šedovič, Sales Director w Trust Investment S.A.

Limit cenowy w wysokości 10-11 tys. zł za mkw. budzi wątpliwości, w wielu miastach, zwłaszcza tych droższych, wybór mieszkań w tej cenie jest mocno ograniczony. W efekcie takich założeń możemy spodziewać się sztucznego podnoszenia cen ofertowych do poziomu limitów, co paradoksalnie utrudni zakup tych mieszkań. Sama idea programu jest słuszna, ponieważ przy ograniczeniu dopłat dla osób z wysokimi zarobkami, pomoc powinna trafić tam, gdzie jest najbardziej potrzebna. Mimo to jednak bez uwzględnienia nowych mieszkań popyt będzie przewyższał podaż, co napędzi wzrost cen w tym segmencie.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Program Pierwsze klucze może poprawić dostępność mieszkań, ale jego wpływ na rynek pierwotny będzie ograniczony przez co nie przyczyni się do rozwoju nowego budownictwa.

Założenie to obejmuje wyłącznie rynek wtórny, co zapewne pomoże w jego aktywizacji i zwiększeniu mobilności mieszkaniowej. Jednak wstępne założenia wskazują na wsparcie w lokalizacjach, gdzie ceny mieszkań mieszczą się w określonych limitach. Oznacza to, że w największych miastach jego zastosowanie może być niewielkie. Długoterminowo kluczowe będzie wypracowanie rozwiązania łączącego wsparcie dla kupujących z inwestycjami w nowe mieszkania, co wpłynie na większą stabilność rynku.

Jak oceniany jest tryb wprowadzania przez rząd nowego programu wsparcia nabywców mieszkań? Czy w ogóle taki program jest potrzebny? Być może należałoby wesprzeć inwestycje w obszarze budownictwa komunalnego i społecznego, na które i tak planowane są spore nakłady? Czy może inne rozwiązanie byłoby bardziej optymalne dla rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Mateusz Bromboszcz, wiceprezes zarządu Atal
Jedną z kluczowych przyczyn spowolnienia na rynku mieszkaniowym nie jest brak tego czy innego rządowego programu, lecz przede wszystkim rekordowo wysoki, na tle innych krajów unijnych, koszt finansowania zakupu. Jest to przeszkodą dla części klientów, a branża jest zmuszona funkcjonować w tym niekorzystnym otoczeniu już dłuższy czas. Rozwojowi mieszkalnictwa nie sprzyjają także zjawiska po stronie podażowej, w tym m.in. wysoki koszt gruntów i ich deficyt w dużych miastach, jak też długi czas procedowania inwestycji przez administrację.
Dodatkowym czynnikiem negatywnie wpływającym na rynek mieszkaniowy jest biurokracja oraz mnogość postępowań administracyjnych związanych z budową mieszkań. To wpływa bezpośrednio na ceny, im bowiem dłuższy i bardziej skomplikowany jest proces uzyskania niezbędnych zgód, tym droższe są mieszkania.
Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic
Państwo nie powinno w żaden sposób ingerować w wolny rynek. Jak pokazało wprowadzanie programu BK2%, przy wzmocnieniu popytu i niskim poziomie podaży, ceny mieszkań wzrosły. Obecnie od roku mamy obietnice wprowadzenia nowego programu w związku z czym deweloperzy zwiększyli ilość uruchamianych inwestycji, co w połączeniu z obecną wysokością stóp procentowych spowodowało obecny zastój.
Ciągłe zapewnienia o planowanych programach działają destrukcyjnie na rynek. Nowy program nie pomoże w rozwiązaniu problemu dostępności mieszkań. Potrzebne jest stworzenie długofalowej polityki mieszkaniowej, a to również budownictwo spółdzielcze, TBSy, REITy, czy mieszkania komunalne. Są to rozwiązania dla osób, których nie stać na kredyt, a na mieszkania komunalne mają zbyt wysokie dochody. Niezbędny jest system ulg podatkowych związanych z zakupem na przykład pierwszego mieszkania, czy wpłatą do spółdzielni. Dobry efekt może przynieść myślenie całościowe a nie „dosypywanie” pieniędzy.
Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii
Przez ostatni rok wokół rządowego programu wsparcia mieszkalnictwa pojawiło się sporo zamieszania i niejasności. Początkowo miał on wspierać zakup mieszkania poprzez dofinansowanie do kredytu, jednak zaproponowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii projekt jest odmienny od pierwotnych założeń. Obawiam się, że w obecnej formie może on nie wpłynąć na poprawę sytuacji mieszkaniowej Polaków, która znacznie odbiega od zachodnio-europejskich standardów.
Rozbudowa zasobu mieszkań komunalnych i społecznych jest ważnym elementem polityki mieszkaniowej państwa, ale nie zastąpi działań wspierających osoby chcące kupić mieszkanie na własność. Kluczowe jest wypracowanie rozwiązań, które przyczynią się do długofalowego rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce.
Anita Makowska, Starszy Analityk Biznesu w Archicom
Program Klucz do mieszkania budzi wiele pytań, zarówno o tryb jego wprowadzania, jak i o rzeczywiste potrzeby rynku. Długotrwałe prace nad kształtem programu i brak transparentności tego procesu spowodowały istotny zastój w transakcjach, wstrzymując decyzje zakupowe potencjalnych nabywców nieruchomości. Dziś, w obliczu częściowego ustabilizowania rynku, sama inicjatywa wydaje się nie odpowiadać w pełni na kluczowe wyzwania rynku mieszkaniowego. Skierowanie wsparcia wyłącznie na rynek wtórny wyklucza udział deweloperów, ogranicza tym samym nową podaż mieszkań i nie pobudza gospodarki. Limity cenowe w dużych miastach ograniczają dostępność mieszkań, a osoby spełniające warunki często mogą kupić tylko lokale wymagające remontów.
Limity cenowe mocno zawężają dostępność mieszkań w większych miastach, a skupienie na dopłatach do kredytów nie pomaga osobom, które nie mogą sięgnąć po to źródło finansowania. W teorii skuteczniejszym rozwiązaniem byłoby kierowanie środków na budownictwo społeczne i komunalne, zwłaszcza że rząd zapowiada znaczące zwiększenie nakładów w tym obszarze. W dłuższej perspektywie realną odpowiedzią na problemy rynku byłoby systemowe wsparcie, np. poprzez dopłaty do wkładu własnego, rozwój najmu społecznego czy wsparcie inwestycji mieszkaniowych. Programy takie powinny być stałym elementem polityki mieszkaniowej, a nie działaniami doraźnymi. Tylko wtedy będą miały realny wpływ na poprawę dostępności mieszkań.
Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland
Każde stabilne i przewidywalne wsparcie dla nabywców mieszkań ma pozytywny wpływ na rynek, ale niepewność co do szczegółów i terminów wprowadzenia nowego programu rzeczywiście powoduje ostrożność w podejmowaniu decyzji zakupowych. Kluczowe jest znalezienie równowagi między dopłatami a długofalowymi inwestycjami w budownictwo społeczne i komunalne. Inwestycje w te segmenty są istotne, ale nie zastąpią potrzeby wsparcia dla osób, które chcą kupić własne mieszkanie. Stabilne otoczenie regulacyjne oraz konsekwentna polityka mieszkaniowa mogłyby skuteczniej pobudzić rynek i zwiększyć dostępność mieszkań.
Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży Ronson Development
Ogólna ocena podejmowanych działań jest kwestią złożoną. Jeśli chodzi o sam tryb wprowadzania nowego programu to brak szczegółowych informacji, a szczątkowe komunikaty dotyczące finalnego kształtu programu negatywnie oddziałują na sytuację rynkową. Z drugiej strony, program nie rozwiązuje wszystkich problemów, zwłaszcza jeśli chodzi o kondycję rynku, która w dużej mierze zależy od stóp procentowych.
Sądzimy, że tego typu programy wsparcia musiałyby być połączone z rozwojem sektora mieszkań komunalnych. Warte uwzględnienia są możliwości działania poprzez REIT-y, które w dalszej perspektywie mogłyby pobudzić rynek nieruchomości. Uważamy jednak, że powyższe rozwiązania muszą być częścią bardziej zintensyfikowanych działań dla rynku nieruchomości. Bez szerokiej strategii obejmującej m.in. usprawnienie procesów otrzymywania pozwoleń na budowę, uwolnienia ziemi pod nowe inwestycje, czy też samo inwestowanie w budownictwo komunalne, trudno liczyć na znaczną poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym w Polsce.
Jesika Mackiewicz, Business Manager Portfolio Warsaw, Matexi Polska
Programy wsparcia nabywców mieszkań są istotnym narzędziem ułatwiającym dostęp do własnego lokum, zwłaszcza dla osób młodych oraz gospodarstw domowych z ograniczonymi możliwościami finansowymi. Jednak ostatnie doświadczenia pokazują, że tego typu inicjatywy, choć mają na celu poprawę dostępności mieszkań, w praktyce często prowadzą do wzrostu cen oraz ograniczenia podaży. Aby programy wsparcia przynosiły długoterminowe korzyści zarówno nabywcom, jak i całemu rynkowi, konieczne jest równoczesne zwiększanie podaży mieszkań. W tym celu kluczowe będą działania takie jak: usprawnienie procesów administracyjnych i skrócenie czasu uzyskiwania pozwoleń na budowę, czy zwiększenie dostępności gruntów inwestycyjnych.
Jednym z ruchów w dobrą stronę jest przygotowanie projektu ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Ma na celu rozwiązanie problemów związanych z niedostateczną dostępnością gruntów pod inwestycje mieszkaniowe, prowadzących do wzrostu cen nieruchomości. Kluczowym rozwiązaniem w projekcie jest wprowadzenie moratorium na pobieranie opłat planistycznych przez dwa lata od wejścia w życie ustawy, co ma przyspieszyć obroty gruntami przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe.
Tylko kompleksowe podejście, uwzględniające zarówno stronę popytową, jak i podażową, pozwoli na realne zwiększenie dostępności mieszkań bez negatywnych skutków ubocznych w postaci nadmiernego wzrostu cen czy ograniczonej liczby nowych inwestycji.
Łukasz Šedovič Sales Director w Trust Investment S.A.
Decyzja o wprowadzaniu programu kredytowego, wspierającego nabycie pierwszego mieszkania budzi mieszane opinie. Zauważamy, że niepewność w zakresie szczegółów i faktycznego terminu uruchomienia programu wpływa na decyzyjność klientów prowadząc do spowolnienia rynku. Potencjalni nabywcy wyczekują kolejnych informacji licząc na dopłaty. Jednak zapowiedziane ograniczenia do możliwości zakupu mieszkania tylko na rynku wtórnym powodują, że ponownie będą mogli spotkać się ze znaczącym wzrostem ich cen, gdyż jest to oferta ograniczona i takich lokali nie przybywa.
Długofalowo osoby te będą mierzyły się z niedogodnościami starszego budownictwa, jak wyższe czynsze, wyższe opłaty za ogrzewanie z tytułu zastosowania materiałów o gorszych parametrach cieplnych, brak dedykowanych miejsc parkingowych, czy brak windy, które były głównym czynnikiem sięgania po nowe budownictwo.
W naszej ocenie wsparcie przy zakupie pierwszego mieszkania jest potrzebne. Nabywcom jednak powinno się zostawić wybór, który zakup będzie najkorzystniejszy w ich sytuacji. Dodatkowo wywieranie presji na kupno najtańszych mieszkań z oferty spowoduje znaczące rozwarstwienie się cen, gdyż na rynku zostaną już tylko droższe propozycje, a mieszkania staną się dobrem luksusowym. Rozwój budownictwa komunalnego może być dobrym kierunkiem, jednak uważamy, że obecnie najlepszym trendem byłoby promowanie i dofinansowanie takich modeli, jak wynajem instytucjonalny w nowym budownictwie, co podnosiłoby standard życia mieszkańców.
Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.
Doceniamy każdy rządowy program wspierający mieszkalnictwo w Polsce, który ma na celu poprawę dostępności mieszkań. Uważamy, że wsparcie powinno obejmować, zarówno budownictwo komunalne i społeczne, jak i pomoc dla zwykłych nabywców, którzy potrzebują dopłat do zakupu mieszkań. Tylko kompleksowe podejście, łączące rozwój odmiennych segmentów rynku, może skutecznie odpowiedzieć na zróżnicowane potrzeby.
Janusz Kraszewski, Chief Investment Officer, Grupo Lar Polska
W ostatnich latach mieliśmy kilka programów wsparcia nabywców mieszkań. Niezależnie od późniejszej ich oceny oraz ich założeń, jak odpisy od podatku, dofinansowanie spłat odsetek czy też inne, należy przyznać, że odnosiły one sukces. Pomagały młodym rodzinom sfinansować zakupu pierwszego mieszkania. W pewien sposób rynek był „przyzwyczajony, że jakiś program „wsparcia mieszkalnictwa” w danym momencie jest.
Były programy o ograniczonych rezultatach np. Mieszkanie plus, które nie wpłynęły znacząco na powiększenie zasobu mieszkań komunalnych ani też mieszkań na wynajem. Tutaj raczej rzeczywistość pokazała, że inwestor państwowy nie jest tak efektywny jak prywatny. Niewątpliwie troska o tą część społeczeństwa, o młodych ludzi, którzy w żaden sposób nie będą w stanie spłacać jakiegokolwiek kredytu jest i chyba powinna być priorytetem.
Część zaś tych młodych ludzi, którzy mimo wszystko podejmą wysiłek obsługiwania kredytów hipotecznych myślę, że także zasługuje na wsparcie w postaci jakiegoś programy dopłat kredytowych. W jaki sposób to zrobić? Niech odpowiedzą ustawodawcy. Brak decyzji w tej sprawie nikogo nie mobilizuje i w efekcie nikomu nie pomaga.
Eyal Keltsh, prezes zarządu Robyg i Vantage
W Polsce, ze względu na rosnące ceny nieruchomości i wysokie koszty kredytów hipotecznych, programy dopłat mogą rzeczywiście pełnić rolę stabilizacyjną i wspomóc osoby w trudniejszej sytuacji finansowej. Warto jednak zastanowić się, czy nie istnieją bardziej zrównoważone metody, które mogłyby wpłynąć na długoterminowy rozwój rynku mieszkaniowego, bez tworzenia uzależnienia od subsydiów.
Inwestycje w budownictwo komunalne i społeczne mogą być dobrym rozwiązaniem, szczególnie w kontekście długoterminowego zapewnienia dostępności mieszkań. Tego rodzaju budownictwo może wypełnić lukę na rynku, zapewniając mieszkania osobom, które nie są w stanie zrealizować zakupu na rynku komercyjnym. Zaangażowanie firm z sektora prywatnego wyłącznie w budowę projektów, z zachowaniem kontroli nad cenami wynajmu lub sprzedaży, może przynieść korzyści, zarówno dla osób o niższych dochodach, jak i dla gospodarki.
Z ostatnich deklaracji rządu wynika, że planowane są większe nakłady na budownictwo komunalne. To krok w dobrym kierunku, który może pomóc w rozwiązywaniu problemu dostępności mieszkań. Ważne jest jednak, aby środki te zostały wydatkowane w sposób efektywny i przemyślany, z uwzględnieniem rzeczywistych potrzeb społecznych i demograficznych. Zamiast koncentrować się wyłącznie na dopłatach, warto zastanowić się nad szerszymi rozwiązaniami., jak na przykład reforma podatkowa w sektorze nieruchomości, która mogłaby zachęcić do inwestowania w wynajem długoterminowy.
Wspierając rozwój rynku wynajmu, zamiast na dopłaty do zakupu, można by postawić na zwiększenie dostępności mieszkań na wynajem, co mogłoby dać większą elastyczność na rynku. Programy wsparcia nabywców mieszkań mogą mieć swoje miejsce, zwłaszcza w kontekście wysokich cen nieruchomości, jednak konieczne jest odpowiednie ich zaplanowanie, aby nie powodowały efektów ubocznych, jak wstrzymywanie decyzji zakupowych.
Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment
Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym jest wynikiem zarówno globalnych trendów gospodarczych, jak i polityki krajowej, w tym niezdecydowania w zakresie nowych programów wsparcia nabywców. Wprowadzanie mechanizmów pomocowych, takich jak dopłaty do kredytów, powinno być starannie przemyślane, aby nie prowadzić do dalszego wzrostu cen mieszkań, co miało miejsce przy poprzednich programach rządowych.
Jednak największym wyzwaniem dla rynku nie jest brak programów wsparcia, lecz rekordowo wysokie stopy procentowe, które należą do najwyższych w Europie. To one w największym stopniu ograniczają zdolność kredytową Polaków, powodując zastój w sprzedaży mieszkań i hamując rozwój sektora deweloperskiego. Bez rozwiązania tego problemu jakiekolwiek dopłaty do kredytów mogą okazać się jedynie doraźnym środkiem, który nie zmieni fundamentalnej sytuacji na rynku.
Z perspektywy rynku nieruchomości oraz jego długoterminowego rozwoju, kluczowe wydaje się nie tylko wspieranie popytu, ale przede wszystkim zwiększenie podaży dostępnych mieszkań. W tym kontekście inwestycje w budownictwo komunalne i społeczne, realizowane w modelu publiczno-prywatnym, mogą być skuteczniejszym narzędziem niż kolejne subsydia dla kupujących.
Plany rządu dotyczące zwiększenia nakładów na budownictwo komunalne są krokiem w dobrym kierunku, ale kluczowe będzie to, jak te środki zostaną rozdysponowane i czy zostanie wypracowany stabilny model współpracy z sektorem prywatnym. Warto również rozważyć inne rozwiązania, takie jak system ulg podatkowych dla inwestorów budujących mieszkania na wynajem długoterminowy czy ułatwienia w zakresie przekształcania gruntów pod zabudowę mieszkaniową.
Marcin Michalec, dyrektor zarządzający, Okam Capital
Luty przyniósł długo wyczekiwane ogłoszenie wstępnych zasad nowego programu rządowych dopłat do zakupu mieszkań, jednak nie da się ukryć, że działania poprzedzające to ogłoszenie naraziły rządzącą koalicję na wiele słów krytyki ze strony branży deweloperskiej. Brak przejrzystości działań i zbyt długi okres oczekiwania na szczegóły programu spowodowały zastój wśród nabywców, którzy w nadziei na skorzystanie z dopłat wstrzymywali swoje decyzje zakupowe. Spowolnienie sprzedaży mieszkań było widoczne szczególnie w końcówce ubiegłego roku.
Równocześnie Minister Rozwoju i Technologii zapowiedział przeznaczenie w tym roku 2,5 mld zł na budownictwo komunalne i społeczne oraz coroczne zwiększanie budżetu na ten cel. Uważamy, że to właściwy kierunek. Ale nie ma można tu mówić o wyborze „albo-albo”. Obydwa programy wsparcia przy zakupie mieszkań i budownictwa społecznego powinny się uzupełniać. Polska nadal ma jeden z najniższych wskaźników mieszkań na 1000 mieszkańców spośród krajów europejskich, zatem zlikwidowanie jej to złożony proces wymagający czasu, nakładów i zaangażowania wielu stron. Budownictwo komunalne trzeba traktować jako strategię długofalową, z kolei działalność deweloperska reaguje na rynkowe potrzeby dużo bardziej na bieżąco.

Jakie są średnie ceny mieszkań dwupokojowych w największych miastach? Czy zmieniły się w ciągu ostatniego roku? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Agnieszka Gajdzik - Wilgos, Manager Sprzedaży Ronson Development

Na podstawie naszych inwestycji możemy zauważyć, że największe zmiany cen w perspektywie rok do roku widoczne są w Warszawie, zwłaszcza na Ursusie. W projekcie Ursus 2e średnia cena za metr kwadratowy na początku 2024 roku wyniosła 14 488 zł, natomiast na początku 2025 roku wzrosła do 15 462,75 zł. Podobna tendencja ma miejsce w przypadku inwestycji Ursus 2d, gdzie ceny zmieniły się z 13 797,02 zł w 2024 roku do 15 609,71 zł obecnie.

Pozostałe projekty w stolicy charakteryzują się większą stabilnością cen. W inwestycji Miasto Moje VIII, etapie który został wprowadzony do sprzedaży w II kwartale 2024, średnia cena za metr kwadratowy wzrosła nieznacznie bo o 500 zł i wynosi obecnie 15 500 zł. Natomiast w przypadku inwestycji Zielono Mi ceny pozostają bez zmian, na poziomie 17 600 zł za mkw.

We Wrocławiu, w inwestycji Viva Jagodno III nastąpił niewielki wzrost cen, z 12 544 zł do 12 921 zł. Podobnie zresztą w poznańskiej inwestycji Grunwald Między Drzewami, gdzie na początku 2024 roku średnia cena za metr kwadratowy wyniosła 12 256 zł, a na początku 2025 roku wzrosła do 12 917 zł.

W Szczecinie, w projekcie Nowa Północ 1B, średnia cena za metr kwadratowy w 2024 roku wyniosła 10 469 zł i pozostaje bez zmian.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Ceny mieszkań dwupokojowych zależą od miasta, lokalizacji oraz metrażu. Przykładowo w Gdańsku w inwestycji Południe Vita położonej w dzielnicy Orunia Górna-Gdańsk Południe ceny lokali dwupokojowych zaczynają się od 380 tys. zł. Z kolei w projekcie Jesionowa Vita we Wrzeszczu Górnym cena może sięgać nawet 1 mln zł.

Ceny mieszkań dwupokojowych wzrosły średnio nawet o 10-15 proc., chodź w ostatnich miesiącach ich dynamika zdecydowanie spadła z uwagi na zwiększenie oferty przez deweloperów, która na początku 2024 roku była rekordowo niska.

Agnieszka Majkusiak, dyrektor sprzedaży Atal

W porównaniu z początkiem 2024 roku ceny mieszkań w naszych inwestycjach są teraz o kilka procent wyższe, co odpowiada poziomowi inflacji w tym okresie. W większości projektów, które zostały włączone do sprzedaży w połowie ubiegłego roku lub później ceny nie zmieniły się. Podobnie jest w inwestycjach z segmentu premium, tutaj również ceny nie uległy istotnym zmianom.

Ceny mieszkań dwupokojowych, które oferujemy we Wrocławiu kształtują się średnio na poziomie 12 762 zł/mkw. W Szczecinie, w inwestycji Heyki City ceny są niezmienne od początku sprzedaży. Dwupokojowe mieszkania w standardzie premium w tym projekcie można kupić w kwocie od 14 800 zł za metr kw.

W Krakowie w inwestycji Przewóz 42 średnia cena metra mkw. mieszkań dwupokojowych to 15 500 zł/mkw., a w projekcie Akacjowa Wita - 17 000 zł/mkw. W Poznaniu w osiedlu Naramowice Odnova metr kosztuje średnio 10 185 zł. W Swarzędzu w inwestycji Idea Swarzędz - 9 661 zł.
Na rynku łódzkim oferujemy mieszkania dwupokojowe w przeciętnej cenie 10 850 zł/mkw. W Piotrkowie Trybunalskim średnia cena takich lokali to 7 600 zł/mkw. i nie uległa zmianie na przestrzeni roku.

W segmencie premium ceny są nieco wyższe, lecz przez cały rok stabilne. Reprezentatywny przykład lokalu w łódzkiej inwestycji Ogrody Geyera Apartamenty to mieszkanie o powierzchni 45 mkw. w cenie 12 400 zł/mkw. i cenie całkowitej 563 328 zł.

Średnia cena mieszkań dwupokojowych w aglomeracji śląskiej oscyluje wokół kwoty 12 488 zł/mkw. Wynika to w dużej mierze ze struktury oferty. Znajduje się w niej dużo mieszkań w inwestycjach klasy premium Atal Olimpijska i Atal Sky+ oraz niedawno wprowadzonych do sprzedaży.

W Trójmieście przeciętna cena mkw. mieszkania dwupokojowego w osiedlu Przyjemne to 11 158 zł/mkw.. a w inwestycji Atal Apollina - 10 255 zł/mkw. W Warszawie dwa pokoje można nabyć średnio w cenie 12 tys. zł za metr kw. w inwestycji Zakątek Harmonia.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Ceny mieszkań dwupokojowych w naszych inwestycjach uzależnione są od lokalizacji oraz standardu wykończenia. Przykładowo średnia cena mieszkań dwupokojowych w projekcie Panoramiqa w Poznaniu to 580 000 zł brutto, natomiast w inwestycji Chmielna Duo w Warszawie wynosi 1 580 000 zł brutto.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

W inwestycji Moja Północna, średnia cena metra kwadratowego w mieszkaniach dwupokojowych wynosi obecnie 16 900 zł. Porównując rok/roku, ceny są wyższe o około 10 proc.

W inwestycji Wolne Miasto w Gdańsku średnia cena m2 dwupokojowego mieszkania wynosi aktualnie 13 040 zł. Ceny wzrosły tu w ciągu roku o około 3 proc.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper

Mieszkania o takiej liczbie pokoi oferujemy w trzech wrocławskich inwestycjach. Na rozbudowywanym osiedlu Lokum Porto, położonym na Starym Mieście w doskonałej lokalizacji, blisko centrum oraz atrakcyjnych terenów zielonych, oferujemy mieszkania dwupokojowe, których ceny zaczynają się od około 600 tys. zł.

Z kolei na osiedlu Lokum la Vida, powstającym na Sołtysowicach, takie mieszkanie można kupić za około 500 tys. zł. Posiadamy także ostatnie wolne lokale dwupokojowe na zrealizowanym osiedlu Lokum Verde na Zakrzowie w cenach od około 600 tys. zł.

W zależności od lokalizacji, ceny tego typu mieszkań wzrosły o 10-15 proc. w porównaniu do początku 2024 roku.

Katarzyna Kwiatkowska, Sales Office Manager, Matexi Polska

Posiadamy zróżnicowaną ofertę, zarówno pod względem standardu inwestycji, jak i lokalizacji. Ceny mieszkań dwupokojowych w naszym warszawskim portfolio zaczynają się od około 880 tys. zł w projekcie Splot Wola na terenie dzielnicy Wola. We Włochach, w inwestycji XYZ Place Faza I, wynoszą około 916 tys. zł. W dzielnicy Bielany, w inwestycji Sokratesa 11a, ceny zaczynają się od około 940 tys. zł. Na Żoliborzu, w inwestycji Sady Żoliborz etap I, wynoszą około 1 mln 270 tys. zł. Natomiast w topowej lokalizacji przy ul. Żelaznej 54 ceny sięgają około 1 mln 750 tys. zł.

Na rynku krakowskim mamy mniejszą rozpiętość cen mieszkań dwupokojowych. Zaczynają się od kwoty około 685 tys. zł w Inwestycji Kameralny Prokocim 2, poprzez około 721 tys. zł w inwestycji Takt Lirników i 765 tys. zł w projekcie Do Wilgi. Najwyższe ceny nieruchomości są w dzielnicy Zabłocie, gdzie średnia cena mieszkania dwupokojowego wynosi około 843 tys. zł.

Łukasz Šedovič, Sales Director w Trust Investment S.A.

W naszych inwestycjach ceny mieszkań dwupokojowych różnią się w zależności od lokalizacji i standardu. Najniższą cenę, wynoszącą 7 900 zł/mkw. oferujemy w inwestycji Ultradom w Radomiu. W przypadku pozostałych projektów, górny próg cenowy waha się wokół kilku tysięcy zł za mkw. w zależności od lokalizacji i charakterystyki inwestycji.

Na rynkach, gdzie realizujemy najbardziej prestiżowe inwestycje, takie jak Sky Trust w Kielcach i Browar Hugo Scobel w Gliwicach, ceny są wyższe i rosną w szybszym tempie. Z kolei w pozostałych inwestycjach budowanych w Kielcach, Częstochowie i Radomiu, gdzie dominują bardziej kameralne projekty mieszkaniowe, wzrost cen jest umiarkowany, ale nadal zauważalny.

W porównaniu do początku 2024 roku obserwujemy ogólną tendencję wzrostową, która wynika z odbudowującego się popytu na rynku oraz zmieniających się kosztów realizacji inwestycji. Mimo tych zmian staramy się utrzymywać konkurencyjne ceny, oferując klientom szeroki wybór lokali dostosowanych do różnych potrzeb i budżetów.

Cezary Grabowski, dyrektor Sprzedaży i Marketingu Bouygues Immobilier Polska

Ceny mieszkań dwupokojowych, tak jak innych, różnią się w zależności od lokalizacji, inwestycji, usytuowania mieszkania, piętra. Gdybyśmy jednak chcieli spojrzeć na uśrednione ceny tego popularnego układu mieszkania, to na przestrzeni ostatniego roku pozostały one na podobnym poziomie.

Damian Tomasik, prezesa zarządu Alter Investment

Choć nie zajmujemy się bezpośrednią sprzedażą mieszkań, nasza strategia pozwala nam oferować deweloperom i inwestorom nieruchomości o wysokim potencjale, co przekłada się na atrakcyjność ich przyszłych projektów mieszkaniowych. W związku z tym, ceny gruntów w naszej ofercie od początku 2024 roku znacząco wzrosły, odzwierciedlając ich rosnącą wartość na rynku nieruchomości oraz strategię kształtowania cen.

Marcin Michalec, dyrektor zarządzający, Okam Capital

Aktualnie średnie ceny mieszkań dwupokojowych w naszych inwestycjach w Łodzi, czyli NOW i Strefie Progress, kształtują się na poziomie 12 500 zł/mkw. Biorąc pod uwagę dostępną ofertę w katowickiej inwestycji Inspire, średnia cena mkw. mieszkań dwupokojowych wynosi 13 000 zł.

Z kolei ceny w dwupokojowych lokalach w warszawskich inwestycjach CityFlow na Woli i Warzelnia by Bohema na Pradze-Północ oscylują wokół 21 000 zł/mkw.

Z jakimi wyzwaniami będzie mierzył się rynek mieszkań w 2025 roku? Jakie zmiany zaszły na nim w roku minionym? Jakie strategie przyjęły firmy deweloperskie? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.
Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

W tym roku zarówno wśród firm deweloperskich, jak i klientów nadal dominuje niepewność związana z obniżeniem stóp procentowych oraz wprowadzeniem rządowych programów wsparcia, które mogłyby znacząco wpłynąć na rynek nieruchomości mieszkaniowych. Dodatkowo obawy dotyczące kondycji rynku wzmagają zmiany w polityce i gospodarce światowej oraz wojna w Ukrainie.

Dla klientów wyzwaniem pozostają koszty kredytu, jedne z najwyższych w Europie. Dla deweloperów – wysoki poziom oferty, szczególnie na mniejszych rynkach. W ubiegłym roku sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym spadła o około 30 proc. r/r, co jednak nie powstrzymało firm przed zwiększaniem oferty. W efekcie na koniec 2024 roku w największych miastach w Polsce dostępna była rekordowa liczba 56 tys. mieszkań. O ile na większych rynkach oferta wróciła do poziomu sprzed pandemii i początku konfliktu w Ukrainie, o tyle na mniejszych osiągnęła poziom znacznie przekraczający średnią z poprzednich lat, szczególnie w Łodzi, Poznaniu i Katowicach. Oznacza to dla firm konieczność dostosowania strategii i ograniczenia podaży.

Część spółek mimo spadku sprzedaży w 2024 roku zdołała utrzymać wyniki r/r lub nawet, jak w przypadku Develii, odnotować wzrost. W wymagających warunkach rynkowych tylko najsilniejsze firmy, które oferują produkt odpowiadający na rosnące wymagania klientów, będą mogły utrzymać swoją pozycję rynkową. Dlatego w 2025 roku możemy spodziewać się dalszej konsolidacji rynku, który jest wciąż mocno rozdrobiony, co z perspektywy klientów przełoży się na wzrost jakości i bezpieczeństwa inwestycji.

Nasze priorytety na ten rok to dalszy dynamiczny rozwój organiczny, powiększenie banku gruntów oraz stopniowa dywersyfikacja działalności na rynkach PRS i prywatnych akademików (PBSA), dzięki realizacji przynajmniej dwóch projektów z segmentu living.

W 2025 roku dążymy do sprzedaży 3100-3300 mieszkań, czyli utrzymania porównywalnego poziomu do ubiegłorocznego oraz przekazania 2900-3100 lokali, co pozwoli nam przekroczyć rekordową dotychczas liczbę 2865 mieszkań przekazanych w 2024 roku. Jednocześnie chcemy wprowadzić do oferty i rozpocząć budowę 3100-3300 lokali, dostosowując portfolio do aktualnego poziomu i struktury popytu.

Tomasz Łapiński, prezes zarządu i Dyrektor Zarządzający Inwestycjami Mieszkaniowymi w Cordia Polska

W bieżącym roku będziemy obserwować zarówno kontynuację zjawisk, które pojawiły się już kilka miesięcy temu, jak też pojawią się nowe wyzwania. Spodziewamy się dalszych, uwzględniających inflację, wzrostów kosztów budowy i cen gruntów. W dalszym ciągu mamy ich duży niedobór pod inwestycje mieszkaniowe, co będzie się przekładać szczególnie na ceny nowych mieszkań. Od stycznia br. wzrosło też minimalne wynagrodzenie, co z pewnością będzie miało wpływ na wzrost kosztów realizacji inwestycji. Warto o tym pamiętać, bo jest to często pomijany fakt przez oczekujących spadków cen nieruchomości.

Kolejne ważne czynniki to wysokie stopy procentowe i rosnące koszty życia, które mogą ograniczać dostępność kredytów hipotecznych, a w konsekwencji osłabiać zdolność zakupową. Dlatego, w tym roku oczekujemy zwiększenia udziału zakupów wspomaganych kredytem pod warunkiem obniżenia stóp procentowych i polepszenia oferty kredytowej banków. Oczekujemy też, zapowiadanego już od ubiegłego roku, nowego programu mieszkaniowego.

Dore perspektywy dotyczą też podaży szczególnie nowych mieszkań. Ich oferta, po latach niedoborów, została przez deweloperów w ubiegłym roku odbudowana. Kupujący mają więc większy wybór. Będziemy realizować w tym roku inwestycje zgodnie z założonym planem licząc, że wspomniane wyżej obszary przełożą się na zakładany poziom sprzedaży.

Zbigniew Juroszek, prezes Atal

Koniunktura na rynku nowych mieszkań w dużej mierze zależeć będzie od wysokości stóp procentowych, a także czynników związanych z otoczeniem polityczno-legislacyjnym, w tym form ewentualnego wsparcia mieszkalnictwa przez Państwo, zarówno pod kątem strony popytowej, jak i podażowej. W scenariuszu optymistycznym zakładamy, że w 2025 roku stopy będą obniżane, co poprawi zdolność kredytową nabywców, jak również pozytywnie przełoży się na decyzyjność związaną z zakupem nieruchomości.

Taki impuls popytowy nie wywoła jednak znaczącego, tj. wykraczającego poza poziom inflacji, wzrostu cen, ze względu na dużą podaż nowych mieszkań. Ich ceny pozostają stabilne, nie obserwujemy przesłanek do ich dynamicznego wzrostu, jak i spadku. Koszty wykonawstwa i materiałów budowlanych nie ulegają obecnie większym zmianom. Wyzwaniem pozostają ceny gruntów, które w największych miastach są wysokie. Bilansując jednak te czynniki należy się spodziewać, że ceny nie będą ulegać istotnym wahaniom.

Pewną niewiadomą stanowi otoczenie polityczno-legislacyjne. Może ono bowiem wpływać na sytuację rynkową, czego przykładem jest trwający od wielu miesięcy pat decyzyjny w sprawie dopłat do kredytów, który wprowadził nabywców w stan zawieszenia. Trudno jest nadal przewidzieć, jak wyglądać będzie polityka mieszkaniowa rządu. Z pewnością rynkowi mieszkaniowemu potrzebna jest stabilność regulacji oraz usprawnienie kwestii administracyjnych, które znacząco wpływają na koszty budowy mieszkań.

W 2025 r. zamierzamy kontynuować rozpoczęte inwestycje oraz wprowadzać nowe, budując w ten sposób szeroką ofertę mieszkań, co pozwoli w średnioterminowej perspektywie obsłużyć zwiększony popyt w każdym z segmentów rynku.

Cezary Grabowski, dyrektor Sprzedaży i Marketingu Bouygues Immobilier Polska

W 2025 r. branża nieruchomości mieszkaniowych będzie zmagała się z podobnymi wyzwaniami, co w poprzednim roku, choć niewykluczone, że pojawią się nowe okoliczności, które wpłyną na rynek. Ceny mieszkań mogą utrzymać się na poziomie z ubiegłego roku, a nawet wzrosnąć. Ma to związek z rosnącymi kosztami budowy, zaostrzeniem przepisów budowlanych, a także koniecznością stosowania w inwestycjach ekologicznych rozwiązań. Brak rządowego programu wsparcia wpłynął na osłabienie popytu w 2024 roku – część klientów wstrzymała się z zakupem mieszkania, licząc na nowy program lub spadek cen. Podobna tendencja może utrzymać się również w tym roku. Kolejny czynnik wstrzymujący decyzje zakupowe to trudności w uzyskaniu kredytów hipotecznych i wysoki poziom stóp procentowych. Potencjalne obniżki mogłyby zwiększyć możliwości nabywcze klientów i zainteresowanie zakupem mieszkań.

W niedalekiej perspektywie mogą pojawić się także nowe wyzwania. Odblokowanie środków z KPO i realizowane z nich duże inwestycje infrastrukturalne mają potencjał do odciągnięcia pracowników budowalnych od mniejszych inwestycji deweloperskich. To przełożyłoby się na wzrost kosztów budowy i ceny mieszkań. Dużym znakiem zapytania jest sytuacja za naszą wschodnią granicą. Potencjalne zakończenie działań zbrojnych w Ukrainie oznacza odpływ części mieszkających u nas sąsiadów. To z kolei może oddziaływać na rynek zakupu mieszkań i rynek inwestycji pod wynajem mieszkań.

Łukasz Šedovič Sales Director w Trust Investment S.A.

Branża deweloperska zmaga się z rosnącymi kosztami budowy, ograniczoną dostępnością gruntów oraz zaostrzającymi się wymogami prawnymi związanymi z ekologicznym budownictwem. Dodatkowo banki utrzymują ostrożne podejście do finansowania kredytów hipotecznych dla klientów.

Na rynku wciąż utrzymuje się trend, gdzie klienci coraz częściej zwracają uwagę na energooszczędne technologie oraz ekologiczne rozwiązania. Zauważalnym kierunkiem jest również rosnące zainteresowanie segmentem Private Rented Sector. PRS to odpowiedź na zmieniające się preferencje klientów, szczególnie w dużych miastach, gdzie wielu młodych ludzi wybiera najem zamiast zakupu mieszkania.

Popyt na zakup mieszkań w 2024 roku zwolnił, co było spowodowane wysokimi stopami procentowymi oraz wyczekiwaniem klientów na rządowy program dopłat do kredytów hipotecznych. W odpowiedzi na dynamiczne zmiany, wprowadzamy inwestycje, które odpowiadają aktualnym potrzebom rynku. W Katowicach realizujemy projekt klasy premium, nowoczesny wysokościowiec przeznaczony dla inwestorów. Stawiamy także na bardziej kameralne inwestycje mieszkaniowe w Kielcach i Częstochowie.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Rok 2025 z pewnością przynosi nowe wyzwania dla branży deweloperskiej, szczególnie w kontekście wciąż zmieniających się warunków makroekonomicznych. Wysoka inflacja, zmienne stopy procentowe oraz rosnące koszty materiałów budowlanych to czynniki, które nadal wpływają na rentowność projektów. Trendy, które obserwujemy w tym roku, to przede wszystkim wzrost znaczenia zrównoważonego rozwoju, wykorzystania ekologicznych materiałów budowlanych i technologii energooszczędnych.

W ciągu ostatniego roku zauważyliśmy również zmiany w preferencjach zakupowych klientów, którzy coraz częściej decydują się na inwestycyjny zakup mieszkań. Jeśli chodzi o naszą strategię na 2025 rok, koncentrujemy się na dalszym rozwoju zrównoważonych projektów w segmencie inwestycji premium, które stają się coraz bardziej popularne wśród inwestorów. W zakresie sprzedaży stawiamy na większą elastyczność oferując opcje dostosowane do indywidualnych potrzeb klientów. Naszym celem jest również utrzymanie stabilnej rentowności, przy jednoczesnym utrzymaniu wysokiej jakości realizowanych inwestycji, co jest kluczowe w obecnych warunkach rynkowych.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Największym wyzwaniem dla branży w 2025 roku będzie utrzymujący się, niski poziom sprzedaży mieszkań. Dopóki nie zostaną znacząco obniżone stopy procentowe, wielu klientów nie będzie mogło sobie pozwolić na zakup nieruchomości. Rok 2024 branża zakończyła sprzedażą niższą o 30 proc. w porównaniu do ilości dostarczonych na rynek ofert w sześciu największych miastach. Te liczby nie napawają optymizmem. W tym roku nowe inwestycje i etapy będziemy wprowadzać do oferty bardzo ostrożnie, bacznie obserwując sytuację na rynku.

Mirosław Bednarek, Regional Business Director, prezes zarządu Matexi Polska

Rok 2025 może przynieść istotne zmiany w sektorze nieruchomości, determinowane przez czynniki makroekonomiczne, regulacyjne i zmieniające się preferencje konsumentów. Spadek inflacji i oczekiwane obniżki stóp procentowych zwiększą dostępność kredytów hipotecznych, co może wpłynąć na wzrost zainteresowania zakupem mieszkań.

Klienci poszukują nowoczesnych i funkcjonalnych lokali, dlatego koncentrujemy się na projektach łączących komfort, wysoką jakość i atrakcyjną lokalizację. Istotnym trendem pozostaje również rosnące znaczenie ekologicznego budownictwa oraz unijnych regulacji dotyczących efektywności energetycznej, co wpływa na standardy realizowanych inwestycji.

Decyzja rządu o rezygnacji z programu Mieszkanie na Start może mieć mieszane skutki. Brak dopłat ograniczy wsparcie dla mniej zamożnych kupujących, jednak spadek inflacji i niższe stopy procentowe zwiększą dostępność kredytów, co pozwoli większej liczbie osób na zakup mieszkania. Zamierzamy kontynuować strategię długoterminowego wzrostu, realizując kolejne projekty mieszkaniowe i rozwijając segment najmu instytucjonalnego (PRS). W naszych planach jest także rozbudowa banku ziemi i zakupy gruntów w kluczowych aglomeracjach, co pozwoli na dalsze umacnianie pozycji rynkowej i odpowiadanie na potrzeby klientów.

Andrzej Gutowski, dyrektor Sprzedaży Ronson Development

Kluczowym czynnikiem wpływającym na rynek w tym roku będą decyzje dotyczące stóp procentowych. Ich ewentualne obniżenie, które przewidujemy na drugą połowę roku, mogą przyczynić się do poprawy zdolności kredytowej klientów i ożywienia rynku.

Wśród kluczowych trendów dominujących w 2025 roku należy wspomnieć o ciągle rozwijającym się trendzie zrównoważonego rozwoju (ESG). Klienci coraz częściej zwracają uwagę na aspekty środowiskowe i społeczne inwestycji, co wpływa na sposób projektowania i realizacji nowych osiedli. Projekty uwzględniające ekologiczne technologie, energooszczędne rozwiązania i prospołecznościowe przestrzenie cieszą się większym zainteresowaniem, także ze strony banków. Jednocześnie obserwujemy zmiany w preferencjach klientów. Rośnie popyt na większe mieszkania trzy i czteropokojowe, odpowiadające na potrzeby rodzin.

W 2025 roku będziemy konsekwentnie realizować strategię wzmacniania swojej pozycji w kluczowych ośrodkach miejskich, które od lat stanowią fundament naszej działalności. We Wrocławiu rozpoczynamy realizację nowego projektu przy ulicy Sobieskiego. Podobnie zresztą w Poznaniu, gdzie kontynuujemy rozbudowę osiedla Babimojska. W Warszawie natomiast będziemy rozwijać projekt Zielono Mi.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Rok 2025 przynosi branży nieruchomości szereg wyzwań i możliwości, które wymagają elastyczności, doświadczenia oraz strategicznego podejścia. W ciągu ostatniego roku rynek mierzył się z wysokimi stopami procentowymi, zmiennością gospodarczą oraz rosnącymi kosztami materiałów budowlanych. To spowodowało stagnację w wielu segmentach rynku. Dominującymi trendami w tym roku będzie digitalizacja procesów w sektorze oraz zrównoważony rozwój budownictwa. Wśród klientów widoczne będzie rosnące zainteresowanie mniejszymi metrażami i lokalizacjami blisko natury.

Naszą strategię na 2025 rok opieramy na rozwoju skali działalności. Stawiamy na inwestycje w grunty oraz projekty w lokalizacjach z potencjałem, takie jak Trójmiasto, gdzie dynamiczny rozwój infrastruktury i przyjazna polityka miejska sprzyjają długoterminowym inwestycjom.

Koncentrujemy się na dostosowywaniu produktów do aktualnych potrzeb klientów, zarówno w sektorze mieszkaniowym, jak i komercyjnym. Firma może przejmować projekty, które dla innych inwestorów mogą być zbyt ryzykowne w obecnych warunkach. W tym roku będziemy nadal rozwijać współpracę z lokalnymi i międzynarodowymi partnerami, co umożliwia nam dywersyfikację projektów i dostęp do nowych technologii. Nasza filozofia opiera się na długofalowym myśleniu. Nie postrzegamy stagnacji na rynku negatywnie lecz jako okazję do wzmocnienia fundamentów firmy i zwiększenia udziału w rynku.

Marcin Michalec, dyrektor zarządzający, Okam Capital

Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych wchodzi w 2025 rok z wysokim poziomem podaży w kilku z 7 największych miast, co w konsekwencji oznacza mniejszą niż się spodziewano liczbę transakcji. W 2024 roku w największych miastach sprzedaż spadła nawet o jedną trzecią w porównaniu z rokiem poprzednim. Przyczyną ograniczonego zainteresowania zakupem w pewnym stopniu jest zakończenie rządowego programu Bezpieczny kredyt 2 proc. Sytuację skomplikował ostatecznie porzucony przez rząd program dopłat Mieszkanie na start i brak konkretów wsparcia w tym obszarze. Nie bez znaczenia był też wysoki poziom stóp procentowych i koszt kredytów hipotecznych.

W odpowiedzi na te wyzwania, rynek nieruchomości reaguje, zarówno w obszarze cen, jak i obsługi klienta. Analitycy rynku mówią o stabilizacji cen mieszkań, deweloperzy sięgają po różnorodne narzędzia wspierające sprzedaż, organizując akcje specjalne czy promocje.

Sprzedaż w naszych projektach mieszkaniowych przebiega według założeń. Rynkowym trendem, który wpisuje się w wartości i długoterminową strategię firmy jest rosnące zainteresowanie inwestycjami ukierunkowanymi na zrównoważony rozwój i proekologiczne rozwiązania. Zaangażowanie firmy w tym obszarze potwierdza 10-letnia umowa ramowa zawarta pod koniec 2024 r. ze spółką DB Energy, która obejmie m.in. przeprowadzanie szczegółowych audytów energetycznych, profesjonalne doradztwo w zakresie wytwarzania energii, optymalizację procesów dystrybucji i obrotu energią oraz wdrażanie innowacyjnych rozwiązań redukujących zużycie energii we wszystkich naszych inwestycjach.

Czy nowe przepisy usprawnią realizację projektów mieszkaniowych? Czy mogą przynieść realne korzyści, jeśli chodzi o dostępność gruntów? Czy regulacje zawarte w tzw. ustawie podażowej przyspieszą realizację przyszłych inwestycji? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.
Joanna Launer-Kubik, kierownik Formalnej Obsługi Inwestycji w Archicom

Projekt tzw. ustawy podażowej w mojej opinii może znacząco zwiększyć dostępność gruntów pod budownictwo mieszkaniowe i przyspieszyć procesy inwestycyjne. Likwidacja wymogu zapewnienia 1,5 miejsca parkingowego na lokal przełoży się na większą powierzchnię użytkową mieszkań (PUM), a także bardziej efektywne wykorzystanie powierzchni działki.

Reforma Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI) w postaci zniesienia wymogu okazania wstępnej zgody Rady Miasta lub Gminy i zastąpienia projektu planu jego koncepcją również bez wątpienia zoptymalizuje i skróci procedury. Nowe przepisy umożliwią jednocześnie realizację dodatkowej pełnej kondygnacji w przypadku budynków niższych niż 30 m na podstawie uproszczonej zmiany planu miejscowego. Istotne zmiany dotyczą również podziału nieruchomości zgodnie ze specustawą mieszkaniową, tzw. lex deweloper oraz odblokowania gruntów Skarbu Państwa pod zabudowę mieszkaniową, co zwiększy liczbę dostępnych terenów inwestycyjnych.

Uproszczeniu ulegnie proces uzyskiwania zgód drogowych, a dopuszczenie świadczenia pieniężnego w umowie drogowej pozwoli uniknąć długotrwałych negocjacji. Nowe regulacje mają duży potencjał przyspieszenia realizacji inwestycji i zwiększenia podaży mieszkań na rynku, jednak ich skuteczność zależy od sprawnego wdrożenia i efektywnej współpracy samorządów.

Tomasz Łapiński, prezes zarządu i dyrektor zarządzający Inwestycjami Mieszkaniowymi w Cordia Polska

Wyjęcie gruntów rolnych w miastach spod ochrony ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przełoży się na łatwiejszą zmianę ich statusu z rolnego na budowlany. Dzięki temu zwiększy się podaż gruntów pod inwestycje mieszkaniowe, których nadal w większości polskich miast bardzo brakuje. Z drugiej jednak strony warto pamiętać, że deweloperzy poszukują gruntów przygotowanych pod inwestycje mieszkaniowe, z istniejącą lub zaplanowaną infrastrukturą transportową i komunikacyjną oraz użytecznym otoczeniem, do którego należą np. rekreacyjne tereny zielone, miejsca usługowe, placówki edukacyjne itd. Nawet jeśli rolne grunty na obrzeżach miast będą na mocy nowego prawa dostępne jako grunty pod budowę, to rozpoczynanie inwestycji „w szczerym polu”, bez tej infrastruktury, może okazać się zupełnie nieopłacalne.

Karol Dzięcioł, członek zarządu Develii

W krótkim okresie skutki proponowanych zmian wynikających z tzw. ustawy podażowej będą w zasadzie niezauważalne. Pierwsze efekty wprowadzenia nowych regulacji w mojej ocenie zobaczymy za dwa, trzy lata. Nie jest to zatem sposób na szybkie rozwiązanie obecnych problemów, a raczej krok w kierunku poprawy dostępności gruntów w dłuższej perspektywie przy prawdopodobnie wyższych kosztach przygotowania ich pod inwestycję. Pozytywnie oceniamy próbę urealnienia wymogów dotyczących wskaźników parkingowych oraz przekazania kompetencji w tym zakresie gminom, które najlepiej znają lokalne potrzeby.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Celem ustawy podażowej jest uwolnienie gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. To jednak nie zwiększy możliwości nabywczych Polaków. Jako kraj nie mamy też żadnej polityki mieszkaniowej. Dotychczasowe działania to doraźne gaszenie pożarów. Nie przyczynia się do tego, by więcej osób mogło pozwolić sobie na zakup mieszkania. Do takich osób powinien być skierowany rządowy program mieszkaniowy, w ramach którego na przykład byłoby można realizowane budownictwo społeczne. Powinniśmy odświeżyć ideę spółdzielczości i umożliwić wreszcie inwestowanie w ramach REIT.

Mateusz Bromboszcz, wiceprezes Atal

Zwiększenie podaży działek pod budownictwo mieszkaniowe, co do zasady, sprzyja rozwojowi tego rynku i stabilizacji cen mieszkań. Pełen potencjał i realne oddziaływanie proponowanego przez resort pakietu podażowego, łatwiej będzie ocenić po podjęciu aktów prawnych. Tymczasem proces legislacyjny może zająć jeszcze czas, a efekty zmian też nie będą natychmiastowe. Zwłaszcza, że praktyka korzystania z takich narzędzi jak ZPI (Zintegrowane Plany Inwestycyjne) ma bardzo krótką historię, a już postuluje się ich dopracowanie. Na wszystko nakłada się jeszcze duża reforma planistyczna, oznaczająca dla urzędów ogrom pracy, której niektóre gminy mogą nie sprostać w terminie. Niemniej jednak pozytywnie odbieramy inicjatywy legislacyjne, których celem jest uproszczenie procedur i wzmocnienie podażowej strony rynku.

Cezary Grabowski, dyrektor Sprzedaży i Marketingu Bouygues Immobilier Polska

Obecna podaż mieszkań na rynku jest jego atutem, szczególnie dla kupujących. Mimo mniejszej sprzedaży deweloperzy nie wstrzymali w ubiegłym roku swoich inwestycji. Utrzymanie odpowiedniej podaży mieszkań jest ważne również w dłuższej perspektywie. W momencie kiedy, miejmy nadzieję, za jakiś czas stopy procentowe spadną, warunki kredytowe będą bardziej zachęcające, popyt na mieszkania się zwiększy. Ważne, żeby wtedy nie napotkał obniżonej podaży, bo mogłoby to windować ceny na rynku. W tym kontekście istotne jest przygotowanie przepisów regulujących dostępność gruntów w miastach i umożliwiających sprawniejsze uruchamianie inwestycji.

Wojciech Dzwonkowski, Head of Development BPI Real Estate Poland

Z niecierpliwością czekamy na przyjęcie tzw. ustawy podażowej, która może w znaczący sposób wpłynąć na poprawę dostępności gruntów pod budowę mieszkań. Oczekujemy, że nowe przepisy rzeczywiście uproszczą procesy związane z nabywaniem terenów, szczególnie w kontekście większej liczby gruntów, które będą mogły zostać przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Ustawa ma na celu ułatwienie dostępu do gruntów oraz zwiększenie transparentności i przewidywalności w procesie ich nabywania, co jest niezwykle istotne dla stabilności rynku.

Korzyści, które mogą wyniknąć z wprowadzenia tych regulacji, to m.in. przyspieszenie realizacji nowych inwestycji, większa dostępność gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach, a także możliwość szybszego reagowania na zmiany w zapotrzebowaniu na mieszkania. W dłuższej perspektywie może to również wpłynąć na poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym, zwiększając podaż i umożliwiając deweloperom realizację nowych projektów, które odpowiedzą na potrzeby rynku. Jednak ostateczna ocena będzie zależna od konkretnych zapisów ustawy i jej skuteczności w praktyce. Wciąż pozostaje wiele kwestii do doprecyzowania, ale jesteśmy optymistycznie nastawieni na pozytywne zmiany, które mogą wyniknąć z tego rozwiązania.

Piotr Byrski, Business Manager Portfolio Kraków, Matexi Polska

Poznaliśmy dotąd jedynie wstępne założenia tzw. ustawy podażowej, która ma na celu zwiększenie dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe oraz ułatwienie realizacji nowych inwestycji. Wśród głównych postulatów widzimy szereg rozwiązań, które mogą przynieść istotne korzyści, m.in. uproszczenie procedur odrolnienia gruntów w miastach, wykorzystanie zasobów nieruchomościowych należących do Skarbu Państwa i spółek mu podległych, wprowadzenie dwuletniego moratorium na pobieranie opłaty planistycznej czy przywrócenie gminom możliwości określania norm parkingowych.

Nie bez znaczenia są także proponowane zmiany w procedurach administracyjnych, które mają ograniczyć możliwość nadużywania środka zaskarżenia decyzji administracyjnej, np. pozwolenia na budowę. Zgodnie z projektem nowej ustawy, odwołujący się od decyzji będzie zobowiązany do przedstawienia precyzyjnego uzasadnienia odwołania wraz z materiałem dowodowym. Celem tego działania jest przede wszystkim zapobieganie opóźnieniom w rozpoczynaniu nowych inwestycji.

Magda Kwiatkowska-Świstak, radca prawny Ronson Development

Ustawa podażowa to krok w dobrym kierunku, który jeśli zostanie właściwie wdrożony, może przyczynić się do odblokowania potencjału wielu inwestycji, szczególnie w miastach, gdzie brak gruntów budowlanych jest wyraźnie odczuwalny.

Główne założenia ustawy obejmują możliwość szybszego przekształcania gruntów rolnych na budowlane w granicach miast, zmniejszenie współczynnika miejsc postojowych w ramach procedury ustawy o ułatwieniach (tzw. Lex deweloper), czy zmianę w procedurze sporządzania Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI).

Ponadto, zaproponowano kilka zmian usprawniających procedurę sporządzania ZPI, uproszczenie procedur wydawania pozwoleń na budowę oraz skrócenie czasu oczekiwania na decyzje administracyjne w zakresie zmian zasad składania odwołań i zażaleń. Wprowadzenie tych zmian ma szansę zmniejszyć obciążenia biurokratyczne, które obecnie wydłużają procesy inwestycyjne nawet o kilka lat. Dla deweloperów każda oszczędność czasu na etapie planowania i uzyskiwania zgód administracyjnych to realne korzyści.

Pomimo pozytywnych aspektów, ustawa budzi również pytania o jej potencjalne skutki uboczne, zwłaszcza w zakresie pomysłu powrotu do ustanawiania prawa użytkowania wieczystego nieruchomości na cele mieszkaniowe. Z uwagi na wcześniejsze przekształcenia użytkowania wieczystego we własność, nowe przepisy mogą powodować chaos prawny i trudności w interpretacji, szczególnie w kontekście „opóźnionego przekształcenia”. Chociaż użytkowanie wieczyste może obniżyć jednorazowe koszty nabycia gruntu, opłaty roczne i przyszłe przekształcenia mogą generować dodatkowe wydatki, które z czasem mogą zniechęcać inwestorów.

W kontekście oczekiwanego wzrostu podaży mieszkań ustawa może mieć również wpływ na stabilizację cen, choć finalny efekt będzie zależał od wielu czynników, w tym od kosztów materiałów budowlanych i dostępności wykonawców. Ustawa podażowa to jednak niewątpliwie dobra inicjatywa, która może znacząco poprawić sytuację na rynku mieszkaniowym.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Tzw. ustawa podażowa, której przyjęcie planowane jest na pierwszy kwartał 2025 roku, budzi duże nadzieje w branży nieruchomości. Jej głównym celem jest poprawa dostępności gruntów pod budowę mieszkań, co w długofalowej perspektywie może przyczynić się do zwiększenia liczby realizowanych inwestycji. Z naszej perspektywy kluczowe jest to, czy nowe przepisy rzeczywiście uproszczą i przyspieszą procesy związane z przygotowaniem gruntów pod zabudowę.

Jeśli ustawa zwiększy dostępność gruntów poprzez lepsze gospodarowanie terenami publicznymi i prywatnymi, ograniczy biurokrację w zakresie wydawania decyzji środowiskowych, warunków zabudowy oraz pozwoleń na budowę oraz ułatwi procesy planistyczne na szczeblu lokalnym, np. poprzez wprowadzenie ujednoliconych zasad dotyczących zmiany przeznaczenia gruntów to rzeczywiście możemy spodziewać się większej aktywności inwestycyjnej i wzrostu podaży mieszkań.

Ustawa może przynieść wiele korzyści, zarówno dla deweloperów, jak i całego rynku, jak odblokowanie terenów, które dotąd były trudno dostępne z powodu barier administracyjnych. A także obniżenie kosztów inwestycji poprzez skrócenie procedur administracyjnych i przyspieszenie realizacji inwestycji, a tym samym wzrost podaży mieszkań.

Oceniam tę inicjatywę pozytywnie, choć kluczowe będzie, jak jej zapisy będą funkcjonować w praktyce. W przeszłości wielokrotnie obserwowaliśmy, że nawet dobrze zaprojektowane regulacje mogą napotykać trudności w implementacji na poziomie lokalnym. Dlatego w mojej ocenie sukces ustawy zależy od jej jasnych przepisów, skutecznej współpracy między rządem a samorządami oraz zapewnienia odpowiednich mechanizmów kontrolnych.

Jakub Sobczyński, dyrektor zarządzający Megapolis

Jeśli będzie to ustawa, której założeniem będzie uwolnienie gruntów i przekształcenie ich charakteru z usługowych na mieszkaniowe, wówczas zwiększy ona ich podaż, jak i możliwości budowy. Niestety na to się nie zanosi. Jeśli ustawa będzie dobrze skonstruowana, możliwe będzie również usunięcie głównej przyczyny ciągłego wzrostu cen w postaci niskiej dostępności działek w dużych miastach i bardzo dynamicznie rosnących cen ziemi. Obecnie bardzo często zdarza się w centrach dużych miast, że w cenie metra kwadratowego mieszkania, sama cena gruntu to kilka, a nawet kilkanaście tysięcy złotych. Gruntów jest mało i muszą zabiegać o nie wszyscy deweloperzy. Ustawa podażowa, jeżeli rozwiąże ten problem, będzie oznaczała szansę na stabilizację rynku, uniknięcie wzrostów cen, a do tego uwolnienie atrakcyjnych przestrzeni. Byłyby to regulacje dające większą swobodę inwestorom. Znacznie spowolniłby również wzrost cen gruntów, które w ostatnich latach rosły znacznie szybciej niż ceny samych mieszkań.

Marcin Michalec, dyrektor zarządzający, Okam Capital

Rządowy projekt ustawy o zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, którego przyjęcie planowane jest w pierwszym kwartale 2025 roku, wprowadza istotne zmiany w obecnym systemie. Najważniejsze modyfikacje dotyczą zniesienia ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi w granicach miast oraz rezygnacji z prawa odkupu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Dodatkowo, planowane jest zniesienie zakazu ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe, co ma ułatwić inwestorom pozyskiwanie gruntów na korzystniejszych warunkach. Wszystkie te zmiany mają na celu usprawnienie procesu inwestycyjnego i zwiększenie podaży terenów pod budownictwo mieszkaniowe, co w konsekwencji powinno przełożyć się na większą dostępność mieszkań na rynku.

Eksperci pozytywnie oceniają te propozycje wskazując, że mogą one przyczynić się do zwiększenia podaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe oraz stabilizacji cen na rynku nieruchomości. Jej efektywność będzie jednak zależeć od skutecznej implementacji proponowanych rozwiązań oraz współpracy między rządem, samorządami a inwestorami.