Mieszkaniowy

Jak sprzedają się największe, nowe mieszkania i domy? Jaka grupa nabywców decyduje się na ich zakup? Jaką mają powierzchnię? W których projektach deweloperskich je znajdziemy? W jakiej cenie? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Agnieszka Majkusiak, dyrektor sprzedaży Atal

Z uwagi na wysokie koszty finansowania, duże mieszkania są teraz rzadziej wybierane przez nabywców korzystających z kredytu hipotecznego. Są one natomiast kupowane przez klientów gotówkowych, których udział w rynku stanowi około 30-40 proc. całkowitego popytu i ten poziom jest dość stabilny. Ogólne spowolnienie przekłada się na zmniejszenie wolumenu także w tym segmencie, ale nie jest tak, że popyt zamarł tutaj całkowicie.

Często duże mieszkania nabywają osoby posiadające spory wkład własny i tylko wspomagające zakup kredytem. Wielu z nich zbywa mniejszą nieruchomość, a środki z jej sprzedaży przeznacza na większy lokal.

Z uwagi na naszą bardzo szeroką ofertę w ośmiu największych aglomeracjach w Polsce, również są w niej duże mieszkania, których powierzchnia przekracza 100 mkw. Procentowo stanowią jednak najmniejszą część sprzedażowego portfolio. Zazwyczaj planujemy je w prestiżowych inwestycjach klasy premium lub jako pewną część w projektach o profilu rodzinnym.

Sporo takich jednostek o powierzchni 100 mkw. i większej klienci znajdą w naszych katowickich projektach: Atal Olimpijska, Atal Sky+ oraz Atal Francuska Park. Ich ceny rozpoczynają się od około 900 tys. zł. Nieco powyżej tego pułapu cenowego mieszczą się apartamenty w Łodzi w inwestycjach Modern Helenów, Hipoteczna Park oraz Atal Ogrody Geyera Apartamenty.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Sprzedaż dużych mieszkań nie ulega znaczącym zmianom, choć w ostatnim czasie widzimy niewielki wzrost zainteresowania lokalami czteropokojowymi. Na zakup większego lokalu decydują się osoby o ugruntowanej sytuacji finansowej, kupujące mieszkanie za gotówkę lub wspomagające się w niewielkim stopniu kredytem hipotecznym, dlatego ta grupa klientów jest stosunkowo stabilna. Dla nich najważniejszym impulsem zakupu jest znalezienie oferty w konkretnej lokalizacji, często niedaleko miejsca, gdzie już mieszkają w cenie mieszczącej się w ich budżecie. Największe zainteresowanie dużymi lokalami obserwujemy w dzielnicach, w których istnieje już rozwinięta tkanka miejska i jest potencjał tzw. „klientów z sąsiedztwa”. Duże mieszkania dostępne są we wszystkich naszych inwestycjach, a ich cena w zależności od projektu zaczyna się już od 7900 zł/mkw.

Renata Mc Cabe - Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

Nie mamy obecnie w planach sprzedaż takich mieszkań. Zwykle duże lokale sprzedają się w drogich inwestycjach w centrum. W tej chwili nie mamy takich w ofercie, ale rozważamy taki projekt w najbliższych latach. Są to mieszkania drogie dla wymagających klientów.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

W obecnej sytuacji rynkowej zauważamy, że największe mieszkania, czyli te o powierzchni przekraczającej 80-90 mkw., cieszą się stabilnym zainteresowaniem, choć ich nabywcy stanowią bardziej wyselekcjonowaną grupę w porównaniu do segmentu mieszkań kompaktowych. Kupującymi największe lokale są przede wszystkim rodziny wieloosobowe, klienci poszukujący mieszkań premium oraz inwestorzy.

Pomimo wyzwań związanych z wyższymi cenami i ograniczeniami kredytowymi, segment większych mieszkań pozostaje atrakcyjny dla tych klientów, którzy dysponują większym budżetem lub stabilnym finansowaniem. Obserwujemy, że decyzje o zakupie większego mieszkania często wiążą się z dłuższą refleksją i bardziej przemyślanym procesem zakupowym. Klienci ci zwracają szczególną uwagę na lokalizację, jakość wykonania oraz dodatkowe udogodnienia, takie jak przestronne balkony, miejsca parkingowe czy dostęp do infrastruktury rekreacyjnej. Dostosowujemy ofertę również do tych oczekiwań, oferując mieszkania o wyższym standardzie wykończenia oraz projekty z dużą dbałością o detale i funkcjonalność.

Podsumowując, choć największe mieszkania stanowią węższy segment rynku, pozostają ważnym elementem naszej oferty i cieszą się zainteresowaniem klientów, którzy szukają komfortu, przestrzeni i jakości na najwyższym poziomie. Największe mieszkania mamy dostępne w inwestycjach Nowa Wałowa, Port Popowice, WENDY, Leszczyńskich (Gdańsk), Osiedle Kameralne, Rytm Mokotowa (Warszawa). Mieszkania mają powierzchnię od 100 do 140 mkw., a ceny zaczynają się od 1,4 mln zł.

Wojciech Wilhelm Zhang-Czabanowski, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

W obecnych warunkach rynkowych duże mieszkania nadal cieszą się zainteresowaniem, choć proces decyzyjny w ich przypadku bywa dłuższy niż w segmencie lokali o mniejszym metrażu. Zakup takich nieruchomości to często decyzja długoterminowa, wymagająca przemyślenia i dopasowania do zmieniających się potrzeb życiowych. Na zakup dużych lokali najczęściej decydują się rodziny z dziećmi, a także osoby poszukujące przestronnych mieszkań z myślą o stałym zamieszkaniu – często z wydzieloną przestrzenią do pracy zdalnej lub odpoczynku.

W ofercie Grupy Waryński największe mieszkania mają powierzchnię od 90 do 112 mkw. i są dostępne w inwestycji Stacja Ligocka, realizowanej w Katowicach. To nowoczesny projekt zlokalizowany w dobrze skomunikowanej części miasta, z dostępem do infrastruktury i terenów zielonych. Ceny tych lokali mieszczą się w przedziale od 11 500 zł do 11 900 zł za mkw., w zależności od standardu wykończenia, lokalizacji w budynku oraz dostępnych udogodnień – takich jak tarasy, miejsca postojowe czy widok na zieleń.

Katarzyna Kwiatkowska, Sales Office Manager Warszawa, Matexi Polska

Większe mieszkania wciąż cieszą się dużym zainteresowaniem, zarówno w projektach już wybudowanych, jak i tych, których budowa jest w początkowym stadium, a termin oddania kluczy planowany jest na 2026 rok. Przeważającą grupą nabywców takich mieszkań są rodziny 3-4 osobowe, które cenią sobie wygodną lokalizację, dobrze rozwiniętą infrastrukturę w okolicy, a także udogodnienia w postaci ogródka lokatorskiego czy tarasu przynależnego do mieszkania.

Matexi posiada w ofercie mieszkania nawet o powierzchni 161 mkw. w świetnie zlokalizowanym projekcie Sady Żoliborz przy ulicy Anny German. W drugim etapie tej inwestycji oferujemy lokale o powierzchni ok. 115 -127 mkw. w cenie od ok. 3 085 000 zł. Dla osób ceniących sobie bliskość centrum i wielkomiejski styl życia oferujemy apartamenty o pow. 108 mkw. w inwestycji Żelazna 54. A jeśli ktoś poszukuje komfortowej przestrzeni, zapewniającej cztery pokoje w kompaktowym metrażu ok 80 -89 mkw., to w inwestycjach Splot Wola oraz XYZ Place takie mieszkania oferujemy w kwocie od ok 1 204 000 zł do 2 060 000 zł.

Barbara Marona, Sales Office Manager Kraków, Matexi Polska

Większe mieszkania, zwłaszcza te z trzema lub więcej pokojami, niezmiennie cieszą się dużym zainteresowaniem, szczególnie wśród rodzin, które szukają wygodnej, docelowej przestrzeni do życia. Obecna sytuacja rynkowa nie zmienia tego trendu, klienci nadal poszukują funkcjonalnych i dobrze zaprojektowanych większych lokali. Takie lokale cieszą się zainteresowaniem wśród rodzin z dziećmi lub tych planujących potomstwo.

Największe lokale z naszej oferty znajdują się w inwestycji Takt Lirników i posiadają powierzchnię około 83 mkw. przy cenie ok. 1 320 000 zł - są to mieszkania czteropokojowe. Mieszkania czteropokojowe i pięciopokojowe są również dostępne w inwestycji Apartamenty Portowa, gdzie powierzchnia mieszkań z czterema pokojami wynosi od 75 mkw. do 92 mkw., a największe mieszkanie z pięcioma pokojami ma powierzchnię 123 mkw. Ceny takich mieszkań zaczynają się w tej inwestycji od 1 753 000 zł.

Marcin Malka, Prezes Zarządu Real Management S.A.

Przy cenach domów w przedziale 3,5-5 mln zł klienci są oczywiście bardzo selektywni i nie podejmują pochopnych decyzji zakupowych. Sprzedaż domów w takim segmencie nigdy nie osiąga poziomu porównywalnego ze standardowym rynkiem mieszkaniowym. Jednocześnie sektor premium jest bardziej odporny na zmiany nastrojów konsumentów oraz zmiany w dostępności finansowania - obecnie obserwujemy raczej stabilizację na poziomie popytu i podaży. Jeśli chodzi o grupę klientów, którzy decydują się na zakup domów w naszym osiedlu Neo Natolin, są to najczęściej przedsiębiorcy, przedstawiciele najwyższej kadry zarządzającej oraz osoby wykonujące wolne zawody. W tej chwili realizujemy drugi etap projektu Neo Natolin z 26 domami. W ciągu najbliższych 6-9 miesięcy naszą ofertę uzupełnimy o kolejne 32 domy.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper

Od 2024 roku sprzedajemy przede wszystkim duże mieszkania i od kilkunastu miesięcy notujemy szczególnie wysoką średnią powierzchnię sprzedawanych lokali. Nasza oferta reprezentuje wyższy standard niż przeciętna rynkowa, dlatego dbamy o odpowiedni udział większych mieszkań w jej strukturze. Na ich zakup decydują się nabywcy dysponujący środkami własnymi oraz zamożni klienci, którzy pomimo wysokich stóp procentowych, posiadają odpowiednią zdolność kredytową. Ta grupa kupujących poszukuje mieszkań o podwyższonym standardzie w inwestycjach łączących nowoczesną architekturę, atrakcyjną lokalizację, wysoką dbałość o części wspólne oraz liczne udogodnienia dla mieszkańców, które podnoszą komfort codziennego życia.

Mieszkania o dużych metrażach oferujemy we wszystkich wrocławskich inwestycjach. Na osiedlu Lokum Porto, zlokalizowanym na Starym Mieście, dysponujemy atrakcyjnymi lokalami o powierzchni przekraczającej 100 mkw., których ceny zaczynają się od 13 522 zł/mkw. Część z nich to apartamenty o standardzie premium. Największy liczy aż 152 mkw., a w jego skład wchodzi pięć pokoi, dwie garderoby i dwie łazienki, a także imponujący taras o powierzchni 69 mkw. i loggia licząca 33 mkw.

Na ukończonym osiedlu Lokum Verde, mieszczącym się na Zakrzowie, ostatnie największe lokale w naszej ofercie mają powierzchnię około 89 mkw. Dostępne są w cenach od 10 498 zł/mkw. Z kolei w ofercie powstającego na Sołtysowicach osiedla Lokum la Vida największe mieszkania mają ponad 80 mkw., posiadają cztery pokoje i duże balkony. Ich ceny zaczynają się od 12 490 zł/mkw. Ostatnie gotowe lokale o dużym metrażu dostępne są również na kameralnym osiedlu Lokum Monte, znajdującym się w malowniczej Sobótce, niedaleko Wrocławia. Największy z nich ma 100 mkw. Jego cena to 6 971 zł/mkw.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Duże mieszkania, z uwagi na cenę zakupu to produkt skierowany głównie do osób zamożnych, czy klientów, którzy traktują ten zakup jako inwestycję i zabezpieczenie kapitału, ale także dla osób, które są zainteresowane tym typem nieruchomości z uwagi na własne potrzeby, jak komfort życia. Aktualnie w naszej ofercie najwięcej dużych, czteropokojowych mieszkań dostępnych jest w inwestycjach PianoForte i Bernadovo.

Agnieszka Gajdzik-Wilgos, Manager Sprzedaży Ronson Development

Największe mieszkania sprzedają się w sposób stosunkowo przewidywalny, głównie wtedy, gdy decyzja o zakupie wynika z potrzeby zamiany na większy lokal. Taka potrzeba często determinuje zakup nawet w mniej korzystnych warunkach cenowych czy kredytowych. Zauważalna jest jednak tendencja do oszczędzania na metrażu. Klienci, wybierając np. mieszkania trzypokojowe, preferują mniejsze metraże, np. 60 mkw. zamiast 70 mkw. Główną grupą klientów, która decyduje się na zakup największych lokali są osoby zmieniające mieszkanie na większe ze względu na potrzeby życiowe

Największe lokale w ofercie firmy to przestronne domy w inwestycji Nova Królikarnia w Warszawie o powierzchni 227 mkw. i cenie 5 513 000 zł. Wśród mieszkań największe metraże oferują: Zielono Mi II w Warszawie – 111 mkw. za 1 860 000 zł, Zielono Mi I w Warszawie – 94 mkw. za 1 438 000 zł, Nowe Warzymice 5.2 w Szczecinie – 103 mkw. za 1 067 000 zł, Viva III we Wrocławiu – 95 mkw. w cenie 1 110 000 zł, a także Grunwald Między Drzewami II w Poznaniu, gdzie największy lokal ma metraż 82 mkw. i kosztuje 886 304 zł.

Łukasz Šedovič, Sales Director w Trust Investment S.A.

W obecnej sytuacji rynkowej obserwujemy utrzymujące się zainteresowanie największymi mieszkaniami w naszej ofercie, szczególnie wśród klientów gotówkowych. Ten segment rynku jest relatywnie stabilny. Decyzje zakupowe podejmowane są przez osoby poszukujące komfortowej przestrzeni do życia, często z myślą o długoterminowym zamieszkaniu lub inwestycji w nieruchomość o podwyższonym standardzie.

Największe lokale w naszej ofercie mają powierzchnię sięgającą do 140 mkw. Są to przestronne apartamenty pięciopokojowe, w układzie narożnym, zapewniające lepsze doświetlenie i widok. Takie mieszkania dostępne są m.in. w naszej najnowszej inwestycji O27 Apartamenty Opolska w Katowicach, która cieszy się dużym zainteresowaniem ze względu na swoją lokalizację i jakość wykończenia części wspólnych. Ceny największych mieszkań w tej inwestycji rozpoczynają się od poziomu około 2,1 mln zł, w zależności od kondygnacji i ekspozycji.

Warto zaznaczyć, że klienci zainteresowani tego typu lokalami dokonują zakupu jeszcze na etapie realizacji inwestycji, co daje im większy wybór i możliwość ewentualnych zmian aranżacyjnych. Profil nabywcy największych mieszkań to najczęściej osoby o ugruntowanej sytuacji finansowej – przedsiębiorcy, przedstawiciele wolnych zawodów, a także rodziny z dziećmi, poszukujące alternatywy dla segmentu domów jednorodzinnych w granicach miasta.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

W obecnej sytuacji rynkowej największe mieszkania i domy wciąż znajdują swoich nabywców, choć grupa ta jest wyraźnie bardziej selektywna niż w segmencie popularnych mieszkań o mniejszym metrażu. Na zakup największych lokali decydują się najczęściej klienci, którzy wyrośli już z ograniczeń małych mieszkań w mieście i poszukują większej przestrzeni do życia w otoczeniu natury. To często osoby, które mogą sobie pozwolić na pracę zdalną i dla których liczy się codzienny komfort życia, bliskość szkoły czy sklepu, ale przede wszystkim przestrzeń i spokój.

W naszej ofercie posiadamy grunt z pozwoleniem na budowę wyjątkowych domów o powierzchni powyżej 170 mkw., położonych na dużych, 1000-metrowych działkach w Pomlewie. To propozycja skierowana do klientów, którzy szukają alternatywy dla miejskiego zgiełku i chcą mieszkać w naturalnej, zielonej przestrzeni z łatwym dostępem do infrastruktury lokalnej. Największe domy dostępne w tej lokalizacji to odpowiedź na potrzeby rodzin z dziećmi oraz osób ceniących prywatność i wysoki standard życia.

Piotr Ludwiński, dyrektor sprzedaży w Archicom

Na rynku nieruchomości duże mieszkania od zawsze stanowią niszę i to właśnie ich ograniczona dostępność sprawia, że cieszą się dużym zainteresowaniem wśród świadomych klientów. W strukturze sprzedaży nie dominują liczbowo, ale mają swoją stałą grupę odbiorców. Jeśli projekt jest dopracowany, a lokalizacja atrakcyjna, jak w przypadku naszej krakowskiej inwestycji Zakątek Telimeny, to mieszkania czteropokojowe sprzedają się już na etapie przedsprzedaży. Zainteresowanie większymi metrażami widzimy też w takich projektach, jak Modern Mokotów w Warszawie, Południk 17 we Wrocławiu czy Wieża Jeżyce w Poznaniu.

Najczęściej wybierają je osoby w wieku 30–50 lat, które szukają przestrzeni dla rodziny lub traktują zakup jako inwestycję. W większości są to klienci gotówkowi bez presji czasu i harmonogramów, skupieni na jakości, układzie funkcjonalnym i potencjale lokalizacji. Średnia powierzchnia takich mieszkań w naszej ofercie to około 85 mkw. dla czteropokojowych oraz ponad 100 mkw. dla pięciopokojowych lokali.

Ilość wydawanych pozwoleń na budowę i rozpoczynanych projektów mieszkaniowych zmniejsza się. Czy firmy zmieniają plany i przesuwają terminy realizacji nowych inwestycji? Dlaczego? Jakie projekty wejdą na rynek jeszcze w tym roku? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal

Wciąż wprowadzamy na rynek nowe projekty lub kolejne etapy realizowanych osiedli, w tym roku będzie to kilkanaście inwestycji. Nasza aktywność inwestycyjna wynika ze skali, z jaką działamy na ośmiu największych polskich rynkach oraz z przyjętej strategii. Zakłada ona zintensyfikowaną obecność rynkową, kosztem mniejszych i średnich graczy, którzy od dwóch lat nie wprowadzają lub nie rozpoczynają nowych inwestycji. Jest to dla nas szansa na zwiększenie udziału w rynku. Świadomie przygotowujemy się w ten sposób do ożywienia, które w naszej ocenie rozpocznie się już w drugiej połowie tego roku i potrwa w latach 2026-2027.

Rozpoczęcie wielu nowych projektów deweloperskich w ostatnich kilkunastu miesiącach wynikało również z dostępności firm podwykonawczych oraz cen materiałów budowlanych. Zabezpiecza to nas kosztowo przed efektem, jaki może wystąpić w związku z uruchomieniem KPO i innych środków unijnych oraz startem dużych projektów infrastrukturalnych.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Wszystkie projekty wprowadzamy do oferty w zaplanowanym terminie, a część nawet przyspieszamy. Ewentualne opóźnienia wynikają z przedłużających się procedur administracyjnych.
W tym roku planujmy rozszerzyć naszą ofertę w Gdańsku, wprowadzając do sprzedaży kolejny etap osiedla Południe Vita w Gdańsku oraz dwie zupełnie nowe inwestycje. Zaproponujemy klientom także kolejne etapy projektów na warszawskim Bemowie oraz osiedla Centralna Park w Krakowie. Naszym celem na ten rok jest wprowadzenie do oferty i rozpoczęcie budowy łącznie 3100-3300 mieszkań.

Renata Mc Cabe-Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

Czas procedowania pozwolenia na budowę w Warszawie uległ znacznemu wydłużeniu w ostatnich latach, między innymi w związku z decyzjami środowiskowymi, umowami drogowymi i innymi czynnikami związanymi na przykład z infrastrukturą towarzyszącą inwestycji. Ma to znaczący wpływ na ilość wydanych pozwoleń na budowę. Wierzymy, że procedowanie pozwoleń na budowę ulegnie przyspieszeniu w najbliższych latach, co pozwoli zwiększyć ofertę dla klientów. Planujemy wprowadzenie jednej nowej inwestycji w tym roku oraz co najmniej trzech w następnym roku.

Katarzyna Mirota, Head of Sales & Marketing, Matexi Polska

Pomimo wyzwań związanych z kosztami realizacji oraz ograniczonym dostępem do kredytów mieszkaniowych, konsekwentnie realizujemy swój długoterminowy plan rozwoju. Terminy rozpoczęcia nowych inwestycji pozostają zgodne z wcześniej przyjętym harmonogramem, a nasze działania opierają się na solidnym planowaniu, a nie na doraźnych reakcjach na krótkoterminowe zmiany rynkowe.

W maju br. uruchomiliśmy sprzedaż drugiego etapu prestiżowej inwestycji Sady Żoliborz, położonej w jednej z najbardziej pożądanych lokalizacji Warszawy u zbiegu ulic Anny German i Zygmunta Krasińskiego. To elegancki, pięciokondygnacyjny budynek, w którym znajdzie się 66 komfortowych mieszkań o zróżnicowanych metrażach od 38 do 127 mkw Będzie to zarazem trzeci i ostatni budynek tworzący spójną, kameralną zabudowę osiedla, uzupełnioną o starannie zaprojektowane dziedzińce i zieleń.

W czerwcu planujemy wprowadzenie na rynek kolejnej inwestycji, tym razem przy ulicy Bukowińskiej na warszawskim Mokotowie, jednej z najlepiej skomunikowanych dzielnic stolicy. Projekt ten stanowi odpowiedź na utrzymujący się popyt na mieszkania w centralnych lokalizacjach i łączy wysoką jakość architektury z wygodą miejskiego życia. Równolegle przygotowujemy kolejne projekty, które zgodnie z przyjętym planem będą sukcesywnie trafiać na rynek. Obserwujemy sytuację rynkową z dużą uwagą, jednak wierzymy, że kluczem do stabilnego rozwoju jest konsekwencja i długofalowe podejście, oparte na jakości realizowanych inwestycji i realnych potrzebach nabywców.

Marcin Malka, prezes zarządu Real Management S.A.

Rynek domów jednorodzinnych nie jest tak podatny na zmiany koniunktury, ale oczywiście odczuwamy pośredni wpływ ochłodzenia nastrojów w całym sektorze mieszkaniowym. Ma to wpływ na zarządzanie projektem, jednak nie powoduje zmian w harmonogramach czy terminach rozpoczęcia nowych inwestycji. Z naszej perspektywy większym wyzwaniem pozostaje długość procesu przygotowania inwestycji oraz związana z tym rozbudowana biurokracja. Obecnie jesteśmy w trakcie realizacji drugiego etapu osiedla domów jednorodzinnych Neo Natolin. W przygotowaniu mamy także kolejne etapy obejmujące 130 domów o łącznej powierzchni mieszkalnej 30 tys. mkw.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Według dostępnych danych rynkowych widoczny jest spadek liczby wydawanych pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych nowych inwestycji. To efekt m.in. niepewności związanej z kosztami realizacji, rosnącymi cenami materiałów, a także ograniczonym dostępem do finansowania po stronie nabywców, szczególnie w ostatnich kilkunastu miesiącach, kiedy rynek kredytów hipotecznych był pod dużą presją.

Podchodzimy jednak do planowania inwestycji długofalowo i strategicznie. Jesteśmy dużą, stabilną organizacją z doświadczeniem i zapleczem, które pozwala nam prowadzić nowe projekty także w mniej sprzyjających warunkach rynkowych. Zamiast wstrzymywać rozwój, dostosowujemy nasze działania do zmieniających się realiów. Analizujemy popyt lokalny, elastycznie zarządzamy harmonogramami i reagujemy na sygnały z rynku.

W 2025 roku planujemy wprowadzenie na rynek kolejnych inwestycji mieszkaniowych, zarówno w Warszawie, jak i w innych dużych miastach. Nasze działania są zgodne z założeniem, że mimo przejściowych spowolnień, deficyt mieszkaniowy w Polsce, przede wszystkim w największych aglomeracjach, wciąż pozostaje znaczący. To oznacza, że zapotrzebowanie na nowe mieszkania nie zniknie, a wręcz będzie narastać.

Podejmując decyzje o rozpoczęciu nowych projektów, zawsze kierujemy się nie tylko analizą opłacalności, ale także potrzebami przyszłych mieszkańców. Inwestycje, które dziś planujemy, będą odpowiadać nie tylko na popyt, ale też na nowe oczekiwania, takie jak zrównoważony rozwój, energooszczędność, dostęp do zieleni czy rozbudowana infrastruktura społeczna.

Łącznie w 2025 Grupa TAG w Polsce ma w budowie około 7300 mieszkań i lokali komercyjnych. Portfolio mieszkań na wynajem Grupy wyniosło ponad 3350 lokali. Aktualnie w ofercie ROBYG ma około 1900 lokali. W samym pierwszym kwartale 2025 roku wprowadzono do oferty nowe etapy w liczbie 1100 mieszkań m.in. w inwestycjach: Modern City i Modern Life w Warszawie, Początek Piątkowo w Poznaniu oraz Leszczyńskich i Szumilas w Gdańsku. Ponadto mamy pozwolenie na budowę około 2100 lokali.

Andrzej Gutowski, dyrektor Sprzedaży Ronson Development

Obserwujemy, że w obecnych realiach rynkowych deweloperzy opóźniają terminy rozpoczęcia realizacji nowych inwestycji. Proces uzyskiwania wymaganych zgód i decyzji administracyjnych nie ulega skróceniu – przeciwnie, często się wydłuża. Od dłuższego czasu zwracamy uwagę na ten problem. Brak realnych działań systemowych, takich jak uproszczenie procedur administracyjnych czy przyspieszenie wydawania decyzji, znacząco ogranicza możliwości szybkiego reagowania deweloperów na potrzeby rynku.
Niemniej jednak, pojawiają się pierwsze oznaki ożywienia, m.in. w postaci ruchów na stopach procentowych, które w średnim terminie mogą wpłynąć pozytywnie na aktywność inwestycyjną. Spodziewamy się, że przełom 2025 i 2026 roku przyniesie większą dynamikę na rynku, oczywiście przy odpowiednim dostosowaniu skali działań do chłonności poszczególnych lokalnych rynków.

Mimo trudnych warunków planujemy wprowadzenie nowych projektów. W Warszawie kontynuujemy realizację inwestycji Zielono Mi II oraz rozpoczynamy nowe przedsięwzięcia na Bemowie i Białołęce. We Wrocławiu przygotowujemy się do startu nowego projektu, natomiast w Poznaniu i Szczecinie rozwijamy kolejne etapy istniejących inwestycji.

Wojciech Wilhelm Zhang-Czabanowski, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

W obecnej sytuacji rynkowej, charakteryzującej się spadkiem liczby wydawanych pozwoleń na budowę oraz ograniczeniami w dostępie do kredytów mieszkaniowych, deweloperzy muszą elastycznie reagować na zmieniające się uwarunkowania ekonomiczne. Wymaga to dynamicznego dostosowania strategii inwestycyjnych oraz bardziej selektywnego podejścia do planowania nowych projektów.

Grupa Waryński, podobnie jak inni świadomi uczestnicy rynku, na bieżąco monitoruje sytuację i podejmuje decyzje o rozpoczęciu nowych inwestycji w oparciu o szczegółowe analizy popytu, lokalnych uwarunkowań oraz opłacalności projektów. Zdajemy sobie sprawę z rosnącego znaczenia jakości oferty, optymalizacji kosztów realizacji oraz elastyczności harmonogramów inwestycyjnych.

W 2025 roku rozpoczęliśmy realizację inwestycji Stacja Ligocka w Katowicach, projektu który wpisuje się w strategię rozwoju spółki w segmencie mieszkaniowym. Kolejna inwestycja planowana jest na rok 2026. O szczegółach dotyczących projektu poinformujemy po zakończeniu fazy analiz i przygotowań, które uwzględniają, zarówno warunki rynkowe, jak i potrzeby przyszłych nabywców.

Pomimo wyzwań, Grupa Waryński pozostaje aktywna na rynku, koncentrując się na rzetelnej realizacji rozpoczętych projektów i konsekwentnym budowaniu portfela przyszłych inwestycji. Naszym celem jest oferowanie mieszkań odpowiadających aktualnym realiom ekonomicznym, oczekiwaniom klientów oraz wysokim standardom jakości i funkcjonalności.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Nie zamierzamy zmieniać naszych planów, związanych z kontynuacją działalności na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Będziemy koncentrować się przede wszystkim na realizacji inwestycji z segmentu premium i o podwyższonym standardzie, które dzięki silnemu naciskowi na jakość wykończenia, doskonałej lokalizacji oraz wysokiej efektywności energetycznej pozostają preferowanym wyborem wśród nabywców i są bardziej odporne na wahania popytu. Aktywnie pracujemy nad pozyskaniem nowych działek pod przyszłe inwestycje w Warszawie, gdzie kontynuujemy realizację najnowszego projektu PianoForte w pobliżu Parku Morskie Oko i Łazienek Królewskich. Przygotowujemy się również do uruchomienia, jeszcze w tym roku, nowego, wieloetapowego projektu w Trójmieście, który w zależności od etapu realizacji będzie miał mieszane funkcje i oferował zarówno lokale o podwyższonym standardzie, jak i premium.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Obserwujemy obecnie spadek liczby wydawanych pozwoleń na budowę i rozpoczynanych projektów mieszkaniowych. Wynika to przede wszystkim z wysokich kosztów realizacji oraz ograniczeń w dostępie do kredytów mieszkaniowych. Jednak nasza strategia zakłada aktywne poszukiwanie nowych, atrakcyjnych lokalizacji i elastyczne dostosowanie harmonogramów inwestycyjnych do realnych potrzeb rynku.

W ostatnim czasie sfinalizowaliśmy zakup gruntu w centrum Władysławowa. To grunt, który planujemy wprowadzić na rynek jeszcze przed wakacjami. Jest to atrakcyjna propozycja zarówno dla inwestorów, jak i klientów indywidualnych, poszukujących wyjątkowych lokalizacji nad morzem. Równolegle przygotowujemy kolejny projekt – budynek przeznaczony na wynajem instytucjonalny (PRS) w Gdańsku, w doskonałej lokalizacji przy nowej pętli tramwajowej na ulicy Warszawskiej. Ta inwestycja odpowiada na rosnące zapotrzebowanie na nowoczesne lokale na wynajem w dynamicznie rozwijających się dzielnicach miasta.

Pomimo wyzwań rynkowych, utrzymujemy aktywność inwestycyjną i elastycznie reagujemy na zmieniające się otoczenie gospodarcze. Wierzymy, że dzięki temu nasza oferta pozostanie atrakcyjna dla szerokiej grupy klientów.

Jacek Bugajski, Dyrektor Rozwoju Projektów w Archicom

Mimo wyzwań konsekwentnie realizujemy strategię wzrostu i uruchamiamy nowe projekty. W tym roku rozpoczęliśmy już sprzedaż kolejnych etapów osiedli Modern Mokotów w Warszawie i Zenit w Łodzi, a także nowych projektów, jak Apartamenty Gutenberga w ramach Towarowej 22 w Warszawie, inwestycja 29L w Krakowie czy Esencja II w Poznaniu.
Niezmiennie analizujemy lokalny popyt i otoczenie makroekonomiczne, a decyzje inwestycyjne podejmujemy z uwzględnieniem potencjału danego rynku. Dysponujemy rozbudowanym bankiem ziemi i silnym zapleczem finansowym, co pozwala nam zachować gotowość do wprowadzania kolejnych inwestycji. Tempo ich uruchamiania dostosowujemy do realiów, nie tylko rynkowych, ale i administracyjnych. Obserwujemy istotne wydłużenie procedur, takich jak uzyskiwanie pozwoleń na budowę, co wpływa na harmonogramy realizacyjne w całej branży.

Jak firmy deweloperskie oceniają nowelizacją ustawy, która nakłada obowiązek ujawniania cen wszystkich budowanych mieszkań? Jaki wpływ na rynek będą miały nowe przepisy? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Nie jesteśmy przeciwni samej idei jawności cen mieszkań, większa świadomość konsumentów na ten temat może wpłynąć na wzrost efektywności rynku. Natomiast nasze wątpliwości budzi tempo wprowadzania nowych przepisów oraz brak szerszych konsultacji z branżą. Obecnie przygotowujemy się do wdrożenia nowych wymogów.

Analizując temat jawności cen, warto przypomnieć, że cena konkretnego mieszkania w ramach jednej inwestycji zależy od kilku czynników, takich jak powierzchnia, piętro, orientacja względem stron świata czy wielkość balkonu. W rezultacie cena za mkw. mieszkania może się różnić nawet o 6 tys. zł w ramach tego samego projektu.

Mateusz Bromboszcz, wiceprezes zarządu Atal

Atal jest w nielicznym gronie firm deweloperskich, które od wielu lat otwarcie prezentują ceny mieszkań i przejrzyście je komunikują. Na naszych stronach klienci znajdą ceny poszczególnych lokali i wykończenia ich „pod klucz” oraz przestrzeni dodatkowych, jak komórki lokatorskie, miejsca postojowe, itp. Rozumiemy, że tego oczekują nabywcy, podejmujący ważną, życiową decyzję na podstawie licznych ofert, których przeglądanie może być czasochłonne.

Jednakże cena to nie wszystko. Porównywanie ofert powinno uwzględniać pozostałe istotne parametry, tj. jakość i standard osiedla, klasę wykończenia powierzchni wspólnych, zaś dla samych mieszkań, np. usytuowanie względem kierunków świata, kondygnację czy wielkość balkonu lub ogródka.

Wprowadzenie obowiązku publikacji cen ofertowych na stronach nie spowoduje, że mieszkania potanieją. Choć nieco ułatwi to klientom pozyskiwanie informacji, to zmiana ta będzie neutralna rynkowo. To nie sposób prezentacji oferty decyduje bowiem o cenie ofertowej mieszkania, lecz koszty jego wytworzenia, w tym ceny gruntu i inne ważne składowe prowadzenia przedsięwzięć deweloperskich.

Jeśli chodzi o kwestie raportowania i sankcjonowania firm, pod tym względem jesteśmy za zdrowym rozsądkiem i niepowielaniem przepisów, z których pewne obowiązki informacyjne i tak wynikają. Ponadto jest ważne, aby wszystkie zapisy ustawy były jednoznaczne w interpretacji i nie wzbudzały wątpliwości żadnego z uczestników rynku.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Przejrzystość cenowa zwiększa zaufanie konsumentów, a także ogranicza praktyki nieuczciwych uczestników rynku wprowadzające klientów w błąd. Wprowadzenie sankcji za niepełne informowanie nabywców może znacząco wpłynąć na praktyki rynkowe, gdyż deweloperzy będą zmuszeni do bardziej rzetelnej prezentacji swojej oferty. Może to również ograniczyć nieuczciwą konkurencję.

Z drugiej strony, należy zadbać o to, aby przepisy były precyzyjne i jednoznaczne, by uniknąć nadmiernej biurokratyzacji i niepewności interpretacyjnej po stronie deweloperów. W szerszej perspektywie oceniam, że nowe przepisy mogą pozytywnie wpłynąć na profesjonalizację rynku nieruchomości i zwiększenie transparentności.

Katarzyna Mirota, Head of Sales & Marketing, Matexi Polska

Jawność cen mieszkań to krok w stronę przejrzystego rynku nieruchomości, który wspiera klientów w podejmowaniu świadomych i przemyślanych decyzji zakupowych. Dzięki niej zyskują oni łatwiejszy dostęp do informacji o aktualnej ofercie, możliwość śledzenia trendów cenowych oraz porównania dostępnych opcji. Przejrzystość cen eliminuje niepewność, skraca czas potrzebny na analizę rynku i pozwala szybciej podejmować decyzje. Z kolei dla deweloperów oznacza bardziej efektywny proces sprzedaży. Kontaktują się z nimi klienci, którzy już wcześniej zapoznali się z warunkami ofertowymi i je wstępnie zaakceptowali. To z kolei przyspiesza i ułatwia finalizację transakcji.

Od początku naszej działalności w Polsce kierujemy się zasadą pełnej transparentności wobec klientów. Ceny mieszkań w naszych inwestycjach są publicznie dostępne, zarówno na naszych stronach internetowych, jak i w materiałach informacyjnych. Wierzymy, że to fundament trwałych, pozytywnych relacji z nabywcami oraz standard, który powinien stać się normą w całej branży deweloperskiej.

Marcin Malka, prezes zarządu Real Management S.A.

Myślę, że nowe regulacje będą miały większy wpływ na rynek mieszkań popularnych. Rynek nieruchomości luksusowych jest bardziej zindywidualizowany, więc zmiana regulacji nie powinna znacząco przekładać się na jego funkcjonowanie. Z drugiej strony, nasi klienci cenią sobie dyskrecję, dlatego nie jesteśmy entuzjastami takich rozwiązań w segmencie premium. W przypadku mieszkań w segmencie popularnym regulacje te mogą spowodować większą przejrzystość rynku, co doprowadzi do jeszcze większej konkurencji.

Wojciech Wilhelm Zhang-Czabanowski, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Projektowana nowelizacja ustawy deweloperskiej, która ma na celu zobowiązanie firm deweloperskich do publikowania pełnych cen mieszkań w części ogólnej prospektu informacyjnego na stronach internetowych, to krok w stronę zwiększenia transparentności rynku nieruchomości. Obecnie, jak wynika z analiz rynku, ceny nie są publikowane aż w 60–80 proc. inwestycji, co utrudnia konsumentom porównanie ofert i świadome podjęcie decyzji zakupowej.

Pełna jawność cen może przełożyć się na większe zaufanie klientów, wzrost konkurencyjności wśród deweloperów oraz profesjonalizację relacji z nabywcami. Potencjalni klienci zyskają realne narzędzie do wstępnej oceny oferty, bez konieczności każdorazowego kontaktu z biurem sprzedaży.

Z perspektywy operacyjnej, nowelizacja może wpłynąć na zmianę struktury zapytań kierowanych do deweloperów. Choć ogólna liczba zapytań może się nieznacznie zmniejszyć, z rynku zostaną w naturalny sposób wyeliminowane zapytania wyłącznie o cenę, czyli te od osób, które nie są jeszcze zdecydowane na zakup konkretnej inwestycji. W zamian, większy odsetek kontaktów będzie pochodzić od klientów świadomych kosztów i realnie zainteresowanych innymi aspektami oferty, takimi jak lokalizacja, układ mieszkań, standard wykończenia czy dostępność udogodnień. Dla działów sprzedaży oznacza to większą efektywność pracy z leadami i lepsze dopasowanie komunikacji do potrzeb klienta.

Grupa Waryński popiera kierunek zmian zmierzający do zwiększania transparentności rynku mieszkaniowego. Jesteśmy otwarci na dalszy dialog branżowy, który pozwoli na wypracowanie rozwiązań korzystnych, zarówno dla konsumentów, jak i profesjonalnych uczestników rynku.

Andrzej Gutowski, dyrektor Sprzedaży Ronson Development

Bardzo pozytywnie oceniamy procesowaną nowelizację ustawy. Od samego początku popieraliśmy tę inicjatywę i uważamy, że większa transparentność w zakresie prezentowania cen mieszkań to krok w dobrym kierunku, zarówno dla klientów, jak i dla całego rynku.

Proponowane zmiany powinny przyczynić się do uporządkowania rynku i zwiększenia jego wiarygodności. Dziś klienci często muszą długo czekać na oferty i szczegóły dotyczące kosztów. Nowe przepisy to zmienią, zapewniając im łatwiejszy i szybszy dostęp do kluczowych informacji. Z naszej perspektywy to bardzo dobra zmiana, która w ujęciu długofalowym przyniesie pozytywny efekt, zwiększy się zaufanie do deweloperów, a jednocześnie uczciwa konkurencja będzie stymulować dalszy rozwój rynku.

Renata Mc Cabe – Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

Wydaje nam się, że prowadzenie obowiązkowej jawności cen mieszkań nie będzie miało wpływu na stawki ofertowe. Na działalność naszej firmy nie będzie miało wpływu, ponieważ informujemy klientów na bieżąco o kosztach.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Jesteśmy przygotowani na nowe wymogi zgodnie z nowelizacją ustawy, która nakłada obowiązek ujawniania cen wszystkich sprzedawanych mieszkań na stronie internetowej. Od lat działamy w sposób transparentny i uczciwy. Dla firm takich jak Robyg, które od lat stawiają na jakość relacji i transparentność procesu sprzedaży, nowe przepisy nie oznaczają rewolucji. Już dziś publikujemy szczegółowe dane dotyczące mieszkań, a także jasno komunikujemy koszty dodatkowe , od miejsca postojowego po opłaty eksploatacyjne. Naszym celem jest nie tylko sprzedaż, ale budowanie trwałego zaufania i dobrego doświadczenia klienta.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Ustawa, która nakłada na deweloperów obowiązek pełnej jawności cen mieszkań na stronach internetowych oraz w prospekcie informacyjnym to krok w kierunku większej transparentności rynku. Jako Alter Investment w pełni popieramy działania zmierzające do ujednolicenia i uporządkowania informacji kierowanych do klientów. Spójność przekazu i przejrzystość zasad są kluczowe dla budowy zaufania do całej branży.

Jest to również zgodne ze stanowiskiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich, którego jesteśmy członkiem, a który podkreśla, że rynek pierwotny powinien funkcjonować według jasnych i zrozumiałych reguł, eliminujących nieporozumienia na linii deweloper–klient. Wprowadzenie pełnej jawności cenowej i konieczności precyzyjnego informowania o dodatkowych kosztach może przyczynić się do zwiększenia świadomości konsumentów i ułatwić im podejmowanie przemyślanych decyzji zakupowych.

Jednocześnie zwracamy uwagę, że kluczowe będzie odpowiednie doprecyzowanie przepisów oraz ujednolicenie formy prezentowania cen i kosztów, aby zapewnić porównywalność ofert oraz nie wprowadzać niepotrzebnych barier administracyjnych dla firm deweloperskich. Jeśli nowe regulacje zostaną wprowadzone w sposób przemyślany, rynek może na tym tylko zyskać, zarówno pod względem przejrzystości, jak i profesjonalizacji obsługi klienta.

Łukasz Šedovič, Sales Director w Trust Investment S.A.

Z perspektywy naszej firmy nowelizacja ustawy nakładająca obowiązek pełnej jawności cen mieszkań prezentowanych w prospekcie informacyjnym przedsięwzięcia deweloperskiego jest krokiem w dobrym kierunku.

W dłuższej perspektywie takie rozwiązanie może pozytywnie wpłynąć na jakość obsługi klienta i wyrównać standardy działania w branży. Klienci będą mieli klarowne informacje, a co za tym idzie mniejsze ryzyko nieprzyjemnych niespodzianek w późniejszych etapach transakcji. Z kolei dla deweloperów będzie to impuls do uporządkowania i ujednolicenia sposobu prezentacji ofert, co w konsekwencji może zwiększyć zaufanie do rynku pierwotnego jako całości.

Jaki jest próg, przy którym kończy się zdolność kredytowa i możliwości zakupu mieszkania przez największą grupę nabywców? Jak ta kwota zmieniła się po obniżce stóp procentowych? Jakie mieszkania kupimy w takiej cenie? W których osiedlach? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Andrzej Biedronka-Tetla, dyrektor finansowy i członek zarządu Atal

Analizując transakcje z tego roku, takim pułapem jest kwota około 700 000 zł. W tej cenie nasi klienci mogą u nas kupić nawet mieszkania z opcją wykończenia, na które mamy teraz bardzo dobrą ofertę. Powierzchnia i liczba pokoi zależy już od lokalizacji i będzie się różnić w poszczególnych regionach.

Aktualnie lokale o powierzchni 60 mkw. i więcej stanowią około połowy transakcji. Nie widzimy zatem szczególnej przewagi w którejś z kategorii. Zarówno małe jednostki, jak i apartamenty o wartościach znacznie przekraczających milion złotych cieszą się zainteresowaniem klientów.

Obniżka stóp procentowych nieznacznie poprawi zdolność kredytową klientów i za pewien czas realnie wpłynie również na obniżenie rat kredytowych. Na chwilę obecną atrakcyjność nowych produktów bankowych wciąż pogarszają pozostałe ich parametry, w tym wysokie marże.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania w przedziale cenowym 500-600 tys. zł. W zależności od miasta i realnych cen na danym rynku udział zapytań o takie lokale waha się od 25 proc. w Warszawie do nawet 50 proc. w Poznaniu. Lokale w tej cenie można znaleźć praktycznie w każdej z naszych inwestycji.

Zdolność nabywcza klientów posiłkujących się kredytem jest ograniczona przede wszystkim przez wysokość ich dochodów i stóp procentowych. Majowa obniżka stóp zwiększyła zdolność kredytową nabywców o około 10 proc. Warto zaznaczyć, że na kredyt decydują się, zarówno osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie, jak również klienci o ugruntowanej sytuacji finansowej, kupujący większy lokal.

Barbara Marona, Sales Office Manager Kraków, Matexi Polska

W Krakowie największa grupa kupujących, poszukuje mieszkań w przedziale cenowym od 700 000 zł do 900 000 zł. W przypadku singli zarabiających w okolicy średniego wynagrodzenia dla Krakowa, przy kredycie na 30 lat i 20 proc. wkładzie własnym, zdolność kredytowa wynosi od około 590 000 zł do 640 000 zł. W przypadku par z jednym dzieckiem, gdzie zarobki obu osób oscylują w granicach średniego wynagrodzenia dla Krakowa, maksymalna zdolność kredytowa przy takich samych założeniach wynosi około 1 100 000 zł – 1 200 000 zł.

Oferujemy mieszkania, które mieszczą się w wymienionych przedziałach cenowych np. w inwestycji Do Wilgi, gdzie ceny 40 metrowych mieszkań dwupokojowych można kupić od kwoty 670 000 zł i są to mieszkania najczęściej wybierane przez singli lub pary nabywające pierwszy lokal. W inwestycji przy ul. Lirników małe mieszkania dwupokojowe o powierzchni 35 mkw. są w cenie od 618 000 zł.

W przypadku mieszkań trzypokojowych ceny zaczynają się od kwoty 778 000 zł w inwestycji Kameralny Prokocim, poprzez około 820 000 zł w projekcie Do Wilgi oraz 900 000 zł w osiedlu Takt Lirników i sięgają aż do kwoty około 1 500 000 zł w projekcie Apartamenty Portowa na krakowskim Zabłociu.

Katarzyna Kwiatkowska, Sales Office Manager Warszawa, Matexi Polska

Największa grupa zainteresowana zakupem mieszkań w Warszawie poszukuje oferty w granicach 700 000 zł - 900 000 zł w przypadku singli czy par, a jeśli mówimy o rodzinach z dziećmi to kwota ta średnio sięga około 1 000 000 zł - 1 200 000 zł. Przy obecnych warunkach kredytowych singiel osiągający dochody w kwocie około 7 200 zł netto może uzyskać kredyt hipoteczny w wysokości ok. 550 000 zł, natomiast rodzina z dwóją dzieci z dochodami ok. 14 000 zł netto może starać się o kredyt w wysokości 1 100 000 zł, w obydwu przypadkach zakładając 20-procentowy wkład własny. Po obniżce stóp procentowych maksymalna kwota kredytu przy powyższych założeniach wzrosła o około 15 proc.

Mamy w ofercie lokale odpowiadające tym oczekiwaniom. Przykładowo, w inwestycji XYZ Place przy ul. Żwirki i Wigury dostępne są mieszkania jedno i dwupokojowe w metrażu od ok. 31 mkw. do 39 mkw. w cenie od 560 000 zł do 870 000 zł. Podobnie w inwestycji Splot Wola przy ul. Sowińskiego, gdzie klienci mogą wybierać spośród mieszkań dwupokojowych w metrażach od 37 mkw. do 43 mkw., przy cenach od 798 000 zł do 893 000 zł. W inwestycji Na Okrzei, położonej w klimatycznym otoczeniu Pragi Północ, dostępne są mieszkania o powierzchni 35 mkw. w cenie 808 000 zł – 850 000 zł.

Agnieszka Gajdzik-Wilgos, Manager Sprzedaży Ronson Development

Największa grupa naszych klientów w głównych miastach poszukuje mieszkań w przedziale cenowym do około 650–700 tys. zł. To najczęściej występujący poziom oczekiwań zakupowych, który wynika, zarówno z możliwości finansowych nabywców, jak i aktualnych warunków rynkowych. Jednocześnie zauważamy, że realna zdolność kredytowa wielu klientów kończy się na poziomie około 500–560 tys. zł.

Wojciech Wilhelm Zhang-Czabanowski, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Z naszych obserwacji oraz analiz rynkowych wynika, że największa grupa nabywców mieszkań w głównych miastach poszukuje lokali w przedziale cenowym 600–750 tys. zł. Jest to zakres, który odpowiada przeciętnej zdolności kredytowej gospodarstwa domowego, w szczególności pary osiągającej dochody na poziomie około 10 tys. zł netto miesięcznie.

Granica zdolności kredytowej dla większości klientów indywidualnych kończy się obecnie na poziomie 750–800 tys. zł. Po przekroczeniu tej kwoty zauważalny jest wzrost liczby odrzuconych wniosków kredytowych lub decyzji o wycofaniu się z zakupu z powodu zbyt wysokiego poziomu miesięcznych rat czy konieczności wniesienia wyższego wkładu własnego.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Z naszych obserwacji oraz analiz rynkowych wynika, że największa grupa kupujących w głównych miastach, w tym w Warszawie poszukuje mieszkań w przedziale cenowym do około 700–800 tys. zł. Jest to próg, przy którym kończy się często zdolność kredytowa wielu nabywców, zwłaszcza singli i młodych rodzin. To właśnie w tym segmencie koncentruje się największy popyt i największa liczba zapytań.

W ciągu ostatnich lat ograniczenia w dostępności kredytów istotnie wpłynęła na możliwości zakupowe klientów. Ich wybory były bardziej ostrożne. Liczył się nie tylko metraż i lokalizacja, ale też dostępność finansowania i całkowity koszt inwestycji. Ostatnie obniżki stóp procentowych oraz stabilizacja rynku kredytowego poprawiły sytuację wielu osób, zwiększając ich zdolność kredytową i przywracając realną możliwość zakupu mieszkania.

W cenie do 800 tys. zł oferujemy mieszkania w poznańskim projekcie Początek Piątkowo oraz inwestycji Foresteria w Gdyni. W Gdańsku lokale w granicach tej kwoty dostępne są w osiedlach Nadmotławie, Porto i Szumilas. We Wrocławiu w tej cenie oferujemy lokale w projekcie Port Popowice, Apartamenty Krakowska i Przystanek Tarnogaj. W Warszawie można je kupić w Sadach Ursynów, inwestycji Metro Life, Royal Residence, Modern City i Rytm Mokotowa.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper

Większość klientów zainteresowanych naszą ofertą poszukuje lokali w cenie do 600 tys. zł. Warto podkreślić, że wskazana kwota nie tyle odzwierciedla ich faktyczne potrzeby mieszkaniowe, ile wynika z ograniczonej zdolności kredytowej, która wyznacza realny poziom ich możliwości zakupowych. Początkowo, majowa obniżka stóp procentowych nie przełożyła się na wyższą zdolność kredytową, ponieważ część banków w odpowiedzi na decyzję RPP podniosła marże dla nowych kredytów. Tym samym zdolność kredytowa potencjalnych nabywców praktycznie się nie zmieniła.

Obecnie do kwoty 600 tys. zł oferujemy mieszkania w trzech wrocławskich inwestycjach. Są to lokale na osiedlu Lokum Porto, mieszczącym się na Starym Mieście, na powstającym osiedlu Lokum la Vida na Sołtysowicach oraz w ukończonej inwestycji Lokum Verde na Zakrzowie.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Obserwujemy, że największa grupa kupujących w głównych miastach szuka mieszkań w przedziale cenowym do około 600–700 tys. zł, co odpowiada obecnym możliwościom kredytowym większości naszych klientów. Obniżka stóp procentowych nieznacznie poprawiła dostępność finansowania, jednak nie wpłynęła radykalnie na przesunięcie tego progu – wciąż największy popyt koncentruje się na mieszkaniach dwu i trzypokojowych o powierzchni od 40 do 60 mkw. Takie mieszkania dostępne są m.in. w naszych projektach w Gdańsku przy ul. Madalińskiego, Warszawskiej oraz na Trakcie świętego Wojciecha. To propozycje zarówno dla singli, młodych rodzin, jak i osób szukających atrakcyjnej inwestycji na wynajem.

Marcin Malka, prezes zarządu Real Management S.A.

Część naszych klientów kupuje domy, pozyskując finansowanie zazwyczaj na poziomie około 50 proc. wartości nieruchomości. Na pewno wyraźnym progiem ograniczającym możliwości finansowe klientów jest cena domu na poziomie około 4 mln zł. Powyżej tej kwoty liczba potencjalnych nabywców się zawęża, dlatego też dokładamy wszelkich starań, aby nasza oferta domów Neo Natolin była wyjątkowa pod względem lokalizacji, urbanistyki, architektury czy zagospodarowania przestrzeni. Chcemy spełnić oczekiwania wymagających klientów w segmencie luksusowym.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Nasi klienci to w głównej mierze osoby, które przy zakupie mieszkania nie korzystają z kredytowania lub wspierają się dodatkowym finansowaniem jedynie częściowo, dla których zdolność kredytowa nie stanowi problemu przy wyborze mieszkań dostępnych w naszej ofercie.

Majowa obniżka stóp procentowych i brak szansy na rządowy program wsparcia kupujących mieszkania skłoniły wielu oczekujących do nabycia nieruchomości, a rynek oczekuje kolejnej obniżki stóp w lipcu

Już pierwsze miesiące 2025 roku przyniosły rynkowi mieszkaniowemu ożywienie, na jakie od dawna oczekiwał. W pierwszym kwartale br. popyt na kredyty mieszkaniowe znacząco wzrósł, co było efektem obniżenia kosztów ich obsługi przez banki. W tym czasie, jak wynika z raportu Polskiego Instytutu Ekonomicznego, złożono 98 tys. wniosków o kredyt hipoteczny, co oznaczało 24 proc. wzrost w porównaniu rok do roku.

Maj dostarczył kolejnych dobrych informacji osobom planującym sfinansowanie zakupu mieszkania kredytem i spłacającym zobowiązania. Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe, dzięki czemu zwiększył się dostęp do kredytów, wzrosła zdolność kredytowa ubiegających się o finansowanie i ożywił popyt na rynku.

Jak podał portal Otodom.pl, w ciągu tygodnia po ogłoszeniu decyzji o obniżce stóp procentowych liczba odwiedzin serwisu sięgnęła 9 mln, wzrastając o 14 proc. w porównaniu z kwietniem. Poszukujący mieszkań byli w tym czasie znacznie aktywniejsi, liczba odpowiedzi na ogłoszenia ofertowe wzrosła o jedną czwartą w porównaniu z poprzednim miesiącem.

Ponad 60 proc. wzrost ilości wniosków o kredyt

Oczekujący rządowego programu wsparcia, rozczarowani brakiem realnych terminów jego wprowadzenia i możliwości uzyskania kredytu na preferencyjnych warunkach częściowo zdecydowali się złożyć wnioski kredytowe. W maju bank PKO BP, który udziela najwięcej kredytów hipotecznych, odnotował 66 proc. skok ilości napływających wniosków w porównaniu z tym samym okresem rok wcześniej.

Biuro Informacji Kredytowej poinformowało zaś, że w maju kredytem zainteresowanych było ponad 38 tys. osób w porównaniu do niespełna 27 tys. osób aplikujących w tym samym miesiącu w 2024 roku. Według statystyki BIK wzrost liczby osób wnioskujących o kredyt był najwyższy od października 2021 roku.

Wzrosła też o 46,4 proc. średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w stosunku r/r. BIK w swoich komunikatach zwrócił uwagę, że czynnikiem stymulującym zainteresowanie kredytem na mieszkania jest "stabilna sytuacja cenowa na rynku nieruchomości". Jego przedstawiciele zaznaczyli również, że średnia kwota wnioskowanego kredytu mieszkaniowego – przeszło 467 000 zł - była najwyższa w historii.

Skok sprzedaży nowych mieszkań

Kolejne statystyki portalu Otodom.pl mówią, że deweloperzy działający na siedmiu największych rynkach w Polsce odnotowali w maju tego roku wzrost sprzedaży o 30 proc. względem kwietnia br. Według danych tego serwisu firmy deweloperskie sprzedały w tym miesiącu ponad 3,7 tys. mieszkań. Duże zaskoczenie wzbudziła również informacja, że wartość sprzedanych mieszkań po raz pierwszy od października 2023 roku, jak poinformował portal, przekroczyła kwotę 3 mld zł. To efekt pierwszej obniżki stóp procentowych w tym roku, a kolejnej rynek spodziewa się w lipcu.

Branżowy serwis Rynekpierwotny.pl, mówi nawet o 4,5 tys. mieszkań sprzedanych w maju przez deweloperów w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu i Aglomeracji Śląsko-Zagłębiowskiej, tj. jednej czwartej więcej niż w kwietniu br. I informuje, że podobny skok sprzedaży firmy odnotowały w lutym tego roku. Co wiąże się z poluzowaniem na początku roku warunków udzielania kredytów przez banki.

A co z cenami mieszkań

Analizujący rynek mieszkaniowy wskazują na „spadek dynamiki wzrostu cen” w ostatnim czasie. Podają, że w pierwszych miesiącach bieżącego roku na dwóch najdroższych rynkach w Polsce, w Warszawie i Krakowie ceny transakcyjne nowych mieszkań utrzymywały się na tym samym poziomie, jak przed rokiem a w mniejszych miastach wojewódzkich nawet wzrosły r/r.

Jeśli spojrzelibyśmy na ruchy cen mieszkań w dłuższej perspektywie zobaczymy, że konsekwentnie pną się w górę. Serwis Tabelaofert.pl, oblicza, że w skali całego rynku (10 największych aglomeracji) mieszkania z rynku deweloperskiego są dziś droższe średnio o ponad 8 proc. niż rok temu. W aglomeracji śląskiej, gdzie pojawiły się nowe projekty w wyższym standardzie, średnia stawka za metr skoczyła przez rok nawet o jedną czwartą. W tym czasie ceny spadły tylko w Łodzi ze względu na dużą nadpodaż na tym rynku. Również w samym maju br. rynek nowych mieszkań odnotował nieznaczny wzrost cen w porównaniu do kwietnia br.

Ceny nowych mieszkań nie rosną dlatego, że komuś na tym zależy albo dlatego, że tak decydują banki. Ich wysokość to wynik wielu czynników. Ograniczonej ilości i wyśrubowanych cen gruntów w dużych miastach, co naturalnie ogranicza liczbę nowych inwestycji i podnosi ich koszt. Ceny nieruchomości odnoszą się też do kosztów budowy, które choćby ze względu na inflacyjne podwyżki materiałów budowlanych i wzrost wynagrodzeń są z każdym rokiem wyższe. Taniej budować nie pozwalają również utrudnienia administracyjne i regularne zaostrzanie przepisów oraz wprowadzanie nowych wymogów technicznych.

Coraz wyższe ceny budowanych mieszkań

Średnie ceny mieszkań w nowouruchomionych inwestycjach w maju br., jak potwierdza Tabelaofert.pl, są wyraźnie wyższe, zarówno w porównaniu do kwietnia br., jak i do maja poprzedniego roku.

Rynekpierwotny.pl wylicza, że cena metra w inwestycjach wprowadzonych na rynek w maju 2025 w Warszawie wynosiła średnio już ponad 20 tys. zł (w całej ofercie nowych mieszkań – średnio ponad 18 tys. zł/mkw.), w Trójmieście 18,8 tys. zł (w całej ofercie nowych mieszkań – średnio około 16,8 tys. zł/mkw.), a w Metropoli Śląsko-Zagłębiowskiej – 12,3 tys. zł (w całej ofercie nowych mieszkań – średnio niespełna 11,3 tys. zł/mkw.). W Krakowie mieszkania deweloperskie kosztują przeciętnie 16,7 tys. zł/mkw., w Łodzi – 11,5 tys. zł/mkw., w Poznaniu 13,4 tys. zł/mkw., a we Wrocławiu – około 14,8 tys. zł/mkw.

Brak programu wsparcia i drożyzna na rynku kredytowym sprawia, że za gotówkę sprzedaje się więcej lokali o mniejszej powierzchni. Zmienia się struktura zakupów, ale ceny pozostają stabilne, bo popyt na nieruchomości był, jest i będzie. To pierwsze o czym myślimy chcąc zabezpieczyć zgromadzony kapitał i oszczędności przed utratą wartości.

Nieruchomości nieprzerwanie kupowane są, zarówno na potrzeby mieszkaniowe, jak i inwestycyjnie, z przeznaczeniem pod wynajem, a teraz też w większej ilości przez osoby przyjeżdżające zza granicy, bo w Polsce mieszkania wciąż są tańsze niż w większości krajów Europy. Popyt oczywiście mienia się w zależności od cyków koniunkturalnych, ale jego czasowy spadek nie oznacza dużych obniżek cen. Do tego potrzeba byłoby poważnych, skumulowanych turbulencji rynkowych i drastycznych zmian globalnych.