Mieszkaniowy

Czy nowa oferta mieszkaniowa idzie w stronę większej dostępności dla kupujących? Czy na rynek wchodzą projekty w tańszych lokalizacjach z mieszkaniami o mniejszym metrażu, skierowane do większej grupy odbiorców? Jak kształtuje się teraz średnia stawka ofertowa za metr w projektach zlokalizowanych w największych miastach? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii 

Obserwujemy większą aktywność firm w zakresie realizacji inwestycji budżetowych, które w poprzednich latach były ograniczane z uwagi na wysokie stopy procentowe. Proces przygotowania inwestycji, trwający zwykle od 2 do 5 lat, utrudnia deweloperom szybkie reagowanie na dynamiczne zmiany rynkowe, dlatego modyfikacja oferty następuje stopniowo.

Jednocześnie dostrzegamy rosnące zainteresowanie nabywców – szczególnie z pokolenia Y – większymi mieszkaniami, zwłaszcza czteropokojowymi, kupowanymi najczęściej za gotówkę lub przy niższym poziomie finansowania bankowego niż w przypadku zakupu pierwszego mieszkania.

Klienci coraz częściej zwracają uwagę na markę i reputację dewelopera. Rosną też ich oczekiwania wobec standardu inwestycji, oferowanych udogodnień, w tym zagospodarowania części wspólnych.

Mimo nadpodaży w wielu miastach, nasze wyniki sprzedaży pozostają stabilne. Dzięki silnej marce i zaufaniu klientów, w ciągu ostatnich 5 lat udział rynkowy Develii w sześciu największych miastach wzrósł z 2,6 proc. do około 8 proc. Aktualnie średnia cena metra kwadratowego w naszych inwestycjach, liczona dla wszystkich miast to około 14 600 zł, przy czym najtańsze mieszkania oferujemy już od 8 000 zł za mkw.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

W związku z bardzo ograniczoną dostępnością gruntów, długotrwałym i żmudnym procesem administracyjnym związanym z przygotowaniem inwestycji, trudno jest realizować jakąkolwiek strategię produktową. Realizujemy inwestycje, które w danym czasie jesteśmy w stanie uruchomić ze wspomnianych wyżej względów.

Zwiększenie ilości pokoi na mniejszej powierzchni nastąpiło po kryzysie 2008 r., około roku 2010 i właściwie do tej pory parametry kompaktowych mieszkań nie uległy zmianie. Są oczywiście pomysły ekstremalnych rozwiązań np. trzypokoje na 40 mkw., ale też nie wszystkim klientom, nawet z segmentu popularnego to odpowiada. Nie decydują się na to też firmy trzymające pewne standardy jakości projektów. Konieczność projektowania większej ilość pokoi na mniejszym metrażu wynika z ograniczonych możliwości nabywczych i gdyby osoby nabywające pierwsze mieszkanie lub kupujące większe ze względu na powiększenie rodziny miały realne wsparcie państwa, może moglibyśmy projektować wygodniejsze bardziej przestronne mieszkania.

Agnieszka Majkusiak, dyrektor generalna ds. sprzedaży i marketingu Atal

Atal konsekwentnie wprowadza na rynek inwestycje zróżnicowane pod względem standardu i lokalizacji, aby każdy miał szansę znaleźć wśród nich mieszkanie na miarę swoich potrzeb i możliwości finansowych. Nasza szeroka oferta w ośmiu największych aglomeracjach w Polsce obejmuje zarówno funkcjonalne kawalerki, jak też mieszkania 5-pokojowe o pow. ponad 120 mkw. To przeczy stereotypowemu poglądowi, że deweloperzy budują głównie kompaktowe mieszkania, w dodatku coraz mniejsze. Owszem, oferta lokali dwu i trzypokojowych jest najliczniejsza, ale to zjawisko typowe dla całego rynku i jego środkowa cecha.

Stabilizacja cenowa, z którą mamy do czynienia już prawie od dwóch lat, atrakcyjne rabaty, jakie klienci mogą teraz uzyskać, a przy tym wzrost wynagrodzeń i obniżki oprocentowania kredytów, poprawiają dostępność mieszkań.

Uruchamiane projekty optymalizujemy pod wieloma względami, a powierzchnia mieszkania jest tylko jednym z parametrów. Stawiamy na funkcjonalność, gdyż przemyślany, ustawny lokal o pow. 40 mkw. szybciej znajdzie nabywcę, niż źle zaprojektowane mieszkanie o większym metrażu.

Jeśli chodzi o średnią ogólnopolską cenę metra kw. mieszkania w naszych inwestycjach, oscyluje ona wokół 12 000 zł. Jednakże posługiwanie się samą średnią może prowadzić do niewłaściwych wniosków, gdy analizujemy ofertę w oderwaniu od jej struktury, zwłaszcza w ujęciu regionalnym.

Na przykład nasze dwa, 35-piętrowe, wyróżniające się projekty w Katowicach - Atal Olimpijska i Atal Sky+ oddziałują mocno na średnią na Górnym Śląsku. Przeciętnie rzecz biorąc, w naszej ofercie najtańsze są obecnie rynki Poznania i okolic (tutaj wpływ projektu Atal Idea w Swarzędzu) oraz Łodzi, ze średnią ceną ok. 10 900 zł/ mkw. Podobnie kształtują się ceny na Śląsku, po wyłączeniu z analizy projektów premium w Katowicach. Najdrożej jest w Warszawie, choć aktualna struktura oferty pozwala na utrzymanie jej na atrakcyjnym dla klientów pułapie 14 200 zł/ mkw. Statystykę dla Szczecina (ok. 15 000 zł/ mkw.) determinuje jedyny z prowadzonych tam aktualnie projektów - klasy premium, tj. Heyki City.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Ze względu na strategię BPI Real Estate Poland koncentruje się na projektach w centrach największych miast w Polsce, co niesie za sobą wyższe koszty zakupu gruntu a co za tym idzie wyższą cenę metra kwadratowego mieszkania. Mając na względzie doświadczenie BPI Real Estate Poland w projektach tego typu, pozostajemy wierni swojej strategii i nie planujemy realizacji inwestycji z segmentu popularnego.

Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu, Grupa CTE

Oferta Grupy CTE konsekwentnie zmierza w stronę większej dostępności dla kupujących. Widzimy, że klienci zwracają coraz większą uwagę na relację ceny do jakości, dlatego wprowadzamy do sprzedaży projekty zlokalizowane również w popularnych, ale nie śródmiejskich dzielnicach, gdzie możliwe jest utrzymanie bardziej atrakcyjnych poziomów cen. Jednocześnie coraz częściej projektujemy mieszkania o kompaktowym metrażu – funkcjonalne, dobrze zaprojektowane, ale przystępne cenowo, co pozwala dotrzeć do szerszej grupy odbiorców, w tym osób kupujących pierwsze mieszkanie.

W osiedlu Kaparowa 5 oferujemy mieszkania dwupokojowe w cenie od 450 tys. zł. Z kolei w inwestycji Apartamenty Świeradowska można nabyć nowoczesną, funkcjonalną kawalerkę już za 413 tys. zł.

Zauważamy też, że mimo wciąż relatywnie wysokich cen, klienci są bardziej skłonni do podejmowania decyzji zakupowych. To efekt, zarówno poprawy warunków kredytowych, jak i rosnącego przekonania, że mieszkanie pozostaje jedną z najbezpieczniejszych form lokaty kapitału.

Renata Mc Cabe - Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

Tak, idziemy w stronę większej dostępności, w najnowszym projekcie na warszawskim Targówku oferujemy zróżnicowane metraże, od kompaktowych kawalerek po przestronne mieszkania z antresolami. Średnia cena wyniesie ok. 17 000 zł/mkw. Stawki w największych miastach różnią się w zależności od lokalizacji i standardu.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Zdecydowanie tak. Dostosowujemy projekty do zmieniających się potrzeb rynku, a jednym z głównych kierunków jest tworzenie bardziej kompaktowych i funkcjonalnych mieszkań, szczególnie w tańszych, ale dobrze skomunikowanych dzielnicach.

Wprowadzamy do sprzedaży projekty w lokalizacjach, które oferują dobrą relację ceny do jakości życia – jak np. Ursus i Białołęka w Warszawie, Jasień w Gdańsku, Jagodno we Wrocławiu czy Strzeszyn w Poznaniu.

Średnia cena w naszych inwestycjach w Warszawie wynosi ok. 15 700 zł/mkw., w Gdańsku ok. 13 600 zł/mkw., we Wrocławiu ok. 12 200 zł/mkw., a w Poznaniu 11 200 zł/mkw.

To ceny atrakcyjne na tle średnich stawek rynkowych, które według danych NBP i serwisów ogłoszeniowych przekraczają już w niektórych miastach 15–17 tys. zł/mkw. dla mieszkań w stanie deweloperskim. Dzięki dużej skali działalności i efektywnemu zarządzaniu kosztami jesteśmy w stanie utrzymać konkurencyjną cenę przy zachowaniu wysokiej jakości inwestycji.

Agnieszka Gajdzik-Wilgos, Sales Manager, Ronson Development

Staramy się, aby nasza oferta była coraz bardziej dostępna dla różnych grup klientów. Wprowadzamy inwestycje w bardziej przystępnych lokalizacjach, takich jak Warszawa – Białołęka czy nowa inwestycja Startowe we Wrocławiu. W projektach budżetowych szczególnie zależy nam na tym, aby mieszkania były kompaktowe, a jednocześnie funkcjonalne, tak by na mniejszym metrażu znaleźć optymalną liczbę pomieszczeń. Jeśli chodzi o ceny, w naszych projektach stawki za metr kwadratowy różnią się w zależności od lokalizacji i standardu inwestycji.

Obecnie w Warszawie ceny wynoszą od 13 324 zł do 18 449 zł za mkw., w Szczecinie od 9 887 do 17 358 zł za mkw., w Poznaniu od 11 100 do 14 472 zł za mkw., a we Wrocławiu od 11 303 do 21 722 zł za mkw. Dzięki takiej strategii możemy zaoferować mieszkania, zarówno w przystępniejszych cenowo projektach, jak i w inwestycjach o wyższym standardzie, tak aby każdy klient mógł znaleźć coś dopasowanego do swoich potrzeb i możliwości.

Aleksander Pałka - członek zarządu, Totalbud Development

W tym roku wprowadziliśmy do sprzedaży ponad 120 mieszkań w drugim etapie inwestycji Jabłonova w Piasecznie. Większość mieszkań stanowią dwupokojowe lokale o metrażu około 36 metrów kwadratowych, które cieszyły się dużą popularnością w pierwszym etapie osiedla. Stawki za metr kwadratowy w tej inwestycji oscylują pomiędzy 11 600 a 14 000 złotych, w zależności od metrażu, a więc są znacznie niższe niż średnia dla Warszawy.

Wojciech Zhang-Czabanowski, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

W naszej ofercie widzimy i uwzględniamy zmiany po stronie popytu, ale nie sprowadzamy ich wyłącznie do „tańszych lokalizacji” czy maksymalnej kompaktowości lokali. W realizowanej w Katowicach inwestycji Stacja Ligocka oferujemy pełen przekrój metraży – od mieszkań dwupokojowych po duże, dwupoziomowe lokale. Średnia cena w tym projekcie wynosi ok. 11 400 zł/mkw. brutto. Jednocześnie obserwujemy bardzo wyraźne przesunięcie preferencji klientów w stronę lokali mniejszych i bardziej funkcjonalnych niż dwa lata temu, co wpływa na strukturę popytu w już realizowanej inwestycji.

Kolejny projekt Grupy Waryński, przygotowywany na warszawskim Mokotowie, będzie miał zupełnie inny profil, podwyższony standard, a oferta adresowana jest w nim do klientów poszukujących większych mieszkań, a nie małych jednostek inwestycyjnych. Średnia cena nie została jeszcze określona, ale charakter projektu będzie istotnie różnił się od realizacji w Katowicach.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Oferta Alter Investment rozwija się w kierunku większej dostępności inwestycyjnej, zarówno pod względem lokalizacji, jak i struktury projektów. Wprowadzamy na rynek tereny w tańszych, ale dobrze skomunikowanych lokalizacjach, jak np. Pomlewo pod Gdańskiem, które pozwalają deweloperom budować produkty dostępne dla szerszej grupy odbiorców. Grunty przygotowane przez Alter Investment mają odpowiadać na przyszły popyt czyli zrównoważony, ekonomiczny i ekologiczny produkt deweloperski.

Rynek nieruchomości wchodzi w fazę racjonalizacji. Po okresie emocji i wysokich kosztów finansowania wraca czas projektów przemyślanych, efektywnych i dobrze przygotowanych - takich, które powstają na gruntach z realną wartością dodaną. I to właśnie w tym segmencie Alter Investment widzi największy potencjał rozwoju na kolejne lata.

Piotr Ludwiński, dyrektor sprzedaży w Archicom

Naszym priorytetem niezmiennie pozostaje tworzenie zdywersyfikowanej oferty, odpowiadającej na potrzeby różnych grup klientów. Od osób poszukujących mieszkań w segmencie popularnym, po nabywców zainteresowanych projektami o podwyższonym standardzie, zarówno na własny użytek, jak i w celach inwestycyjnych. Dbamy przy tym o szeroki zakres metraży i funkcjonalne układy mieszkań, które pozwalają dopasować ofertę do różnych stylów życia. Łączymy tym samym inwestycje realizowane w centrach miast z projektami rozwijanymi na przedmieściach i w nowych, dobrze skomunikowanych dzielnicach.

Różnice w poziomach cenowych wynikają oczywiście m.in. z lokalizacji, dostępności gruntów czy standardu projektów. Jednak w naszej filozofii kluczowe jest to, aby każda inwestycja, niezależnie od usytuowania czy też odległości od centrum, zapewniała wysoką jakość życia, funkcjonalność, a także dostęp do trenów zielonych, niezbędnej infrastruktury komunikacyjnej i handlowo-usługowej. Nie zmniejszamy przy tym naszej aktywności inwestycyjnej. Konsekwentnie rozwijamy portfel projektów we wszystkich segmentach rynku i największych aglomeracjach.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper

Od ponad 20 lat budujemy mieszkania o podwyższonym standardzie, dedykowane klientom poszukującym właśnie takiego lokum. Tworzymy osiedla w atrakcyjnych lokalizacjach, zarówno blisko ścisłego centrum Wrocławia, jak i w spokojniejszych, dobrze skomunikowanych dzielnicach. Dbamy o najwyższą jakość wykonania, a także o estetykę części wspólnych. Projektując mieszkania, maksymalnie wykorzystujemy potencjał przestrzeni, oferując przemyślane i funkcjonalne układy, dopasowane do różnych potrzeb nabywców.

Nasza oferta jest urozmaicona, posiadamy w niej kompaktowe kawalerki i dwupokojowe lokum idealne na start lub jako inwestycja oraz większe trzy-, cztero- i pięciopokojowe mieszkania i apartamenty. Aktualnie średnia cena ofertowa naszych mieszkań wynosi 14 500 zł/mkw., przy średniej rynkowej we Wrocławiu na poziomie 13 700 zł/mkw. Zapewniamy szeroki wybór lokali w różnych przedziałach cenowych. W naszej ofercie znajdują się mieszkania w cenach od 11 300 zł/mkw.

Po Katowicach kolejne miasta rozważają wprowadzenie opodatkowania stawką gospodarczą mieszkań wybudowanych i niesprzedanych. Co sądzą o tym pomyśle firmy deweloperskie? Jaki wpływ na rynek mogą mieć takie posunięcia? Czy przełożą się na ceny mieszkań? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Z niepokojem obserwujemy propozycje nowych obciążeń podatkowych dla deweloperów, w tym lokalnych danin od mieszkań niesprzedanych. Tego typu pomysły, jak stawka gospodarcza od lokali pozostających w ofercie mogą skutkować pogorszeniem rentowności projektów i ograniczeniem nowej podaży.

Efektem będzie nie spadek, lecz potencjalny wzrost cen mieszkań, ponieważ rosnące ryzyka i koszty będą musiały zostać uwzględnione w polityce cenowej. Takie rozwiązania są sprzeczne z celem zwiększenia dostępności mieszkań i mogą negatywnie wpłynąć na cały rynek, łącznie z dynamiką inwestycji w nowych lokalizacjach.

Andrzej Gutowski, Dyrektor Sprzedaży Ronson Development

Opodatkowanie mieszkań wybudowanych i niesprzedanych stawką gospodarczą byłoby dodatkowym obciążeniem i pewnego rodzaju karaniem deweloperów za trudniejszą sytuację rynkową. Prowadziłoby do ostrożniejszego planowania inwestycji oraz ograniczania liczby lokali wprowadzanych na rynek, co w efekcie wpłynęłoby na zmniejszenie podaży i być może podniesienie cen. Tym bardziej że obecnie łatwo zweryfikować, które mieszkania są przeznaczone do sprzedaży, ponieważ deweloperzy mają obowiązek publikowania cenników i pełnej oferty.

W praktyce zmuszałoby to nas do prowadzenia inwestycji przy niemal pełnej przedsprzedaży, wprowadzania mniejszych pul mieszkań i wstrzymywania kolejnych etapów w sytuacji spowolnienia popytu, co niewątpliwie negatywnie wpływałoby na dostępność nowych lokali.

Wojciech Zhang-Czabanowski, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

W obecnych realiach rynkowych opodatkowanie niesprzedanych lokali stawką gospodarczą byłoby rozwiązaniem szczególnie ryzykownym, zarówno ekonomicznie, jak i systemowo. Lokale, które nie zostały jeszcze wyodrębnione i sprzedane, są w istocie „produktem w toku”, a nie inwestycją utrzymywaną w portfelu w celach kapitałowych. Trudno uzasadnić opodatkowanie dewelopera za etap, który jest nieodłączną fazą procesu produkcyjnego.

Dodatkowo, dziś sprzedaż nie ma już charakteru boomu z lat minionych. Klienci porównują szeroką ofertę, coraz częściej podejmują decyzję dopiero po oddaniu budynku do użytkowania, a gotowe mieszkania stały się alternatywą do „dziury w ziemi”. Niesprzedany stock jest więc przede wszystkim pochodną wolniejszego procesu decyzyjnego i dużej podaży w takich miastach jak Katowice, a nie intencjonalnie utrzymywanym zapasem.

Nałożenie podatku w tej fazie cyklu podniosłoby koszty działalności i wprost przełożyło się na ceny mieszkań, obciążając finalnie nabywców. Jednocześnie mogłoby zniechęcić deweloperów do rozpoczynania nowych projektów w momencie, gdy rynek i tak się normalizuje, co w perspektywie ograniczyłoby podaż, zamiast ją stabilizować.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Pomysł opodatkowania mieszkań niesprzedanych stawką gospodarczą to kierunek ryzykowny i krótkowzroczny. Tego typu rozwiązania mogą doprowadzić do sztucznego ograniczania podaży i zwiększenia cen, zamiast rozwiązania problemu dostępności mieszkań.

Zamiast karać deweloperów za dostarczanie gotowych lokali na rynek, państwo powinno upraszczać procesy planistyczne i administracyjne, które obecnie trwają po kilka lat i blokują nowe inwestycje. Z punktu widzenia Alter Investment takie regulacje nie dotkną bezpośrednio rynku gruntów, ale mogą obniżyć aktywność deweloperów kupujących grunty, a tym samym spowolnić proces inwestycyjny w całym łańcuchu wartości.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii 

Firmy deweloperskie dążą do jak najszybszej sprzedaży lokali, a utrzymywanie gotowych mieszkań oznacza dla nich zablokowanie środków i dodatkowe koszty. Zgadzamy się ze stanowiskiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich, zgodnie z którym propozycja wprowadzenia wyższych podatków od gotowych mieszkań, które nie znalazły jeszcze nabywców jest nieuzasadniona i mogłaby negatywnie wpłynąć na rynek. Takie rozwiązanie uderzyłoby najmocniej w mniejsze podmioty, które z uwagi np. na zaciągnięte kredyty i inne zobowiązania finansowe nie są w stanie obniżać cen mieszkań.

Nie spodziewamy się, że wprowadzenie opodatkowania stawką gospodarczą mieszkań wybudowanych i niesprzedanych przełoży się na wzrost cen. Z naszego doświadczenia wynika, że dobrze przygotowane inwestycje sprzedają się już na etapie budowy, dlatego udział gotowych mieszkań w naszej ofercie nie przekracza 1-2 proc. To znacznie mniej niż średni poziom rynkowy, który w zależności od miasta wynosi od 10 do 20 proc.

Dawid Wrona, członek zarządu - Chief Operating Officer w Archicom

Jako uczestnik rynku z dużą uwagą śledzimy wszelkie potencjalne zmiany legislacyjne, które mogą wpływać na sektor mieszkaniowy. Dlatego z zainteresowaniem obserwujemy dyskusję wokół pomysłu wprowadzenia stawki gospodarczej dla mieszkań niesprzedanych. Rozumiemy, że intencją samorządów jest poszukiwanie nowych źródeł dochodów i narzędzi wspierających zrównoważony rozwój lokalnych rynków, natomiast każda decyzja w tym zakresie powinna być poprzedzona rzetelną analizą skutków, zarówno dla miast, jak i dla branży deweloperskiej.

Utrzymywanie pewnej liczby gotowych, niesprzedanych mieszkań jest naturalnym elementem cyklu inwestycyjnego i wynika z dynamiki sprzedaży, a nie z działań o charakterze spekulacyjnym. Dane rynkowe pokazują, że skala zjawiska jest ograniczona, np. w Łodzi udział gotowych lokali wynosi obecnie ok. 20 proc., a w Trójmieście ok. 11 proc. Z naszych szacunków wynika, że potencjalne wpływy z takiego podatku byłyby raczej niewielkie, sięgające maksymalnie kilku milionów złotych.

Warto jednocześnie pamiętać, że uwarunkowania rynkowe różnią się w zależności od lokalizacji. W miastach o dużej podaży mieszkań, jak Katowice, dyskusja o dodatkowych instrumentach regulacyjnych może mieć swoje uzasadnienie, podczas gdy w aglomeracjach o ograniczonej dostępności lokali, jak Kraków, podobne rozwiązania mogłyby w praktyce hamować nowe inwestycje i wpływać na dalszy wzrost cen.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Z założenia każdemu deweloperowi zależy na sprzedaży mieszkań jeszcze na etapie budowy. Mieszkania gotowe do zamieszkania, ale nie sprzedane, które znajdują się w portfelu firmy deweloperskiej, same w sobie generują dodatkowe koszty, jak czynsz do wspólnoty, opłaty za media (np. ogrzewanie). Dlatego uważam, że pomysł wprowadzenia podatku od niesprzedanych nieruchomości, który będzie kolejnym dodatkowym kosztem jest pomysłem chybionym. Nie sadzę, żeby wpłynął na szybszą sprzedaż nieruchomości.

Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu, Grupa CTE

Pomysł opodatkowania niesprzedanych mieszkań stawką właściwą dla nieruchomości komercyjnych budzi duże wątpliwości. Z perspektywy branży deweloperskiej takie rozwiązanie byłoby niekorzystne i mogłoby przynieść skutki odwrotne do zamierzonych. Niesprzedane lokale to naturalny element działalności deweloperskiej – proces sprzedaży trwa często wiele miesięcy po zakończeniu budowy, a utrzymywanie pewnej oferty rynkowej jest konieczne, by zachować płynność podaży i stabilność cen. Wprowadzenie wyższych stawek podatkowych mogłoby doprowadzić do ograniczenia inwestycji w nowych projektach, a w konsekwencji do spadku podaży mieszkań na rynku. To z kolei działałoby proinflacyjnie i mogło przyczynić się do dalszego wzrostu cen.

Zamiast wspierać dostępność mieszkań, takie obciążenie finansowe mogłoby więc paradoksalnie ją zmniejszyć. W naszej ocenie znacznie skuteczniejsze byłoby wspieranie inwestycji mieszkaniowych i tworzenie stabilnych warunków dla ich finansowania, co w dłuższej perspektywie przyniosłoby korzyści zarówno nabywcom, jak i całej gospodarce.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Podobnie jak raportowanie cen mieszkań nie wpłynęło i nie wpłynie na ich obniżenie, tak podnoszenie podatku od mieszkań niesprzedanych nie zwiększy ich dostępności, bo nie jest mi znana sytuacja, w której deweloper budowałby i „chował” mieszkania, żeby ich nie sprzedać. Od 2 lat mamy istotną nadpodaż, co widać po licznych promocjach i rabatach więc żaden deweloper nie chce żeby mieszkania mu „stały”. Jeżeli tak się dzieje to wyłącznie w powodu braku możliwości nabywczych klientów.

Jakie mieszkania dostępne są w cenie, odpowiadającej średniej wartości kredytu, wnioskowanego we wrześniu z uwzględnieniem 20 proc. wkładu własnego? Jakie nowe mieszkania kupimy w największych miastach w cenie od około 570 tys. zł. O jakiej powierzchni? W których projektach można je znaleźć? Ile kosztują najtańsze lokale u deweloperów? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii 

Najtańsze mieszkania w ofercie Develii, o powierzchni około 30 mkw. dostępne są w gdańskiej inwestycji Południe Vita w cenie około 390 tys. zł. W tej inwestycji oferujemy również najniższą cenę za metr kwadratowy - około 8 tys. zł.

W innych miastach ceny są nieco wyższe, co jest uzależnione m.in. od lokalizacji projektu oraz sytuacji na lokalnym rynku. Mieszkania w przedziale cenowym od 400 do 500 tys. zł. oferujemy klientom we wszystkich miastach, w których działamy, łącznie z Warszawą.

Agnieszka Matusiak, dyrektor generalna ds. sprzedaży i marketingu Atal

Przeciętnie rzecz biorąc, w naszej ogólnej ofercie kwota około 570 tys. zł, odpowiada dwupokojowemu mieszkaniu o pow. 45-55 mkw. W ośrodkach należących do “tańszych”, takich jak Łódź, Poznań i okolice, czy Górny Śląsk, łatwiej jest znaleźć lokale w tym przedziale. W Krakowie, Trójmieście czy Warszawie za tę cenę dostępne są lokale powierzchniowo bliższe 45 metrom.

Jednakże w wybranych inwestycjach, za te pieniądze klienci są w stanie kupić nawet mieszkanie trzypokojowe o powierzchni około 60 mkw., jak np. w Gliwicach (Ogrody Andersa), Łodzi (Nowe Miasto Polesie IVA), Swarzędzu (ATAL Idea) czy Redzie (Niebieski Bursztyn).

Aktualnie mieszkaniową dostępność zdecydowanie poprawia, nie tylko zdolność kredytowa i malejące oprocentowanie hipotek, ale także liczne promocje, dzięki którym klienci mogą wiele zyskać.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Spadek stóp procentowych wyraźnie zwiększył dostępność finansowania hipotecznego, a tym samym zainteresowanie zakupem mieszkań. Widzimy to również w kontaktach z klientami. Rośnie liczba zapytań i wizyt w naszych biurach sprzedaży. Osoby chcące kupić mieszkanie decydując się na kredyt hipoteczny z 20 proc. udziałem własnym, w kwocie około 570 tys. zł znajdą realne możliwości zakupu w projektach Czysta 4 we Wrocławiu i Panoramiqa w Poznaniu. Dla klientów dysponujących większym budżetem atrakcyjne oferty dostępne są również w Gdańsku i Warszawie, przy czym są to lokalizacje premium, z wyższym progiem wejścia, ale także z większym potencjałem wzrostu wartości w czasie.

Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu, Grupa CTE

Spadek stóp procentowych przekłada się bezpośrednio na wyższą zdolność kredytową klientów. Oznacza to, że więcej osób może dziś pozwolić sobie na zakup mieszkania lub uzyskać finansowanie na lepszych warunkach niż jeszcze kilka kwartałów temu. W praktyce obserwujemy, że banki są bardziej skłonne do udzielania kredytów, a miesięczne raty stają się bardziej przystępne dla gospodarstw domowych. To z kolei zwiększa aktywność na rynku nieruchomości – osoby, które do tej pory wstrzymywały się z decyzją o zakupie, zaczynają ponownie analizować oferty i wracać do planów mieszkaniowych. Widać więc, że obniżki stóp procentowych działają jak impuls ożywiający rynek i wzmacniają pozytywne nastroje wśród klientów.

W ofercie Grupy CTE znajdziemy przykładowe mieszkania w budżecie do 570 tys. zł. Na Osiedlu Kaparowa 5, położonym na wrocławskiej Lipie Piotrowskiej dostępna jest cała gama lokali dwupokojowych o metrażach od 36 do 45 mkw. w cenach od 450 tys. zł do 540 tys. zł. Na uwagę zasługuje kameralny charakter budynku (tylko 38 mieszkań) i usytuowanie w sąsiedztwie nowoczesnej szkoły i planowanego aquaparku

Wyjątkową inwestycją w portfolio naszej firmy są Apartamenty Świeradowska. Cechuje je klasyczna architektura nawiązująca do przedwojennych wzorców, szlachetna klinkierowa elewacja, eleganckie klatki schodowe. Podstawą oferty są mieszkania jednopokojowe, w cenie od 413 tys. zł. Doskonale sprawdzą się jako nieruchomości inwestycyjne a także pierwsze lokum dla młodych ludzi.

Barbara Marona, Sales Office Manager, Matexi Polska

Na rynku warszawskim najtańsze mieszkania oferujemy w inwestycji XYZ Place, zlokalizowanej przy ulicy Komitetu Obrony Robotników 30, na styku dzielnic Włochy i Mokotów. To miejsce, które łączy bliskość terenów zielonych oraz łatwy dostęp do centrum miasta. W cenie 588 tys. zł dostępne jest mieszkanie jednopokojowe o powierzchni blisko 30 mkw., co oznacza 20 tys. zł/mkw. Przekazanie kluczy w tym projekcie planowane jest już pod koniec tego roku.

Z kolei na rynku krakowskim najtańsze lokale proponujemy w inwestycji Takt Lirników na Podgórzu Duchackim. Kawalerka licząca ponad 26 mkw. dostępna jest w cenie 485 tys. zł (18 413 zł/mkw.). Za mieszkanie dwupokojowe o powierzchni 35 mkw. trzeba zapłacić 618 tys. zł (17 536 zł/mkw.). Osiedle przyciąga swoim położeniem, oferując mieszkańcom doskonałą synergię wygód miejskiego życia i spokoju przedmieść. Bliskość malowniczych terenów zielonych sprzyja rekreacji i spacerom.

W projekcie Apartamenty Portowa na krakowskim Zabłociu właścicielem kawalerki o powierzchni nieco ponad 30 mkw. można się stać płacąc 568 tys. zł (18 659 zł/mkw.). Do mieszkania będzie można wprowadzić się w pierwszym kwartale 2026 r. W trzeciej naszej krakowskiej inwestycji - Do Wilgi, zlokalizowanej przy ulicy Zakopiańskiej, mamy do zaproponowania ostatnie mieszkania w cenie od 638 tys. zł. Za taką kwotę można zostać właścicielem dwupokojowego mieszkania o powierzchni ponad 40 mkw. (15 819 zł/mkw.). Budowa tego projektu już się zakończyła.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Obniżki stóp procentowych mają bezpośredni wpływ na wzrost zdolności kredytowej Polaków. We wrześniu średnia kwota wnioskowanego kredytu przekroczyła 473 tys. zł – to poziom nienotowany od kilku lat. Dla nas oznacza to wyraźny wzrost zainteresowania klientów ofertą mieszkaniową, co jest najbardziej widoczne w dużych aglomeracjach.

Mieszkania w cenie odpowiadającej kwocie około 570 tys. zł, czyli przy kredycie ok. 456 tys. zł i 20 proc. wkładzie własnym dostępne są we wszystkich miastach, w których działamy. W Warszawie (Mokotów, Bemowo) lokale jednopokojowe o metrażu ok. 25–31 mkw. oferujemy w cenie około 453–550 tys. zł.

W Gdańsku (Kowale) mieszkania dwu lub kompaktowe trzypokojowe w przedziale 48–55 mkw. są dostępne w kwocie około 520 tys. zł. We Wrocławiu (Krzyki) mieszkania od 35 mkw. mamy w cenie od ok. 542 tys. zł. W Poznaniu (Piątkowo) lokale o pow. 39–43 mkw. można kupić w cenie od 473 tys. zł.

W naszej ofercie znajdują się także tańsze mieszkania, np. lokale o metrażu 29–40 mkw. w cenach 309 tys. zł – 400 tys. zł brutto dostępne są m.in. w Gdańsku. To dobra opcja zarówno dla osób kupujących pierwsze mieszkanie, jak i inwestorów.

Agnieszka Gajdzik-Wilgos, Sales Manager, Ronson Development

W cenie około 570 tys. zł nabywcy mogą znaleźć w Warszawie mieszkania w projektach Miasto Moje oraz Ursus Centralny. W ofercie dostępne są tam lokale jedno i dwupokojowe o metrażach od 27 mkw. do 40 mkw., w cenach od ponad 462 tys. zł do 629 tys. zł.

W Poznaniu, w inwestycji Grunwald Między Drzewami, za tę kwotę można nabyć przede wszystkim mieszkania dwupokojowe o powierzchniach od 36 mkw. do 49 mkw. oraz lokale trzypokojowe do ok. 51 mkw., wyceniane maksymalnie na 615.858 zł. We Wrocławiu, w projekcie Startowe, dostępne są mieszkania dwu i trzypokojowe o powierzchniach od 30 mkw. do 52 mkw. w cenach do pk. 626 zł.

Najszerszą dostępność lokali w tym budżecie oferuje Szczecin. W inwestycji Nowa Północ nabywcy mogą wybierać między mieszkaniami dwu, trzy oraz czteropokojowymi o metrażach od 32 mkw. do ponad 66 mkw., gdzie ceny kształtują się do 619 tys. zł, przy czym wiele z nich posiada antresole.

Najtańsze mieszkania w całej ofercie firmy znajdują się w Szczecinie, gdzie kawalerki o powierzchni 25,97 mkw. oferowane są za 298 655 zł. W Poznaniu najniższe ceny zaczynają się od 395 tys. zł za mieszkania jednopokojowe o metrażu 29 mkw. We Wrocławiu najkorzystniejszą ofertę stanowią mieszkania dwupokojowe o powierzchni 30 mkw. w cenie 403 tys. zł.

W Warszawie minimalny próg wejścia jest wyższy. Najtańsze mieszkanie (27 mkw.) dostępne w projekcie Miasto Moje kosztuje ponad 462 tys. zł. Oferta firmy pokazuje zatem, że w miastach regionalnych dostępność cenowa jest zdecydowanie większa, a nabywcy, dysponujący średnim budżetem mają szansę na większy wybór niż na stołecznym rynku.

Renata Mc Cabe - Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

W budżecie od około 570 tys. zł nabywcy znajdą w naszej ofercie kawalerki o powierzchni około 34 mkw. w nowym projekcie na Targówku. Rynek warszawski jest bardzo zróżnicowany, na końcową cenę wpływają m.in. lokalizacja, standard wykończenia części wspólnych, układ i ekspozycja oraz piętro.

Aleksander Pałka, członek zarządu, Totalbud Development

Totalbud Development buduje mieszkania na warszawskiej Białołęce, a także w Piasecznie i Piastowie. Ceny lokali zaczynają się od 444 tys. zł. W cenie do 570 tys. zł klienci mogą zakupić mieszkania o metrażu nawet około 40 metrów.

Wojciech Zhang-Czabanowski, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Przy niższych stopach procentowych faktycznie obserwujemy większą skłonność klientów do finansowania zakupu kredytem, zwłaszcza w segmencie mieszkań funkcjonalnych, gotowych do zamieszkania bez nadmiaru metrażu. W realizowanej przez nas inwestycji Stacja Ligocka w Katowicach w budżecie od około 570 tys. zł (przy 20-proc. wkładzie własnym) klienci znajdą przede wszystkim kompaktowe, funkcjonalne mieszkania trzypokojowe o metrażu ok. 50 mkw. Najtańsze mieszkanie mieszczące się w tym pułapie cenowym kosztuje ok. 567 tys. zł brutto. Z kolei najtańsze mieszkanie w całej inwestycji kosztuje 254 tys. zł.

W naszej ocenie to właśnie dobrze zaprojektowane, kompaktowe lokale trzypokojowe będą największym beneficjentem poprawiającej się zdolności kredytowej, bo pozwalają zaspokoić realną potrzebę mieszkaniową w nadal akceptowalnym budżecie.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Pierwsze trzy obniżki stóp procentowych w tym roku nie wpłynęły znacząco na wzrost ilości zawieranych umów kredytowych ze względu na nadal bardzo wysokie oprocentowanie zobowiązań. Najniższą, całkowitą kwotą potrzebną do zakupu mieszkania w naszych inwestycjach jest 455 tys. zł, w której można nabyć 33 metrowe, dwupokojowe mieszkanie w inwestycji Wolne Miasto w Gdańsku. W tym projekcie dostępne są jeszcze także mieszkania trzypokojowe w cenach od 10 960 za mkw.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper

Cieszy nas stopniowa, choć bardzo wolna, poprawa sytuacji finansowej naszych potencjalnych klientów, która stwarza im szansę na realizację planów mieszkaniowych. Wskazywana średnia wartość wnioskowanego kredytu nie jest oczywiście ograniczona do największych rynków, co w oczywisty sposób pozycjonuje ją na zbyt niskim poziomie, redukując ofertę do najmniejszych mieszkań. Kluczowe dane dotyczyć będą rzeczywistego wzrostu zdolności kredytowej klientów, co wymaga zarówno stopniowych obniżek stóp procentowych, jak i utrzymania lub obniżenia marż banków.

Obecnie najkorzystniejsze cenowo mieszkania oferujemy w inwestycji Lokum la Vida na wrocławskich Sołtysowicach. Są to kompaktowe dwupokojowe lokale w cenie od 509 tys. zł. Większe mieszkania dwupokojowe o metrażach do 40 mkw. można kupić w przedziale od 519 tys. zł do 579 tys. zł. Z kolei w inwestycji Lokum Porto na Starym Mieście oferujemy funkcjonalne kawalerki z balkonem lub loggią w cenie od 459 tys. zł. Wychodząc naprzeciw naszym klientom, co miesiąc przygotowujemy oferty specjalne, obejmujące, nie tylko atrakcyjne rabaty na wybrane lokale, ale również inne korzyści, np. miejsce postojowe w cenie.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Jako deweloper gruntowy nie oferujemy gotowych mieszkań, ale grunty przygotowane pod inwestycje mieszkaniowe, w tym segmenty, w których mieszkania w przedziale 550–600 tys. zł będą mogły powstać. Przykładem są projekty w Pomlewie, gdzie przyszła zabudowa jednorodzinna i bliźniacza będzie mogła oferować domy o łącznej wartości w tym właśnie przedziale. Podobne założenia dotyczą terenów w Gdańsku Madalińskiego czy Trakcie Św. Wojciecha, gdzie planowane inwestycje pozwolą na realizację lokali w rozsądnych cenach przy zachowaniu wysokiego standardu lokalizacji.

Jakie wyniki odnotowały firmy deweloperskie po trzech kwartałach 2025 roku? Czy sprzedało się więcej mieszkań niż w ubiegłym roku i drugim kw. br.? Czy w ostatnich tygodniach sprzedaż notuje tendencję wzrostową? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii 

W ciągu pierwszych trzech kwartałów tego roku sprzedaliśmy 2500 mieszkań, wobec 2700 w analogicznym okresie ubiegłego roku. Przekazaliśmy 1963 lokale w porównaniu do 1797 rok wcześniej. W samym III kwartale sprzedaż wyniosła 801 lokali i była o 7 proc. większa rok do roku. Dzięki tym wynikom jesteśmy wiceliderem rynku pod względem sprzedaży mieszkań.

Od końca sierpnia obserwujemy ożywienie popytu, z krótką przerwą w połowie września, kiedy klienci wstrzymali decyzje zakupowe w związku z wprowadzeniem jawności cen. Obecnie ruch w biurach sprzedaży jest porównywalny do poziomu sprzed wprowadzenia ustawy. Wzrost zainteresowania zakupem mieszkań jest szczególnie widoczny w grupie klientów kredytowych, którzy powrócili na rynek dzięki obniżkom stóp procentowych. Obecnie stopy procentowe są najniższe od 3 lat. We współpracy z naszymi partnerami bankowymi oferujemy klientom korzystającym z kredytu hipotecznego możliwość uzyskania finansowania z marżą od 1,7 proc.

Biorąc pod uwagę dotychczas wypracowany wynik sprzedaży i aktualną sytuację na rynku, utrzymujemy cel sprzedaży w całym 2025 roku na poziomie 3100-3300 mieszkań.

Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal

W okresie od I do III kwartału 2025 roku Grupa Atal S.A. zawarła 1158 umów deweloperskich i przedwstępnych netto. Trzeci kwartał był najlepszy sprzedażowo w tym roku, a w przypadających na niego miesiącach zarysowała się również tendencja wzrostowa, najwięcej umów przypadło bowiem na wrzesień. Świadczy to o budzącym się ożywieniu i potencjale dalszego wzrostu rynku nowych mieszkań w najbliższych miesiącach.

Również porównanie kontraktacji w ujęciu r/r za III kwartał wypada korzystnie - 425 wobec 345 umów zawartych w miesiącach lipiec-wrzesień 2024 r.

Aleksander Pałka, członek zarządu, Totalbud Development

Nasza firma odnotowała podobne wyniki sprzedażowe po 3 kwartałach 2025 roku do tych, które uzyskaliśmy w zeszłym roku. We wrześniu i październiku br. obserwowaliśmy większy ruch w biurach sprzedaży, przy czym październik był zdecydowanie rekordowym miesiącem pod względem sprzedaży w tym roku.

Katarzyna Mirota, Członkini Zarządu, Matexi Polska

W trzecim kwartale br. zawarliśmy z klientami łącznie 110 umów deweloperskich, w tym 89 w Warszawie oraz 21 w Krakowie. Oznacza to wzrost o nieco ponad 10 proc. względem drugiego kwartału br. (sprzedaż wyniosła wówczas 99 mieszkań) oraz o ponad 50 proc. więcej niż w pierwszym kwartale br., kiedy zakontraktowano 71 lokali. W porównaniu do analogicznego okresu minionego roku odnotowany został wzrost o ponad 40 proc. (w trzecim kwartale 2024 r. sprzedanych zostało 78 mieszkań).

Narastająco przez pierwsze trzy kwartały br. podpisaliśmy umowy deweloperskie na łącznie 280 mieszkań i był to wynik o 12 proc. lepszy względem porównywalnego okresu poprzedniego roku (w tym okresie sprzedanych zostało 249 mieszkań).

W minionym okresie widoczny był rosnący popyt na mieszkania. Zainteresowanie klientów utrzymywało się na dobrym poziomie, czemu sprzyjały lepsze warunki kredytowe wynikające z obniżki stóp procentowych. W okresie wakacyjnym nie odnotowaliśmy typowego spowolnienia sezonowego, które w poprzednich latach było zauważalne. Spodziewamy się również dobrego czwartego kwartału. Obniżki stóp procentowych z pewnością działają na plus i wspierają dalszy wzrost popytu.

Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu, Grupa CTE

W ostatnich miesiącach obserwujemy wyraźny wzrost zainteresowania zakupem mieszkań. Klienci coraz częściej podejmują decyzje o zakupie, a na rynku widać więcej optymizmu niż jeszcze rok temu. To efekt kilku korzystnych czynników, przede wszystkim stopniowego spadku stóp procentowych oraz poprawy dostępności kredytów hipotecznych. Dzięki temu wiele osób, które wcześniej odkładały decyzję o zakupie, dziś wraca do realizacji swoich planów mieszkaniowych. Przekłada się to na kilkunastoprocentowe zwiększenie wysokości sprzedaży w stosunku do I kwartału bieżącego roku.

Rynek nieruchomości w naturalny sposób reaguje na zmiany gospodarcze i finansowe. Obecna sytuacja sprzyja ożywieniu, choć należy pamiętać, że pewnym czynnikiem ryzyka pozostaje wciąż niepewność związana z sytuacją polityczną, zarówno w kraju, jak i na rynkach międzynarodowych. Mimo to, nastroje wśród klientów są coraz lepsze, a perspektywy dla branży mieszkaniowej pozostają pozytywne.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Po trzech kwartałach 2025 roku Alter Investment odnotował stabilny wzrost wartości aktywów, który przekroczył 17 proc., przy rosnącej rentowności operacyjnej i coraz większym udziale projektów w fazie końcowego przygotowania do sprzedaży. Obserwujemy wyraźne ożywienie rynku w ostatnich tygodniach. Transakcje przyspieszyły, a inwestorzy wracają do rozmów o zakupach terenów pod PRS, zabudowę wielorodzinnych oraz jednorodzinnych. Obniżki stóp procentowych i wyższa zdolność kredytowa klientów detalicznych przekładają się pośrednio także na popyt na grunty inwestycyjne.

Dawid Wrona, członek zarządu – Chief Operating Officer w Archicom

Po trzech kwartałach 2025 r. Archicom odnotował stabilny wzrost sprzedaży i przekazań mieszkań w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Od początku roku spółka zawarła 1781 umów sprzedaży lokali, co oznacza wzrost o ponad 20 proc. względem trzech pierwszych kwartałów 2024 roku. W samym III kwartale podpisano 619 umów, wobec 589 w analizowanym okresie rok wcześniej.

Jednocześnie liczba przekazanych mieszkań wzrosła niemal dwukrotnie – z 341 w III kwartale 2024 r. do 714 w tym samym okresie 2025 r. Od początku roku Archicom przekazał klientom łącznie 1118 lokali, wobec 820 w analogicznym okresie ubiegłego roku. Obserwujemy utrzymujący się, stabilny popyt, szczególnie w największych miastach, gdzie realizowane są nasze inwestycje. W ostatnich tygodniach widoczne są także pozytywne sygnały sprzedażowe, wynikające z większej aktywności klientów i stopniowej poprawy dostępności kredytów hipotecznych

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Na koniec trzeciego kwartału 2025 roku Grupa TAG podpisała 1 900 umów przedwstępnych i deweloperskich oraz dodatkowo 290 umów rezerwacyjnych, które pozostały do sfinalizowania jako deweloperskie. Robyg podpisał ponad 1730 umów przedwstępnych i deweloperskich oraz ponad 280 umów rezerwacyjnych, które pozostały do sfinalizowania jako deweloperskie wkrótce. Grupa TAG zrealizowała i rozpoznała w przychodach ponad 1190 lokali, ponad 1060 lokali zostało przekazanych klientom, a ponad 130 lokali wprowadzono na wynajem. Robyg zrealizował i przekazał klientom 800 lokali.

W 2025 roku Grupa TAG w Polsce planuje sprzedaż na poziomie 2800 mieszkań i osiągnąć poziom 10 000 lokali w ofercie na wynajem w Polsce. Ponadto, firma konsekwentnie powiększa swój bank ziemi, który obejmuje ponad 21.500 lokali w całej Polsce I aktywnie poszukuje nowych terenów inwestycyjnych.

W trzecim kwartale 2025 roku sprzedaliśmy o 40 proc. mieszkań więcej niż w drugim. To pokazuje potencjał na cały rok. Rynek pozostaje aktywny, a zapotrzebowanie na nowe mieszkania, szczególnie w dużych miastach, nadal utrzymuje się na wysokim poziomie, m.in. z uwagi na silne potrzeby mieszkaniowe, migracje wewnętrzne oraz rosnące znaczenie najmu. Utrzymujemy wysoką dynamikę sprzedaży oraz aktywnie wprowadzamy nowe projekty do oferty. Mimo bardziej wymagającego otoczenia gospodarczego, popyt na mieszkania utrzymuje się na stabilnym poziomie. Obserwujemy stabilny, wysoki poziom sprzedaży.

Nasza strategia zakłada dalszy rozwój, zarówno w segmencie mieszkań na sprzedaż, jak i w modelu PRS, co pozwala nam elastycznie odpowiadać na zmieniające się potrzeby rynkowe. Patrzymy z optymizmem na rok 2025 i kolejne lata. Spodziewamy się, że wraz z dalszą stabilizacją stóp procentowych i większą dostępnością kredytów mieszkaniowych, popyt pozostanie silny.

Andrzej Gutowski, Dyrektor Sprzedaży Ronson Development

Trzeci kwartał był dla nas udany, sprzedaliśmy 167 lokali, czyli niemal tyle samo, co w okresie pierwszych dwóch kwartałów łącznie. To wyraźnie pokazuje, że sprzedaż znajduje się obecnie w trendzie wzrostowym. Wynik ten to przede wszystkim efekt poprawy dostępności finansowania po kolejnych obniżkach stóp procentowych, które spowodowały wzrost aktywności klientów na rynku mieszkaniowym. Istotne było również poszerzenie naszej oferty. Wprowadziliśmy do sprzedaży kolejne etapy inwestycji w Poznaniu i Szczecinie oraz nowy projekt we Wrocławiu, odpowiadając na rosnący popyt.

Wojciech Zhang-Czabanowski, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Sprzedaż w aktualnie realizowanym przez Grupę Waryński projekcie Stacja Ligocka przebiega w tempie adekwatnym do warunków rynkowych w Katowicach, które cechują się dziś bardzo szeroką ofertą oraz porównywalnością profilu inwestycji. Kampanię sprzedażową rozpoczęliśmy w marcu br., porównując wyniki w ujęciu kwartał do kwartału - poziom sprzedaży pozostaje stabilny.

Warto zauważyć, że po wejściu w życie ustawy o jawności cen klienci nie składają już zapytań o ceny, ponieważ mogą zestawić oferty samodzielnie. Wracają dopiero wtedy, gdy konkretna cecha inwestycji przyciągnie ich uwagę. Przy tak dużym wyborze lokali w Katowicach proces decyzyjny po stronie nabywców jest wyraźnie dłuższy, a rynek wymaga cierpliwości.

W ostatnich tygodniach wyraźnie rośnie udział klientów deklarujących finansowanie zakupu kredytem, co koreluje z obniżonymi stopami i poprawiającą się zdolnością kredytową. Nie przekłada się to jeszcze na skokowy wzrost wolumenu sprzedaży, ale odbieramy to jako pozytywny sygnał kierunku, w jakim rynek zaczyna się poruszać.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

W 3 pierwszych kwartałach br. odnotowaliśmy wzrost w porównaniu z wynikami z ub. roku i jest to wzrost w zależności od inwestycji na poziomi od 17 proc. do 27 proc. Te wyniki są jednak dalekie od tych, które osiągaliśmy przed pandemią czy rozpoczęciem konfliktu w Ukrainie.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Na koniec trzeciego kwartału BPI Real Estate Poland utrzymało wyniki na poziomie zbliżonym do ubiegłorocznych (r/r). W większości naszych projektów obserwujemy wyraźne ożywienie po stronie kupujących, zarówno klientów poszukujących wymarzonego miejsca do życia, jak i inwestorów, którzy chcą bezpiecznie ulokować kapitał w nieruchomości przynoszących stabilny, comiesięczny dochód.

Oferta na rynku nowych mieszkań jest dziś spora, ale projektów wprowadzanych do realizacji jest coraz mniej. Rynek dojrzewa, konsoliduje się, pojawiają się nowe przepisy budowlane i regulacje determinujące jego rozwój. Jakie trendy i zjawiska będziemy obserwować w sektorze mieszkaniowym w nadchodzącym czasie? Jak rynek mieszkaniowy będzie się zmieniał? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl.

Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal

Aktualnie rynek mieszkaniowy w Polsce cechuje stabilizacja. Poziom oferty jest wysoki, jednakże może on ulegać stopniowemu ograniczeniu. Od wiosny obserwujemy wzrost aktywności klientów na rynku pierwotnym. Kontynuacji tego trendu sprzyjać powinny dalsze obniżki stóp procentowych. Na rynek mogą też powrócić inwestorzy, zachęceni lepszymi aktualnie warunkami zakupu oraz zmniejszającą się atrakcyjnością innych, w miarę bezpiecznych aktywów (rekordowa wycena złota, mniejsze odsetki na lokatach i obligacjach).

Istotne obniżki cen nie będą jednak możliwe ze względu na inne ważne czynniki, silnie oddziałujące na rynek mieszkaniowy, w tym: zaostrzenie wymogów technicznych i ekologicznych, nowe regulacje np. dotyczące budowy schronów, czy też wciąż długie procedowanie pozwoleń (w tle reforma planistyczna). Na wysokim poziomie utrzymują się także ceny gruntów, mocno kształtujące cenę w nowych inwestycjach.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Rynek mieszkaniowy jest w fazie stabilizacji po okresie wcześniejszego ożywienia. Prognozy na przyszłość obarczone są jednak niepewnością, wynikającą m.in. z sytuacji geopolitycznej, otoczenia regulacyjnego oraz zmian demograficznych i migracyjnych.

Obniżka stóp procentowych to pozytywny sygnał, który poprawił zdolność kredytową gospodarstw domowych, ale Polska nadal należy do krajów o jednym z najwyższych kosztów kredytu mieszkaniowego w Europie. Bodźcem pobudzającym popyt mogą być kolejne spadki stóp procentowych.

W perspektywie 6-12 miesięcy duże znaczenie będą miały aktywność deweloperów we wprowadzaniu nowych projektów, która przełoży się na poziom oferty oraz dynamika sprzedaży. Jak podaje GUS, od stycznia do lipca br. oddano do użytkowania o 3,9 proc. mniej mieszkań niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Spadła również liczba wydanych pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych budów. W dłuższym horyzoncie może to wpłynąć na ograniczenie oferty oraz zwiększenie presji na ceny.

Z uwagi na wysokie koszty budowy, deficyt gruntów oraz długie procedury administracyjne, nie spodziewamy się spadku cen mieszkań. Bardziej prawdopodobny scenariusz to stabilizacja z tendencją do stopniowego wzrostu, zwłaszcza w dużych miastach i atrakcyjnych lokalizacjach. Na ten moment prognozujemy umiarkowane wzrosty, średnio 1–2 proc. powyżej inflacji. Szybsze tempo może pojawić się wtedy, gdy relacja popytu i podaży wyrówna się.

Polski rynek deweloperski pozostaje mocno rozdrobniony, dlatego proces konsolidacji jest naturalnym kierunkiem. Jednocześnie coraz wyraźniej widoczna jest regionalizacja. Aktywność inwestycyjna skupia się wokół największych ośrodków miejskich, co dodatkowo sprzyja konsolidacji branży.

W nadchodzących latach istotne będzie również podnoszenie jakości, zarówno samego produktu, jak i obsługi. Z perspektywy Develii priorytetem pozostaje dostarczanie nowoczesnych i funkcjonalnych mieszkań, odpowiadających zmieniającym się wymaganiom nabywców oraz nowym standardom życia w miastach.

Renata Mc Cabe - Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

Podaż mieszkań w Warszawie jest znacznie mniejsza niż w poprzednich latach, a popyt roczny jest prawie taki sam, jak podaż roczna. Rynek mieszkaniowy zmienił się w ostatnich latach, profesjonalizuje się. Nie jest to łatwa branża, potrzebna jest bardzo dobra znajomość potrzeb klienta, prawa, wymogów miejskich. Zakładamy, że profesjonalizacja branży będzie kontynuowana.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Rynek mieszkaniowy w Polsce wchodzi obecnie w nową fazę – dojrzalszą, bardziej zrównoważoną i uregulowaną. Choć podaż mieszkań wciąż pozostaje względnie wysoka, to tempo przyrostu nowych inwestycji wyraźnie maleje. Wynika to z kilku nakładających się czynników, m.in. wzrostu kosztów realizacji, ograniczonej dostępności gruntów w największych aglomeracjach, niepewności regulacyjnej oraz większej ostrożności inwestorów w dobie wysokich stóp procentowych i zmieniającej się demografii.

Rynek mieszkaniowy w Polsce będzie się profesjonalizował, stając się bardziej dojrzały, zróżnicowany i selektywny. Kluczowe będzie dostosowanie się do nowych warunków, zarówno przez deweloperów, jak i klientów. Firmy, które potrafią elastycznie reagować na zmiany, inwestować w jakość i innowacje, będą w stanie nie tylko przetrwać ten etap transformacji, ale i wykorzystać go jako szansę rozwoju.

Piotr Dobrzyński, Head of Operations and Technical BPI Real Estate Poland - Builder

Rynek mieszkaniowy w Polsce wchodzi w fazę dojrzałości. Widzimy mniejszą dynamikę w liczbie nowych inwestycji, ale jednocześnie coraz większą profesjonalizację i koncentrację na jakości. Konsolidacja sektora sprawia, że przewagę zyskują deweloperzy o stabilnej pozycji i doświadczeniu, którzy potrafią elastycznie reagować na zmieniające się regulacje i oczekiwania klientów. Coraz większe znaczenie będą miały czynniki związane ze zrównoważonym rozwojem, efektywnością energetyczną i komfortem życia. Spodziewam się dalszego wzrostu znaczenia segmentu premium, co oznacza, że rynek będzie mniej masowy, ale bardziej świadomy i nastawiony na długoterminową wartość.

Andrzej Gutowski, dyrektor Sprzedaży Ronson Development

Przyszłość rynku mieszkaniowego w Polsce rysuje się w kierunku stopniowej stabilizacji i konsolidacji. Obecnie obserwujemy okres względnego spokoju po wcześniejszych gwałtownych zawirowaniach, które wynikały m.in. zamieszania dotyczącego próby powstawania rządowych programów mieszkaniowych czy obniżek stóp procentowych. Rynek dojrzewa i staje się mniej podatny na nagłe wahania cen. Dodatkowo nowe regulacje, jak ustawa o jawności cen będą miały na niego stabilizujący wpływ.

W najbliższym czasie możemy spodziewać się, że część mniejszych deweloperów, którzy rozwijali się głównie w okresie boomu, zniknie z rynku, a pozostaną podmioty silniejsze, bardziej stabilne i konkurujące głównie jakością oraz standardem obsługi. Wysoka konkurencja sprawi, że firmy będą stawiały na lepsze wykończenie mieszkań, innowacyjne rozwiązania oraz kompleksową obsługę klienta, zamiast rywalizować wyłącznie ceną.

Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.

Polski rynek mieszkaniowy wchodzi obecnie w fazę dojrzewania. Choć podaż mieszkań nadal jest relatywnie wysoka, tempo jej przyrostu wyraźnie spada, co wynika zarówno z ograniczeń administracyjnych, jak i rosnących kosztów realizacji. W praktyce oznacza to, że nowa podaż będzie bardziej selektywna, a kluczową rolę odegrają najlepsze lokalizacje oraz projekty odpowiadające realnym potrzebom nabywców.

Duże znaczenie mają także przepisy – od ustawy deweloperskiej, przez regulacje energetyczne, po zmiany w normatywie parkingowym. Każda z tych regulacji w różny sposób wpływa na strukturę kosztów, standard inwestycji i finalną cenę dla klienta. Z jednej strony podnosi to poprzeczkę jakościową, a z drugiej wymusza na firmach większą elastyczność i profesjonalizację procesów.

W nadchodzącym czasie spodziewamy się dalszej ewolucji popytu. Coraz większą rolę będzie odgrywać segment mieszkań na wynajem instytucjonalny (PRS), rosnąć będzie znaczenie zrównoważonego budownictwa i rozwiązań proekologicznych, a technologia będzie wspierać proces projektowania i obsługi klienta. Dla takich firm jak Waryński SA to szansa, aby budować trwałą przewagę konkurencyjną i oferować produkty, które odpowiadają nie tylko bieżącym potrzebom, ale też długofalowym trendom rozwojowym.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Rynek mieszkaniowy w Polsce dojrzewa i widać proces konsolidacji. Coraz większą rolę odgrywają firmy, które potrafią działać w długim horyzoncie, skutecznie pozyskiwać kapitał i zarządzać procesami administracyjnymi. Podaż mieszkań pozostanie relatywnie duża, ale jej przyrost będzie mniejszy niż w latach boomu. Kluczowym czynnikiem stanie się czas do pozwolenia na budowę oraz umiejętność uszlachetniania gruntów. W nadchodzących latach będziemy obserwować większą specjalizację deweloperów i wzrost znaczenia rynku PRS, a także dalsze dostosowywanie się branży do wymogów środowiskowych i energooszczędnych.

Anita Makowska, Starszy Analityk Biznesu w Archicom

Obecnie w wielu miastach obserwujemy dużą podaż mieszkań. Wyjątkiem pozostaje Warszawa i Trójmiasto. Deweloperzy dostosowują więc tempo wprowadzania nowych inwestycji do bieżącego popytu. W naturalny sposób rynek wchodzi tym samym w fazę samoregulacji, choć hamowanie jest na tyle skuteczne, iż potencjalna luka podażowa może pojawić się już w okolicach 2027 roku, przy założeniu, że nie pojawią się dodatkowe czynniki zewnętrzne, takie jak nowe regulacje, programy mieszkaniowe czy zmiany w polityce kredytowej. Spodziewamy się wzrostu akcji kredytowej, zwłaszcza w kontekście obniżek stóp procentowych. Jednak nie tylko finansowanie będzie głównym impulsem dla rynku, ale również i przekonanie nabywców, że ceny osiągnęły równowagę i że zakup mieszkania w obecnych warunkach jest dobrą decyzją.

Ciekawym zjawiskiem jest również postępująca konsolidacja sektora, prowadząca w efekcie do pełnej profesjonalizacji rynku nieruchomości, czego w Polsce brakowało, a na co pracujemy już jako deweloperzy, pośrednicy, wynajmujący, rzeczoznawcy od co najmniej dwóch dekad. To wszystko sprawia, że zakup nieruchomości ma być bezpiecznym wyborem, zarówno dla inwestorów, jak i osób niezaznajomionych z rynkiem. W Polsce nieruchomości pozostają nadal jednym z głównych sposobów lokowania nadwyżek finansowych, co będzie utrzymywać stabilny popyt także w kolejnych latach. Jednocześnie Polacy nie odchodzą od chęci posiadania nieruchomości na własność. Dziś jest przestrzeń na to, aby mogli realizować swoje marzenia w odpowiednich warunkach rynkowych.

Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu, Grupa CTE

Rynek mieszkaniowy w Polsce dojrzewa i konsoliduje się. Tempo przyrostu nowych inwestycji maleje, a coraz większą rolę odgrywają stabilni, duzi deweloperzy. Dla mniejszych firm utrzymanie konkurencyjności staje się coraz trudniejsze, jednak przedsiębiorstwa z doświadczeniem i kompetentną kadrą managerską oraz nadzorczą zachowują silną i stabilną pozycję na rynkach lokalnych.

Na ceny i standard budownictwa wpływają nowe regulacje, dotyczące efektywności energetycznej i zrównoważonego rozwoju, a obok tradycyjnego rynku nabywców coraz większe znaczenie zyskuje segment PRS, czyli najmu instytucjonalnego. Ten model przyciąga kapitał inwestorów i odpowiada na rosnący popyt na wynajem w dużych miastach.